Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.
Самые популярные квартиры в домах под снос
Интерес покупателей к домам под снос растет из года в год. Согласно подсчетам ЦИАН, в июне 2021 года потенциальный спрос на квартиры в хрущевках под расселение был выше на 22%, чем год назад. Увеличился он и по сравнению с доковидным 2019 годом — рост составил 6%. «Однако основное внимание покупателей сосредоточено на лотах в хрущевках, которые будут расселены не в первую волну, поскольку здесь самые дорогие квартиры: цена 1 кв. м составляет 280 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов.
По данным ЦИАН, только 2% всех просмотров объявлений приходится на лоты в домах, которые будут снесены до 2024 года, 27% потенциального спроса сосредоточено на квартирах в хрущевках второй волны расселения. Большая же часть (71%) просмотров — в домах, которые будут снесены в 2029–2032 годах, поскольку здесь находятся самые дешевые лоты — в среднем 238 тыс. руб. за 1 кв. м.
Аналитики Est-a-Tet, напротив, отмечают повышенный интерес к квартирам в домах первой волны. По словам Юлии Дымовой, есть покупатели, которые рассматривают недвижимость в домах под снос как инвестиционный проект. Они торопятся приобрести квартиры именно первой очереди, и если первую волну уже не догнали, то хотя бы вторую. «Самое заметное вымывание мы фиксируем в первой очереди реновации. Причем быстрее всего, за несколько дней, вымываются дорогие локации, первая или вторая очередь. Это чаще касается юго-запада, северо-запада, севера Москвы. Пиковый период роста цен и интереса фиксировался в ноябре 2020-го — феврале 2021-го, тогда квартиры продавались практически в течение суток. Сейчас стало более стабильно», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В «Инком-Недвижимости» также говорят о повышенном интересе покупателей к квартирам в домах первой и второй волны, но которые находятся в хорошем состоянии. На объекты в домах, относящихся к третьей волне реновации, спрос уже ниже. «Кроме того, некоторые покупатели хотя и интересуются предложением в домах под реновацию, но опасаются, что качественные характеристики квартир, которые они получат взамен, будут низкими, а жить там будет некомфортно», — отметила Елена Макеева.
Цены на квартиры в доме под снос
По программе реновации в Москве планируется построить миллионы квадратных метров жилой площади. Снесут ветхие и старые пятиэтажки, построенные в прошлом веке. Покупать квартиру в таком доме выгодно – со временем семья переедет в современное, удобное жильё. Цены в доме под снос:
- купить 1 комнатную квартиру площадью 29–33 м2 вы сможете по цене от 3 млн 100 тыс. до 4 млн 500 тыс. руб.;
- купить 2 комнатную квартиру площадью 46–48 м2 можно от 6 млн 250 тыс. до 7 млн 500 тыс. руб. Цены в престижных районах Москвы на вторичку значительно выше. Например, в Останкино купить комнату размером 35 м2 в доме под реновацию можно за 12,5 млн руб. 3-х комнатный вариант в строящемся в этом районе комплексе будет стоить столько же.
Сколько стоят реновационные квартиры, кто их покупает, и где спрос выше
Средняя стоимость квартир в пятиэтажках под снос составляет 8,1 млн рублей (данные «Инком-Недвижимость»). Юлия Дымова утверждает, что минимальная стоимость квартир в районах Щелковский, Гольяново и Люблино – от 5,7 млн рублей. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», есть варианты и дешевле – за 4,3 млн рублей в районе Царицыно. Это «однушка» площадью 33 кв. метра в 5-этажном панельном доме. Самое дорогое жилье реализуется в Мещанском районе за 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 90 кв. метров в кирпичном доме.
Если в старом фонде квартира стоила 7,5 млн рублей, то новая при грамотном расчете и хорошей локации будет стоить 14 млн рублей
Большинство тех, кто покупает квартиры в домах под снос, – инвесторы. По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, они выбирают такое жилье для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи квартиры, полученной в новом доме. Некоторые приобретают недвижимость на будущее, к примеру, для детей. Таких людей не волнует ни этаж, ни состояние объекта, поскольку они не собираются как-либо использовать эти площади, и просто ждут сноса дома. А вот покупатели, которые хотели бы приобрести такой объект непосредственно для проживания, часто не решаются на сделку, поскольку не всегда понятны сроки сноса, и неизвестно, где будет находится новое жилье.
С какими рисками могут столкнуться покупатели?
Главный риск покупателя жилья в доме под реновацию заключается в том, что никаких гарантий на переезд в новое жилье нет. Например, дом могут исключить из программы реновации. Либо возникнут проблемы с финансированием программы, что приведет к ее остановке. В условиях пандемии коронавируса и нарастающих экономических сложностей полностью такой вариант исключать нельзя. Если это произойдет, то получится, что гражданин просто заморозит свои деньги на непонятный срок. И не факт, что он сможет пользоваться или сдавать в аренду старое жилье. Комфорта там мало, поэтому без перспективы реновации такое жилье даже продать будет сложно.
Есть риск, связанный с качеством нового жилья. Сможет ли покупатель выгодно продать полученную квартиру, если вдруг на форумах все жильцы начнут жаловаться на многочисленные недоработки, плохую шумоизоляцию и т.д.? Скорее всего, нет.
Кроме того, никто не может гарантировать, что местоположение нового дома будет идеально отвечать запросам пользователей. Да, программа реновации обещает гражданам переселение в районе проживания. Но даже в рамках одного района могут быть дома, которые стоят в уютном, тихом месте и дома, расположенные вблизи железной дороги, либо рядом с промзоной.
И, наконец, соседи. Если гражданин собирается продать полученную новую квартиру, то для него этот фактор будет иметь незначительное значение, а вот для людей, которые планируют там жить, все совсем наоборот. Никому не хочется очутиться на одной площадке с соседями, которые ведут асоциальный образ жизни. При покупке жилья на вторичном рынке это легко проверить, просто постучавшись в двери будущих соседей и перекинувшись парой фраз. А вот по программе переселения придется рассчитывать только на удачу.
Влияние реновации на рынок жилья
Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен.
В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.
Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитика
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).
Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).
Дома под реновацию по адресу
На официальном сайте Мэра Москвы и других информационных порталах в любое время вы можете ознакомиться по адресам с жилыми помещениями по программе реновации. Чтобы узнать, какие дома идут по реновацию по адресу в Москве, необходимо зайти на официальные сайты Правительства и Мэра города и просмотреть карту, на которой отмечены дома под снос. Как узнать срок сноса дома по реновации и подлежит ли ваша квартира под государственную программу переселения, также можно узнать на официальных сайтах Правительства Москвы.
Новые технологии с названием «умный снос» позволят по-современному сносить здания. Они будут постепенно демонтироваться и подлежать будущей переработке. Благодаря государственным программам, внешний облик столицы изменится, а качество жизни горожан намного улучшиться.
✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Суть программы реновации
В Москве сносятся пятиэтажки, построенные в 1950-е – 1970-е годы прошлого века. Логика сносов заключается в том, что ремонт «хрущёвок» стоит дороже, чем возведение новых объектов. Жители зданий, которые вошли в программу реновации, получают квартиры в новостройках. Далеко переезжать им не приходится. Жильё предоставляется в этом же районе столицы. Обязательным условием стало наличие инфраструктурных объектов и благоустройство придомовой территории.
Важно! Список объектов, которые готовятся к сносу, находятся в общем доступе. На сайте московского правительства вы можете ознакомиться с ним. Открыт также перечень стартовых площадей для строительства новых домов.
Особенности приобретения жилья в новостройке по реновации
Жильцы старых домов имеют возможность приобрести равноценное жилье. Площадь квартиры либо останется прежней, либо увеличится. Также может увеличиться и количество комнат.
В таком случае, люди сами доплачивают за новое жилое помещение за счет имеющихся денежных средств или материнского капитала.
Первоначально заключают договор мены старой квартиры на новую, после этого в течение 30 дней подают заявление о покупке от имени всех собственников, формируют пакет правоустанавливающих документов.
Информацию о квартирах в новостройке можно прочитать на сайте Фонда реновации, выбрать понравившуюся, написать заявление. Заявление обязаны рассмотреть в течение 5 дней, и при наличии других претендентов на квартиру, провести аукцион.
Если участник программы реновации отказался от покупки, а потом передумал, в течение 2-х лет он имеет право купить в новостройке еще одну квартиру, находящуюся в собственности Фонда реновации. Главное, чтобы общая площадь двух квартир не превышала 100 м2.
Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Какие риски для покупателя?
Как и любая сделка, программа реновациии имеет определенные риски и недостатки.
- Встречаются нелестные отзывы о работе программы реновации в Москве и Подмосковье.
- Смена места жительства для многих пожилых людей трудна психологически.
- Новый район может быть не обжит настолько хорошо, как старый.
- Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.
- Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.
- Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.
- Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства. Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.
Особенности программы реновации
- Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
- Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
- Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
- Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
- Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
- Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.
Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски
С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.
Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.
Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.