Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при местоположении границ земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
Порядок согласования местоположения границ.
Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.
В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.
I этап. Подготовительный.
В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:
-
выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;
-
определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;
-
определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);
-
довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.
В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:
- сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
- сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
- кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
- порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
- место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
- сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.
Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:
1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:
- в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
- получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
- смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Способы уведомления соседей
Для того, чтобы соседи и прочие лица имели возможность присутствовать на согласовании, установлена необходимость их предварительного оповещения, причем такое оповещение должно производиться в срок не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты проведения согласования.
Чтобы иметь возможность оповестить всех лиц, законодательством также предусмотрено использование нескольких способов уведомления, каждый из которых при определенных обстоятельствах может считаться доказательством того, что определенные лица были поставлены в известность и их неявка не может стать основанием для признания акта согласования недействительным.
Среди таких возможных способов могут использоваться:
- Личное вручение уведомления под роспись;
- Передача уведомления посредством заказного письма;
- Передача уведомления посредством письма, высланного на электронную почту;
- Публикация в периодических средствах печати.
Ошибки при согласовании границ
Недочёты бывают технические и кадастровые. В первом случае, ошибки допускаются при внесении сведений в реестр. Например, перепутаны данные участков. Чтобы исправить положение, достаточно переписать, заполнив правильные сведения.
Ошибки в кадастре связаны с искажение конфигурации надела, изменением его фактической площади, проведением границы через соседние участки. Чтобы исправить их, приходится проводить весь комплекс мероприятий заново. Подробно о кадастровых ошибках мы писали в статье:»Что такое кадастровая ошибка и как ее исправить.» Чтобы новый план территории имел юридическую силу, составить его должен специалист – профессиональный кадастровый инженер. Обращение в официальную организацию – залог законности: не придётся делать работу дважды и предъявлять претензии в зале суда.
Согласование границ земельного участка – это элемент процедуры межевания, определяющий право и регламент пользования смежными землями собственников. Является результатом проведения межевых работ. Оформляется на основании геодезических замеров, проведенных высокоточными измерительными приборами.
Простыми словами — это согласование местоположения земельного участка с соседями с учетом документации и не в ущерб кому-либо.
Процедура согласования границ земельного участка удостоверяет проведение кадастровых работ и утверждение личными подписями согласия собственников на место расположения межевых границ.
После уточнения границ, правомочие составленной кадастровым инженером документации, приобретает юридическую силу и определяет соблюдение нормативов законодательства, с отсутствием нарушения имущественных прав соседей.
При определении границ должны присутствовать все заинтересованные лица (физические и юридические). Их необходимо оповестить не позднее, чем за 30 дней до проведения межевания. Владелец надела может сделать это самостоятельно или поручить работу землеустроительной компании, проводящей межевание.
Соответствующий пункт должен быть включен в договор о предоставлении услуг.
Категории заинтересованных лиц:
- Владельцы всех спорных участков. Вместо них может присутствовать представитель с нотариально заверенной доверенностью.
- Представители органов местного самоуправления. Акт межевания подписывают уполномоченные сотрудники администрации.
- Владельцы всех участков, которые граничат с землей заявителя (на правах аренды, бессрочного пользования, собственности, пожизненного наследуемого владения). Акт межевания будет иметь юридическую силу в том случае, если его подтвердили все соседи. Исключение – неявка оповещенного соседа. Такое действие расценивается как согласие с результатами процедуры. В акте делается соответствующая отметка. Правила межевания предусматривают, что в таком случае к инициатору процедуры не может быть никаких претензий.
- Сотрудники землеустроительной компании, с которой был подписан договор на предоставление услуг. Обычно на объект выезжают несколько инженеров с оборудованием.
Согласование границ земельного участка при межевании
Рассмотрим, что же такое согласование границ земельного участка при межевании. Там, где имеют место отношения собственности на недвижимость, неизбежно возникают споры и всевозможные неясности. Происходит это по причине того, что еще совсем недавно наделы выдавались в собственность без проведения предварительных геодезических работ на местности. В кадастровых документах таких участков имеется соответствующая запись о том, что межевание не проводилось. Сегодня этот факт не является нарушением закона и не ограничивает владельцев наделов в полноте их использования.
Однако, если возникнет необходимость провести с землей какую-либо финансовую операцию, то без точного определения ее границ, сделать это будет невозможно. Поэтому тянуть с этим процессом бессмысленно. Определение точных координат является довольно сложным процессом, состоящим из нескольких этапов.
Одним из них является согласование площади земельного участка.
Кто имеет право проводить согласование границ?
Осуществляется процедура согласования границ земельного участка с собственниками соседних участков. Причем эти участки могут быть не только их собственными, но и арендованными.
Вместо правообладателя смежного земельного участка, может присутствовать его представитель и при себе он должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса. Его могут направить для представления своих интересов:
- владельцы квартир, комнат, которые находятся в доме, расположенном на совместном участке земли;
- пайщики общедолевой собственности;
- СНТ, ОНТ, ДНТ (соответственно садовое, огородническое, дачное товарищество);
- органы власти.
Проводить собрание имеет право кадастровый инженер, с которым заказчик подписал договор.
Оформление акта согласования местоположения границ земельных участков
Перед тем, как приступить к определению местоположения границ земельного участка, необходимо выбрать специалиста, который будет проводить изыскания. Заказчик и исполнитель подписывают договор подряда. Для его заключения необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ;
- Правоподтверждающий документ на участок и недвижимость, находящуюся на нем (выписка ЕГРН);
- Правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании недвижимого имущества);
- Техпаспорт и техплан на постройки, если они есть в границах земельного участка;
- Заявление установленного образца.
Согласование границ: подписывать ли акт?
Оформление в собственность земельного участка и постановка его на государственный учет — процесс, который имеет существенные юридические последствия для правообладателя. Согласование местоположения границ с соседями при межевании земли является значимой процедурой, которую нельзя игнорировать.
Прежде чем вызвать специалиста по инженерным изысканиям, нужно понять, что согласование местоположения надела проводиться только с законными собственниками смежных участков либо их представителями. То есть ставить подпись в Акте согласования имеют право собственники смежных ЗУ, владеющие имуществом на праве собственности, бессрочного постоянного пользования, пожизненного владения либо долгосрочной аренды (более пяти лет). Лицо, которое не зарегистрировало свои права в ЕГРН не имеет права подписывать Акт согласования.
Отказаться подписывать Акт согласования местоположения границ ЗУ вы или ваш сосед вправе, если была нарушена процедура извещения. Если же адресат был уведомлен о предстоящих кадастровых исследованиях правильно, но в течение месяца не дал о себе знать, значит межевание может проводиться без его присутствия.
Прежде чем подписать Акт согласования границ ЗУ, попросите инженера показать вам фактическое положение межи и их местоположение на схеме. Чертеж надела должен размещаться на обороте акта. Если вы не согласны с установленными границами, необходимо зафиксировать аргументированные возражения в письменном виде.
Как выглядит межевой план
Результатом выполненных работ станет межевой план (дело), который состоит из двух частей – текстовой и графической. В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов. Межевой план земельного участка включает:
- Первичные данные;
- Данные о полученных измерениях на местности;
- Информация об образуемых или измененных земельных участках и их частях;
- Схема расположения участков;
- Чертёж земельных участков и их частей;
- Геодезическая схема построений;
- Приложение: копия извещения в СМИ, копия справки об отсутствие возражений.
Когда требуется согласование местоположения границ земельных участков?
В первую очередь, процедура согласования границ земельных участков требуется, когда в органы кадастрового учета земель поступает заявление об изменениях в местоположении участка или с целью уточнения границ земли собственника, подающего документы. Согласно статье 38 (пункта 7) федерального закона РФ «О государственном кадастре недвижимости», точные координаты границ земельного участка (его точек на местности), производятся с учетом всех требований и правил, оговоренных в законе.
Гораздо реже согласование границ земельных участков требуется при регулировании кадастровых споров или когда необходимо уточнить участки природных объектов или объектов искусственного происхождения. Такое согласование необходимо лишь в том случае, если ранее границы не были определены с особой точностью межевания или сведения о них в органах кадастрового учета отсутствуют. Тогда назначается комиссия по уточнению границ земельного участка, чтобы внести полученные сведения о точном местоположении участка в государственный кадастр.
В законодательстве четко прописаны правила, что заинтересованные лица не могут участвовать в процедуре установления границ земельных участков или возражать по поводу согласования местоположения участков, чтобы защитить права собственников земли.
Что собой представляют межевые знаки для определения границ земельных участков?
После согласования границ земельных участков на местности закрепляются специальные межевые знаки – метки о границе смежных участков. На сегодняшний день, по приказу Минэкономразвития РФ, существует три типа разрешенных к размещению межевых знаков:
— деревянный столб;
— металлическая труба;
— металлическая марка.
Технические характеристики межевых знаков четко прописаны в законодательных нормах Земельного Кадастра РФ, с учетом их сохранности, способа использования и условий закладки. На межевом знаке должна указываться подробная информация по срокам согласования границ земельных участков (год и месяц закладки). Надписи производятся специальными красками, устойчивыми к погодным климатическим условиям той местности, где они размещаются. Следить за сохранностью межевых знаков вверяется в обязанность собственников земельных участков, арендаторов или временных пользователь земель. В российском законодательстве предусмотрена административная ответственность за умышленное повреждение или уничтожение межевых знаков.
После определения всех смежных землепользователей, с кем подлежит согласование границ участка, кратко выясним дальнейший порядок действий:
- Подготовка акта согласования границ. Кадастровый инженер готовит акт согласования границ в составе межевого плана с указанием списка всех смежных землепользователей.
Более подробно в главе «Акт согласования границ»
- Выбор способа согласования границ. К способам согласования границ относится:
- Индивидуальный порядок
- Проведение собрания
Могут применятся оба способа согласования. Все зависит от особенностей, того или иного смежного землепользователя.
Более подробно в главе «Способы согласования границ».
- Извещение смежных землепользователей. В целях соблюдения прав смежных землепользователей необходимо обязательное их извещение.
Более подробно в главе «Способы согласования границ», «Сроки согласования».
- Проверка документов правообладателей смежных земельных участков. При согласовании границ необходимо проверить правоудостоверяющие документы на земельный участок и установить личность подписанта.
Более подробно в главе «Необходимые документы»
- Демонстрация границ земельного участка. Кадастровый инженер или сам собственник участка показывает заинтересованным лицам («смежникам») схему земельных участков с координатами смежной (общей) границы. Смежные землепользователи вправе обязать кадастрового инженера показать границы участка на местности.
- Подписание акта согласования границ. В случае согласия с координатами общей границы, стороны подписывают акт согласования границ, тем самым выражая свое согласие с прохождением по этой границе забора.
Более подробно в главе «Акт согласования границ».
С момента подписания акта согласования границ, такая процедура в межевании, как согласование границ считается оконченной.
Ниже, вы узнаете все подробности каждого из указанных этапов.
Предназначение документа
Согласно законодательству земельный фонд, состоящий из множества участков, состоящих на кадастровом учете, предполагает точное фиксирование границ каждого надела. Данная мера позволяет контролирующим структурам и организациям вести строгий учет всего фонда, включающего самые разнообразные по предназначению, форме, типу объекты.
Наличие четких границ, зарегистрированных надзорными организациями, позволит установить законность или необоснованность имущественных притязаний сторон, собственников прилегающих земель, государственных ведомств.
Уточненные границы позволяют правильно определять суммы налоговых отчислений, ежегодно уплачиваемых собственниками недвижимого имущества в пользу регионального бюджета.
Документ представляет собой часть межевого плана и является обязательным для учета участка в Кадастре недвижимости (ГКН).
- Как приватизировать земельный участок: как правильно оформить?
Согласно ст. 20 (п.1.2) ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость», участок, определенный в границах, в обязательном порядке ставят на кадастровый учет и регистрируют за определенным владельцем. Наличие кадастрового учета не является гарантией того, что регистрация имущественного права пройдет без осложнений. Государственный орган вправе приостановить регистрацию, если в ГКН не окажется информации с точными координатами ЗУ, либо при наличии пересечений 1 из границ с другим ЗУ.
Скачайте Акт согласования границ земельного участка. Бланк для заполнения (34,5 KiB, 226 hits)
Акт согласования границ земельного участка. Образец заполнения (33,0 KiB, 250 hits)
Документ, устанавливающий согласованные границы имущественного объекта, требуется в следующих ситуациях:
- При появлении нового надела с дальнейшей регистрацией собственности за конкретным лицом.
- В спорных ситуациях, когда в отношении определенной части ЗУ возникли претензии со стороны владельцев смежных территорий (межевые споры).
- При регистрации прав на землю, собственники которой ранее не проводили регистрацию в силу самых различных обстоятельств (сюда входят случаи, когда надел ставят на регистрационный учет согласно положениям закона о «дачной амнистии»).