Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Разделение нежилого помещения на два объекта недвижимости

2. Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

3. Согласование перепланировки в Москве и Московской области под ключ

4. Что такое раздел помещений

5. Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?

6. Как разделить нежилое помещение на два отдельных

7. Как разделить здание или помещение на части для аренды

8. Как вести себя в случае отказа?

9. Как составить заявление

10. Когда можно разделить нежилое помещение на два помещения?

11. Требования для выдела помещений

12. Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения

После успешной регистрации и раздела владельцу выдается выписка из ЕГРН на оба созданных объекта. В полученных документах перечисляются основные характеристики новых помещений: площадь, границы и т. п. Затем выдается кадастровый паспорт на каждое из новых жилых помещений, и оформляются права собственности.

Разделение нежилого помещения на два объекта недвижимости

В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:

Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
Повторно подать документы для проведения раздела.

Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.

Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения. После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней. После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.

После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности. При подаче стоит оперировать новыми данными, а именно площадью каждой части помещения и их границой. Главным основанием для подтверждения права собственности является кадастровый паспорт, который содержит в себе информацию о разделе объекта и имеет техплан на основании новых данных.

Последним шагом на пути к окончанию процедуры является заявление о прекращении прав собственности. Это заявление подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Постепенно эту часть процесса передают многофункциональным центрам. Например, с 2014 года москвичи могут подать заявление в МФЦ.

По целевому назначению все помещения делятся на две категории: жилые и нежилые. Особенностью нежилых помещений является их использование для любых целей, не связанных с проживанием граждан: оказание услуг, производство товаров, а также иная аналогичная деятельность. Раздел недвижимого имущества, имеющего статус “нежилое”, осуществляется намного проще, чем аналогичная процедура в МКД.

Цели раздела нежилых помещений, как правило, связаны с дальнейшим распоряжением одним или несколькими единицами, образованными по итогам раздела (продажа, сдача в аренду и т.д.). Также раздел недвижимого имущества может быть обусловлен прекращением совместной деятельности несколькими владельцами объекта и продолжением самостоятельной работы на вновь образованном месте.

В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Процесс раздела нежилых помещений в 2021 году сопровождается изменением расположения его границ – переносом, объединением, появлением новых или сносом существующих конструктивных элементов. Если этот процесс не затрагивает интересы владельцев смежных помещений, перепланировка будет осуществляться только в отношении одного объекта и нескольких вновь образуемых помещений. Также разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты возможно, если по его итогам будут подтверждаться признаки изолированности и обособленности.

Законный способ проведения перепланировки предусматривает подготовку проекта перепланировки. В проекте описываются решения и требования для необходимых работ, места расположения новых границ помещения. Проект перепланировки подлежит согласованию в Мосжилинспекции. До обращения в МЖИ нужно получить техзаключение о состоянии несущих конструкций (для МКД).

Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в техническом плане. После этого собственник проходит кадастровый учет в Росреестре. Когда объекты будут поставлены на учет с присвоением кадастровых номеров, собственник получит выписку ЕГРН на каждый из них.

Для перепланировки в нежилом здании обращаться в МЖИ не нужно. Проект утверждает сам собственник, после чего приступает к работам. После завершения перепланировки нужно заказать технический план и пройти кадастровый учет по общим правилам. Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты в данной ситуации также осуществляется в подтверждением признаков обособленности и изолированности.

С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.

Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.

При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.

Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?

Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.

Можно ли образовать новые помещения, если мы делаем пристройку к зданию? Как это оформить?

Пристройку к зданию можно сделать путем реконструкции. Для этого нужно оформить проект, получить разрешение на строительство. Проектом реконструкции можно предусмотреть образование новых помещений.

На сколько помещений можно разделить нежилое помещение? Есть ограничения по площади?

Формально, ограничения по площади есть только для жилых помещений. Но нужно учитывать санитарные нормы, обеспечить выход для каждого нового помещения, другие требования. Это существенно ограничивает возможности раздела.

Мне нужно разделить здание на помещения, но везде получают отказ, что это невозможно. Что делать?

Здание и помещение — это разнородные объекты. Поэтому здание невозможно разделить на помещение. Однако за счет внутреннего объема можно создавать помещения. Вам нужно переформулировать техническое задание, указать на образование помещений из объема здания.

Раздел объекта недвижимости всегда сопровождается строительными работами. В зависимости от перечня работ, они будут подпадать под реконструкцию или перепланировку. В первом случае будут меняться первоначальные характеристики целого строения или его части. Например, для образования помещений при разделе реконструкция будет предусматривать возведение новых несущих стен, пристройку для увеличения площади новых объектов, другие виды работ. При перепланировке раздел может включать обустройство отдельного выхода и входных групп, прорубание проемов под окна и двери, возведение ненесущих стен для отгораживания помещений.

Раздел помещений обязательно сопровождается кадастровым учетом в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о вновь образованных объектах появились в ЕГРН, а они получили уникальный кадастровый номер. Если же раздел осуществлялся без образования самостоятельных объектов, может потребоваться внести изменения в сведения ЕГРН на строение.

Технический план разрабатывается инженером по данным, полученным в ходе обмеров. В техплане на каждое новое помещение заполняются следующие разделы:

общие сведения о помещении или строении, из состава которого был образован новый объект;
средства измерений, использованные инженером при обмерах и обследовании;
информация о проведенных обследованиях и измерениях;
описание характеристик нового помещения – вид, наименование и назначение, номер и тип этажа, площадь, иные данные;
схема с указанием местоположения помещений на этаже;
заключение инженера.

Техпланы оформляются на каждый отдельный объект. В каждом из них указываются общие сведения о строении, в котором располагаются помещения. Техплан выдается в цифровом виде на диске, либо направляется в Росреестр инженером.

Соседние помещения, имеющие общие стены или перегородки, можно объединить. Объединение двух нежилых помещений предусматривает создание нового объекта, который будет поставлен на учет в ЕГРН с регистрацией прав. Вот общие правила этой процедуры:

решение об объединении принимает собственник здания, либо правообладатели помещений;
объединение двух нежилых помещений осуществляется в ходе реконструкции и перепланировки (это зависит от перечня работ, вида изменений в характеристиках);
после объединения новый объект должен соответствовать признакам обособленности и изолированности, чтобы его можно было поставить на учет.

В ходе объединения полностью или частично разбираются конструкции между помещениями, либо между ними делается проход. При этом у вновь образованного объекта можно оставить один выход на улицу или к местам общего пользования, либо оставить существующие входы без изменений.

К дополнительным работам при объединении может относиться:

изменение планировки и компоновки помещений, возведение и перенос внутренних стен, обустройство или заделывание проемов под окна и двери;
создание новой инженерной системы, изменение мест размещения коммуникаций и оборудования;
иные виды работ и изменений, соответствующие целям собственника.

Объединение двух нежилых помещений может осуществляться с целью изменение вида деятельности. Например, объединив два офисных помещения, в новом большом объекте можно открыть магазин. В этом случае необходимо соблюдать специальные нормы пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности под новый вид деятельности.

Объединение помещений происходит в результате строительных работ. Алгоритм действий заказчика заключается в следующем:

собственники помещений принимают решение об объединении, оформляют соглашения (если у объединяемых объектов один владелец, это не требуется);
заказывается проект на реконструкцию или перепланировку (как и в случае с разделом, проектировщик поможет определить нужные работы и вариант согласования);
проект на реконструкцию проходит экспертизу, после чего оформляется разрешение Госстройнадзора;
проект перепланировки для объединения утверждает заказчик;
выполняются строительные работы, предусмотренные проектом;
после окончания работ составляет акт приемки, либо заказчик обращается в Госстройнадзор для получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
для описания характеристик нового объекта нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать техплан;
по сведениям техплана в Росреестре пройдет учет вновь образованного объекта, а заявителю выдается выписка ЕГРН.

Если у объединяемых помещений был один собственник, в Росреестре на него зарегистрируют права на новый объект. Если собственников было несколько, они определят доли по соглашению.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

Сдать в аренду все большое помещение или здание бывает сложнее, чем множество небольших точек и площадей. Например, для предпринимателей может оказаться достаточно несколько квадратных метров на площади торгового центра, чтобы разместить оборудование и начать работу, чем снимать отдельное изолированное помещение. В таких случаях образование части помещения или здания может стать оптимальным вариантом, так как не придется проводить строительные работы.

Вот основные особенности временного образования частей помещений и зданий:

нет ограничений на образование части помещения сразу в нескольких местах на большой площади;
не обязательно устанавливать стены и перегородки, либо можно возвести временные ограждающие конструкции;
часть нежилого здания или помещения, передаваемая в аренду, определяется договором, после чего на нее нужно заказать техплан;
на основании техплана будет проведен временный учет в Росреестре.

Образование части помещения с постановкой на временный учет является официальной и легальной процедурой, предусмотренной Законом № 218-ФЗ. Поэтому на образованную часть будет выдана выписка ЕГРН. После истечения срок аренды сведения ЕГРН о временной части объекта будут аннулированы. О нюансах выделения части помещения можно узнать у наших экспертов.

общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Супруги имеют равные права на общее имущество. Разделить они его могут с момента приобретения. Время и способ муж и жена определяют самостоятельно.

Раздел совместно нажитого имущества можно осуществить:

В период официального брака.
Во время бракоразводного процесса.
После расторжения брака.

Ряд имущественных вопросов стороны могут урегулировать еще до свадьбы, заключив брачный договор. Правда, в силу он вступит только после официальной регистрации брачного союза.

Основная часть супругов производит раздел имущества, включая недвижимость при расторжении брака.

Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются в техническом плане).

Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:

решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.

Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.

Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.

Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
Повторно подать документы для проведения раздела.

Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:

Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.

Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.

Согласование перепланировки в Москве и Московской области под ключ

Мы гарантируем успешное оказание услуги и закрепляем эту гарантию в условиях договора.

Мы будем информировать Вас о статусе выполнения дела в режиме он-лайн, что позволит Вам держать руку на пульсе.

При необходимости специалисты компании могут находиться на связи с клиентом и отвечать на его вопросы 24 часа в сутки.

Раздел нежилых помещений в Москве и Московской области – процедура, которая направлена на деление единого объекта на несколько. Достигается это за счет его раздела или же выделения отдельных частей. При этом для каждой из них назначается новый кадастровый номер. Кроме этого выдается документ о праве собственности на вновь сформированный объект.

Проведение раздела в Москве является обязательным в целом ряде ситуаций. Это может быть аренда нежилого объекта, его продажа или же субаренда. В такой ситуации благодаря разделу можно не только урегулировать основные аспекты предстоящей сделки, но и оптимизировать процесс ее подготовки.

Рекомендовано разделение нежилых строений и перед осуществлением ипотечных операций. Связано это с невозможностью участия в таких сделках части нежилого объекта, благодаря чему появляется возможность передачи в аренду отдельных частей помещения.

При этом каждая такая часть будет выступать в роли отдельной структурной единицы недвижимости.

В ситуациях, когда нежилой объект охватывает несколько этажей сразу, законодательством предусмотрена возможность передачи их в аренду по отдельности. Сама аренда при этом может быть, как краткосрочная, так и долгосрочная.

Что до ипотечных операций, то в них подобная нежилая недвижимость участия принимать не может. Исключением является получение каждым этажом раздельного свидетельства на право собственности и личного кадастрового номера.

Если с жилым сектором и разделом в натуре имеется ряд условностей и ограничений, то по нежилому фонду государство никоим образом не ограничивает процедуру раздела недвижимости.

Поделить входящие в него объекты можно на нужное количество частей, без каких-либо ограничений.

В последующем, владелец имеет полное право на проведение любых операций со своей долей, учитывая при этом личные имущественные интересы и собственные пожелания.

Что такое раздел помещений

Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.

Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

изолированность помещения;
возможность использования по прямому назначению;
структурированность площади;
обособленность территории.

Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.

Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.

Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:

собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).

Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?

Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.

Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку

Если часть помещения планируется к продаже, то в этом случае происходит раздел и регистрация каждой отдельной части в соответствии с законодательными требованиями. Стоит отметить, что количество частей при разделе не имеет значения. Опытные и квалифицированные специалисты с легкостью помогут в осуществлении этой задачи.

Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.

Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных

Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.

После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.

Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.

Как разделить здание или помещение на части для аренды

общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Как вести себя в случае отказа?

При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.

Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.

В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом. Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию. В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
Повторно подать документы для проведения раздела.

Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.

Как составить заявление

Для обращения в суд требуется составить исковое заявление. Единой утвержденной формы не существует. Однако на официальном сайте суда можно скачать готовый бланк.

иска в суд о сохранении помещения в переустроенном состоянии бесплатно в формате word

Есть информация, обязательная для отражения в документе:

наименование суда, желательно, фамилия, имя, отчество судьи и местонахождение организации,
фамилия, имя, отчество истца, его паспортные данные, контактный номер телефона, место регистрации, проживания,
наименования ответчика, место регистрации организации, контактный номер телефона,
информация о споре, суть проблемы, которую необходимо решить в суде,
стоимость искового заявления,
перечень доказательств по представленному делу,
требования истца,
дата и подпись.

Исковое заявление может подписываться доверенным лицом при наличии нотариально оформленной доверенности.

Когда можно разделить нежилое помещение на два помещения?

В соответствии с действующим законодательством, раздел нежилого помещения возможен только в том случае, если полученные в результате части объекта будут признаны пригодными для проживания. Но при этом стоит учесть небольшой нюанс — комнаты не могут подлежать разделу на доли.

Чтобы объект был признан жилым, необходимо чтобы он соответствовал таким требованиям:

Помещение имеет доступ к тепло-, водо- и электроснабжению;
Помещение имеет естественное освещение (то есть должны присутствовать в наличии окна);
Площадь объекта составляет не менее 12 квадратов на каждого собственника.

Требования для выдела помещений

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения

Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).

Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:

для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила “мокрых зон”, иных норм);
раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.

В большинстве случаев невозможно сделать раздел в натуре по долям, указанным в правоустанавливающих документах. Также для работ требуется согласие или соглашение правообладателей, а в МКД – одобрение жильцов дома.