Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
И перед ним встал меркантильный вопрос: как бы так поменьше отстегнуть государству, но чтобы его при этом не обидеть?
С продажи квартиры Гоцман получил доход (4 млн. руб.), а значит, с него надо заплатить налог. Но размер этого налога можно уменьшить, применив к нему «стандартный» налоговый вычет в 1 млн. руб. (уменьшив на эту сумму налогооблагаемую базу). Гоцман так и сделал.
Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. = 3 млн. руб.
Размер налога за продажу квартиры: 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.
Посчитав, что такой подарок государству будет выглядеть неприлично большим, Гоцман решил еще уменьшить свою налогооблагаемую базу. Ведь за покупку другой квартиры ему тоже полагается налоговый вычет (2 млн. руб. максимум), который уменьшает все его доходы, облагаемые налогом НДФЛ-13%.
Такими доходами являются не только зарплата Гоцмана, но и полученные им за проданную квартиру деньги. А значит, эту сумму, подлежащую налогообложению, можно еще уменьшить и на второй вычет:
Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= 1 млн. руб.
Размер налога за продажу квартиры: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.
Вот эту сумму уже можно, скрепя сердце, отдать государству в виде налога с дохода, полученного от продажи квартиры.
А если бы Гоцман продал свою старую квартиру не за 4 млн. руб., а за 2 млн., то применив те же два вычета, он получил бы отрицательную величину:
Сумма, облагаемая налогом: 2 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= – 1 млн. руб.
Это означает, что в этом случае Гоцман не только ничего не должен государству (налог = 0), но и наоборот, государство дает ему возможность уменьшить свои будущие налогооблагаемые доходы (зарплату, например) еще на 1 млн. руб. То есть Гоцман смог бы здесь еще и вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.
Особенности взимания налога
Стоит учесть некоторые нюансы:
- покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
- продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
- использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
- когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
- покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
- возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.
Как работает программа?
Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.
- Вы оставляете заявку на нашем сайте.
- Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
- Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
- Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
- При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.
Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.
Налог с продажи автомобиля
При продаже автомобиля человеку придется заплатить налог, но только в том случае, если транспортное средство находилось в собственности у владельца менее трех лет. Также в налоговую не придется обращаться, если проданная машина стоила меньше 250 тысяч или же, если владелец ее продал за сумму ниже той, за которую он купил, или эквивалентную, и этому есть документальные подтверждения. Также людям, продающим автомобиль, предоставляется возможность налогового вычета в 250 тысяч рублей.
Также ситуация может отличаться в зависимости от того, сохранились ли у человека, продающего автомобиль, документы, подтверждающие сделки покупки и продажи или нет. Например, если документы есть, то налог будет рассчитываться следующим образом:
сумма продажи — сумма покупки × 13% (налоговая ставка)
В случае, когда документов нет, расчет налога будет проводиться так:
сумма продажи × налоговую ставку в 13%
Ну и, как уже было сказано выше, из суммы, вырученной с продажи можно вычесть 250 тысяч имущественного вычета.
Когда не придется платить налог с продажи квартиры?
-
Когда продаете единственное жилье, которым владеете более трех лет, платить налог с продажи не нужно. Не важно, как вы стали собственником — получили квартиру в наследство или купили.
-
Не будете платить, если купили недвижимость после января 2016 года, и прошло уже более пяти лет с момента покупки.
-
Если купили квартиру до января 2016 года и владеете ею более трех лет.
-
Продаете квартиру по той же стоимости, что и купили, но сумма не меньше 70% кадастровой цены. Значения выше в этом случае не играют никакой роли.
Подача декларации для уплаты налогов
Для выплаты налогов с продажи квартиры подают декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно на сайте налоговой или с помощью специальной программы «Декларация».
Когда будете заполнять форму, укажите уровень зарплаты, сведения о работодателе, сумму дохода с продажи имущества. К заполнению представлено 13 листов и допустить ошибку просто. Чтобы этого избежать, зайдите на сайт налоговой и заполните все поля в личном кабинете. Если допустите ошибки при заполнении, система их выделит красным. При заполнении формы 3-НДФЛ приложите копии документа о продаже имущества, а также укажите вид налогового вычета.
Декларацию подают до 30 апреля, а произвести оплату по налогам до 15 июля. Если не успеете выплатить налоги, будет ежедневно начисляться штраф в размере 5% от суммы налога. Если продали квартиру в 2021 году, сдать декларацию нужно не позднее 30 апреля 2020 года, а оплатить налог до 15 июля 2022 года.
Налог на имущество в России
- Закон РФ от
09.12.1991 г. № 2003–1 «О налоге на имущество физических лиц»; - Приказ Министерства архитектуры, строительства и
жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от04.04.1992 № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности»; - Налоговый кодекс РФ;
- Уголовный кодекс РФ.
Налог оплачивают только собственники квартиры, будь то иностранные граждане, дети, безработные и малоимущие (если несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, то за него налог оплачивают родители или опекуны).
Ставка налога не зависит от обеспеченности плательщика, если квартира единственная или в собственности находится целый поселок — ставка не меняется.
В связи с ущербным распределением благ в российском обществе и все большим разделением населения РФ на очень богатых и очень бедных, на территории страны стали расти элитные коттеджные поселки, усадьбы и даже замки. В городах отдельными частными лицами скупаются десятки квартир. Происходит колоссальное по своим масштабам инвестирование в недвижимость.
Очевидно, что давно созрела необходимость менять положение о налоге на имущество, регламентируемом Федеральным законом от 1991 года, но сильные мира сего лоббируют свои интересы и не позволяют стране развиваться нормальным цивилизованным путем. Хотя очевидно, что можно одновременно защитить малоимущих и увеличить налоговое бремя «новых «русских». До сих пор любые разговоры на эту тему с властью заканчиваются популистической риторикой о защите интересов населения, хотя мы прекрасно понимаем, какое именно население государство защищает…
Налог на имущество поступает в бюджет муниципальных образований. Сумма налога рассчитывается на основании инвентаризационной оценки стоимости квартиры, которая существенно отличается от ее рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость рассчитывается на 1 января каждого года и определяется органами технического учета и технической инвентаризации (БТИ). Расчет налога производится на основании остаточной стоимости квартиры за вычетом износа, что как минимум удивительно, так как квартира в дореволюционном отреставрированном доме в историческом центре Москвы облагается меньшим налогом, нежели квартира в хорошей новостройке в спальном районе. При этом никого не волнует, что первая квартира в 10 раз дороже, чем вторая.
Налоговые ставки устанавливаются самостоятельно муниципальными образованиями или городами федерального значения, но в следующих пределах:
| Суммарная инвентаризационная стоимость квартиры | Ставка налога |
|---|---|
| До 300 000 рублей | До 0,1% |
| 300 001 — 500 000 рублей | 0,1 — 0,3% |
| Свыше 500 001 рубля | 0,3 — 2,0% |
Правила оформления декларации
Если используется взаимозачет при продаже и покупке квартиры, важно грамотно оформить необходимую документацию. Она передается в отделение ФНС по месту проживания гражданина. Особенно много внимания уделяется декларации при продаже и покупке квартиры одновременно. К правилам ее составления относится:
- заполнять нужно два раздела, один из которых предназначается для оформления вычета, а другой содержит сведения обо всех доходах, с которых уплачивается 13 %;
- отдельно можно внести информацию о возможности получения социального вычета;
- не требуется с помощью каких-либо документов подтверждать снижение налоговой базы на 1 млн руб.;
- к декларации необходимо прикладывать другие бумаги, выступающие доказательством продажи и покупки двух объектов недвижимости.
Налоговый вычет при покупке жилья одновременно с продажей в один год
Когда происходит сделка по покупке и продаже недвижимости в одном налоговом периоде, возникает вопрос об актуальности применения налоговых преференций. В Письме вышеуказанного ведомства дан ответ на данный вопрос.
- получить вычет, который ему причитается за проданное жильё;
- получить деньги, которые ему причитаются за купленное жильё.
Ситуации бывают разные – можно продать более дешевую квартиру, добавить средств (своих или заёмных) и купить жильё больше и новее. Может быть наоборот – просторная квартира продаётся для того, чтобы купить меньшую по площади, а деньги оставить на ремонт или иные цели. Это не играет роли при применении права на получение вычета.
Но сами средства на счёт не вернутся. Необходимо обратиться в ФНС по месту жительства продавца/покупателя и подать письменное заявление вместе с необходимыми документами. Если сделка произошла в один налоговый период, то подавать документы необходимо вместе.
Все льготы будут рассматриваться как единое целое.
- если сделка была совершена в одном налоговом периоде, то есть в течение одного календарного года;
- стороны не являются близкими родственниками;
- ранее право на преференцию не было использовано.
Самое распространенное заблуждение
Большинство тех, кто не сталкивается часто с тонкостями налогового законодательства, рассуждают примерно так: «Я купил новую квартиру за 4 миллиона и продал старую за 3 миллиона. Я потратил больше, чем получил. Значит, прибыли у меня нет и налог платить не надо».
Такое умозаключение ─ ошибка. Дело в том, что действующее налоговое законодательство разделяет операции по продаже жилой недвижимости и по ее покупке. Продажа одной квартиры ─ отдельно, покупка другой квартиры ─ отдельно. И по каждой сделке предусмотрен свой порядок расчета налога и применения налогового вычета.
То есть при покупке и при продаже квартиры с 2016 года подоходный налог (правильно его теперь называть НДФЛ) будет посчитан по-разному.
Есть только одно исключение из рассказанного выше ─ когда в течение года купили и продали одну и ту же квартиру. Тогда, действительно, имея документы по расходам на покупку, под налогообложение можно ставить разницу между продажной и покупной ценой.
В данном случае у покупателя имеется два варианта:
- Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
- Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.
Рассмотрим реальные примеры расчетов:
-
Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
- Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
- Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.