Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Вот несколько примеров, когда налоговые органы решили взыскать НДФЛ с бывших предпринимателей. Гражданин продал нежилое помещение, использовавшееся им для ведения предпринимательской деятельности. Объект был реализован до истечения минимального срока владения, и не был задекларирован доход от продажи. Налоговый орган доначислил НДФЛ, пени и штраф, и суд согласился.

Рассмотрим также другой случай. Собственник продал нежилое помещение, находившееся в его собственности, до истечения минимального срока пользования. Продавец задекларировал доход от продажи, заявив на него имущественный вычет.

В предоставлении вычета мужчине было отказано, поскольку помещение предназначено для ведения бизнеса, а не для личных нужд. Поэтому никаких вычетов по этим помещениям производиться не может.

Дополнительным аргументом в пользу отказа в вычете было то, что когда собственник был индивидуальным предпринимателем, его основной деятельностью была сдача в аренду собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов. Суд встал на сторону налоговиков.

Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

У каждого режима налогообложения свои правила. Упрощенная система предполагает освобождение от НДС, соответственно компании и ИП использующие УНС не могут претендовать на возмещение налога.

Есть и исключения из этого правила:

Пример 1. ИП на УСН (вид деятельности по ОКВЭД 70.20.2.) продает здание, которое планировал использовать в коммерческой деятельности, но не успел (не сдавал в аренду и не учитывал расходы по его приобретению при налогообложении доходов). Имеет ли он право воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики дает такой ответ:

1. Учет доходов, полученных от предпринимательской деятельности и вне ее должен вестись раздельно.
2. Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательских целях и затраты на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, облагаются налогом на доходы физических лиц.
3. Физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже такого имущества.

Пример 2. ИП на УСН приобрел нежилое помещение как физическое лицо, недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, никаких доходов от сдачи недвижимости в аренду нет. Может ли собственник после продажи воспользоваться налоговым вычетом?

Аналогичный ответ был получен и в этом случае: ИП вправе вернуть налог при продаже нежилого помещения, которое не использовалось им в коммерческой деятельности, при этом расходы на покупку также не должны были также учитываться при налогообложении доходов.

Министерство финансов РФ не рассматривает конкретные хозяйственные ситуации. При необходимости получить информацию о начислении и уплаты налогов следует обращаться в налоговые органы.

Другой способ вернуть налог – появление у предприятия или ИП на упрощенке доходов, которые облагаются НДФЛ. В этом случае они имеют право претендовать на вычет, кроме того, они обязаны составлять ежеквартальные отчеты.

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Ответ: Налог на коммерческую недвижимость не платится при льготных условиях налогообложения:

1. При УСН (упрощенная система налогообложения) организация платит за недвижимость, облагаемой только по среднегодовой стоимости, а не по кадастровой. Какая недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости, решает каждый регион самостоятельно.
2. При Едином налоге на вмененный доход организация платит за недвижимое имущество, которое применяется при вмененной деятельности, остальное — по среднегодовой стоимости.
3. При ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог) платятся налоги на имущество, используемое в производстве, переработке сельскохозяйственного продукта.

С 2020 года налог на имущество по коммерческой недвижимости не платят российские или зарубежные организации, имущество которых используют для подготовки к проведению ЧМ по футболу.

ИП также обязаны оплатить налог с продажи нежилого помещения:

• В размере 13% по системе ОСН,
• 6% или 15% по УСН. 6% – от прибыли, а 15% – от дохода минус расходы при проведении сделок с данным объектом коммерческой недвижимости.

Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат. Здесь расчет производится из совокупности доходов, вычитают все расходы.

Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.

Сделка отображается во многих бумагах, таких как:

1. Бухгалтерский баланс.
2. Банковская выписка движения средств.
3. В выписках из Росреестра или МФЦ.

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2021 году

selensergen/Depositphotos

С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.

1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию.

В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет.

К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость.

Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%.

Он составит 19 019 рублей.

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

При расчете суммы налога применяют формулу: НДФЛ = сумма дохода x 13%.

При этом сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

Если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (как в Вашем конкретном случае), то доход от продажи, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, рассчитывается следующим образом:

• Размер дохода = кадастровая стоимость x 0,7 (понижающий коэффициент).
• Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
• Какой налог платить с продажи нежилого помещения?
• Таким образом, размер налогооблагаемого дохода, полученного от продажи недвижимости, со сроком владения менее пяти лет, рассчитывается по формуле:
• НДФЛ = (кадастровая стоимость объекта недвижимости x 0,7) x 13 %.
• При продаже недвижимости продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года, при этом рассчитать сумму налога предстоит самостоятельно.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал Госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, где есть образец заполнения данной декларации).

О том, что переход права собственности на проданное Вами помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, Управление Росреестра самостоятельно уведомит ИФНС, в порядке внутриведомственного взаимодействия.

Ответ зависит от того, являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем или нет. Если являетесь, то налог платите, исходя из своей системы налогообложения.

По общей системе, надо будет заплатить 20% налога с прибыли + уплата НДС (тоже 20%). Если у Вас упрощенная система, то платите по ней. Если объект «доходы», то платите 6%, и расходы на покупку не учитываются.

Если объект «доходы минус расходы», то Вы можете учесть траты на приобретение помещения.

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог при продаже нежилого помещения?

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая.

Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%.

Данные правила действительны только для физических лиц.

При продаже нежилого помещения Вы получите доход, поэтому в срок до 30 апреля следующего года необходимо будет подать в налоговую службу по месту Вашего жительства налоговую декларацию.

Если помещение будет продано за 600 тысяч рублей, то налоговая посчитает доход от его продажи равным величине кадастровой стоимости нежилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. При этом Вы вправе уменьшить сумму облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением нежилого помещения.

1. К налоговой декларации нужно будет приложить копию договора о покупке нежилого помещения, копию договора о его продаже, а также копии документов, подтверждающих произведенные расчеты по этим сделкам.
2. Таким образом, в Вашем случае размер налога составит 19 019 рублей (909 000 х 0,7 – 490 000) х 13%.
3. Текст подготовила Мария Гуреева
4. Не пропустите:
5. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
6. Как перевести жилое помещение в нежилое?
7. Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
8. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

НДС при продаже нежилого помещения

УСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. ст. 161 и 174.1 НК РФ.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при реализации нежилого помещения не исчисляет НДС.

ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с дохода, полученного от продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.
Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то НДС он не исчисляет и не уплачивает.

ПСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.
Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН.
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации нежилого помещения обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения.

Налоги при продаже нежилого помещения ИП

Физическое лицо открыл ИП (УСН доходы) в июне 2017г. Вид деятельности: сдача в аренду нежилого помещения. В апреле 2018 г. ИП приобрел в собственность еще одно нежилое помещение и сдал его в аренду. В настоящее время хочет его продать. Какие будут налоговые последствия? Нужно ли будет платить УСН со всей суммы продажи? Возможно ли перейти со следующего года на УСН «Доходы минус расходы» и учесть при расчете налога покупную стоимость этого помещения?

Со всей суммы продажи помещения нужно заплатить единый налог на «упрощенке» (ст. 346.15 НК РФ). Одновременно этот доход будет освобожден от обложения НДФЛ (ст. 217 НК РФ).

Если недвижимое имущество было оплачено и введено в эксплуатацию, когда предприниматель применял УСН с доходов, после смены налогообложения, расходы на приобретение данного имущества налоговую базу не уменьшат (п. 4 ст. 346.17 НК РФ).

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

Какой платить налог с аренды помещения для ИП

Считается, что для того, чтобы предоставлять недвижимость в пользование, выгоднее зарегистрироваться как ИП, потому что отчисления в бюджет при этом будут существенно меньше. Физическое лицо, сдающее недвижимость в пользование, уплачивает НДФЛ 13%. Если арендодатель является ИП, то он платит УСН 6%. Но это не все, что должен заплатить предприниматель.

Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.

Продажа нежилого помещения в 2022 году какой налог для ип

С 2022 года мы будем платить налог за свои квартиры, дома и дачи с рыночной цены, а не с копеечной инвентаризационной, как прежде. Налоговые платежки с новыми суммами начнут приходить весной 2022-го. Сейчас самое время к ним подготовиться — хотя бы морально. Для этого полезно знать, каким образом государство оценивает наши дома и дачи. Насколько точно определяется их стоимость? Какие могут возникнуть проблемы? Можно ли их предотвратить? Предыдущая масштабная кадастровая оценка объектов капстроительства в Подмосковье проводилась в 2012 году.

Продолжаем тему оптимизации налогообложения для владельцев нежилой недвижимости. Об тонкостях сдачи в аренду мы уже недавно поговорили. теперь перейдём к вопросам продажи нежилых помещений. Будем считать, что все мы тут резиденты, уплата тридцатипроцентного налога никому не грозит, и выделим 3 основных ситуации по двум факторам – статусу гражданина и времени владения помещением. При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1 ), и даже декларацию ему подавать не нужно.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества — предпринимательский доход.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

• договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;
• вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
• вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельност и п. 3 ст. 346.11 НК РФ ;
• ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
• вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения ) см., например, Постановления ФАС УО от 01.04.2013 № Ф09-1798/13; ФАС ВВО от 10.06.2013 № А29-8193/2012 ;
• вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/ склад или развозите на своем автомобиле товары). Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно «вычислить» по путевым листам);
• вы уменьшаете базу по «предпринимательскому» налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный нало г Письмо Минфина от 04.07.2013 № 03-11-11/25784 );
• вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение ) см., например, Постановление Президиума ВАС от 18.06.2013 № 18384/12 ;
• вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для перепродаж и см., например, Постановления ФАС ВВО от 10.05.2012 № А79-5243/2011; ФАС УО от 26.03.2014 № Ф09-912/14 .

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имущество м Письмо Минфина от 27.05.2013 № 03-11-11/19097 .

СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества — непредпринимательский доход.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

• вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целя х см., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № Ф09-10672/12 ;

• вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.

Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Продается имущество предпринимателя

Продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:

• объект применялся в ведении бизнеса, в личных целях использован не был;
• если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для упрощенки);
• если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;
• если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);
• если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие деятельность ИП и отраженные в ЕГРИП;
• если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).

Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.

Если вы используете УСН-Доходы, то с суммы выручки от продажи имущества платится налог по ставке 6%, используемой для этого режима.
С УСН-Доходы минус расходы дело обстоит гораздо сложнее. Если имущество было ранее учтено как товар, то доходы от продажи уменьшаются на сумму, за которую вы его приобретали. Если объект был принят на учет как основное средство, а его стоимость уже отнесена на расходы, то налог платится со всего дохода от продажи.

Кроме того, для этой ситуации характерен еще один не очень приятный для ИП момент. Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.

Доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, освобождаются от обложения УСН

01.12.2017

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН «доходы», осуществляет виды деятельности: грузоперевозки, оптовая торговля. В 2017 году он продал нежилую недвижимость, приобретенную более пяти лет назад, до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Сумма сделки превышает 1 млн. рублей. Нежилой объект недвижимого имущества не использовался в предпринимательской деятельности в течение всего времени, пока находился в собственности индивидуального предпринимателя.

Облагается ли сделка по продаже нежилого имущества НДФЛ? Возможно ли применение п. 4 статьи 217.1 НК РФ при налогообложении сделки?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Доходы индивидуального предпринимателя от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.

Комментарий Российского налогового портала: автором допущена неточность, скорее всего, он имел в виду, что предприниматель не будет платить единый налог по УСН по факту продажи имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности.

Упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016. Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.

Обоснование вывода:

Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.

Срок владения недвижимостью в рассматриваемой ситуации отсчитывается с даты государственной регистрации права на объект недвижимости (п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ; часть 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; части 1, 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В рассматриваемой ситуации ИП приобрел недвижимость более пяти лет назад и продает ее в 2017 году.

Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (далее — Закон N 382-ФЗ) в главу 23 НК РФ внесены изменения, которые повлияли на порядок налогообложения доходов от реализации, в том числе недвижимого имущества. При этом предусмотренный Законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества стал применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Смотрите также письма Минфина России от 06.10.2016 N 03-04-05/58170, от 30.12.2014 N 03-04-05/68684, от 29.12.2014 N 03-04-05/68339, п. 2 письма УФНС по Рязанской области от 03.12.2014 N 2.13-31/14161@ «Об изменениях в налогообложении имущества и доходов физических лиц».

Следовательно, в рассматриваемом случае при определении облагаемых доходов от реализации недвижимого имущества в 2016 году необходимо руководствоваться нормами главы 23 НК РФ в редакции, действовавшей до принятия Закона N 382-ФЗ (далее — старая редакция) (смотрите также письма Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364 и от 21.01.2016 N 03-04-05/2050).

Статьей 217 НК РФ (в старой редакции) установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Ясно, что, если ИП реализует приобретенную более пяти лет назад недвижимость, срок владения данным объектом недвижимости на дату реализации в 2017 году будет заведомо больше трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Приходим к выводу, что доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.

Отметим, что упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 Законом N 382-ФЗ и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.

Однако возникает любопытный вопрос: если доходы ИП от продажи недвижимости в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ, то не следует ли облагать доход от продажи недвижимости налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения (УСН)?

Как известно, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также положения ст. 217.1 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 23.11.2016 N 03-11-11/69180). Более того, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (письмо Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261).

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения ИП на УСН учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые по ст. 250 НК РФ.

По мнению финансовых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности коммерсанта, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798).

Продажа нежилого помещения индивидуальным предпринимателем в 2022 году

Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2022 года, с учетом следующих нюансов. Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине.

В этом случае, для определения налогооблагаемой базы будет использован общий показатель доходов за отчетный период. Налог на реализацию магазина или торгового павильона Магазины или торговые павильоны, при надлежащей регистрации их в качестве объекта коммерческой недвижимости, будут признаваться основным средством для ИП или компании. В этом случае при продаже и последующем расчете налоговых обязательств будут учитываться данные бухгалтерского учета, в том числе остаточная стоимость имущества.

Трудности при продаже недвижимости из нежилого фонда

Подобные затруднения обычно не возникают, за исключением тех случаев, когда продавец осуществляет продажу после прекращения действия его статуса как индивидуального предпринимателя.

В данном случае у органов надзора и контроля в сфере налогообложения могут возникнуть вопросы к налогоплательщику, на решение которых потребуется дополнительное время. Эти вопросы относятся к области использования продаваемого имущества в качестве объекта для осуществления предпринимательской деятельности. В случае, когда данный факт установлен, порядок взыскания налоговых сборов применяется по нормативам налогообложения для юридических лиц.

С точки зрения закона продажа помещения после закрытия ИП легальна, но органы ФМС РФ могут усомниться в истинных мотивах прекращения действия данного статуса у продавца. Своевременная подача отчетности и уплата налогов избавят от трудностей при продаже коммерческой недвижимости.

Похожие записи:

• сколько дней можно прогулять садик без справки выходные считаются
• Компенсация работникам Севера проезда к месту отпуска и обратно
• Консультации по жилищным вопросам: что считается ухудшением жилищных условий