Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается совместная собственность от долевой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.
Общая совместная собственность на земельный участок
Понятие общей долевой или же совместной собственности подразумевает под собой и правила её раздела. Так, территорию в совладении можно разделить на отдельные объекты недвижимости и перевести их в другие категории по целевому назначению, если площадь новых образованных территорий будет отвечать минимальным требованиям Земельного кодекса. После раздела, каждый образовавшийся объект регистрируется в собственность единственного владельца.
Государственная регистрация, по итогам которой новообразовавшимся территориям присваивается новый личный кадастровый номер, является обязательной процедурой. При этом взаимоотношения и сама долевая собственность будет прекращена вовсе. Но для этого необходимо согласие каждого совладельца, что часто является камнем преткновения и причиной возникновения конфликтов.
Если раздел участка причинит ему ущерб или деление вовсе не представляется возможным, участник, желающий прекратить взаимоотношения с дольщиками, имеет право отказаться от своей части имущества и потребовать взамен финансовую выплату, равную стоимости его доли.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Отличить совместную собственность от долевой помогает такой признак как наличие определения долей каждого собственника в ОС. Если в ОС определены доли собственников, она будет считаться долевой собственностью. Если же доли не выделены, при этом собственники владеют ей совместно, она, соответственно, является совместной собственностью.
Поскольку совместная собственность не предусматривает определения долей, в этом случае объектом недвижимости или другим имуществом собственники распоряжаются совместно (с учетом принципа добросовестности). Если же у собственников возникнет желание разделить имущество, закон это не запрещает. После разделения доли будут составлять долевую собственность.
Важно! Доли могут быть как равными, так и неравными. Распоряжаться имуществом собственники вправе в пределах тех долей, которые им принадлежат.
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
Совместная собственность на землю
Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.
Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.
По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.
В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:
- крестьянско-фермерских хозяйств;
- общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
- общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.
Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.
Согласно п. 12 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют равный доступ для приобретения земельных участков в собственность. Наиболее распространенными основаниями приобретения прав на земельные участки являются административные правовые акты (решения компетентных органов о предоставлении земельных участков) и сделки.
Административный правовой акт. Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления осуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исполнительные органы государственной власти Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися соответственно в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.
По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц предоставляются за плату. Бесплатно они могут предоставляться в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными и региональными законами. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно, устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.
Земельные участки предоставляются в собственность гражданам и юридическим лицам, если они не ограничены в обороте или, хотя и ограничены, но федеральным законом разрешено их предоставление в собственность граждан и юридических лиц.
Законодательством установлен различный порядок принятия решения о закреплении земельного участка в собственность граждан и юридических лиц: при первичном выделении земельного участка для строительства, для целей, не связанных со строительством, при переоформлении существующего права на земельный участок на право собственности.
Предоставление земельного участка для строительства. Не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду или постоянное бессрочное пользование), либо без такого согласования (в собственность или аренду).
Без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки предоставляются исключительно на торгах.
Предварительное согласование не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также если земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
При предварительном согласовании места размещения объектов органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют граждан о возможном (предстоящем) предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы граждан, связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Результаты таких сходов (референдумов) учитываются исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления.
Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или мун��ципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены законами (федеральными и субъектов РФ).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.
Предоставление гражданам земельного участка для целей, не связанных со строительством, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
-
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не определено законом;
-
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
-
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно) и заблаговременную публикацию такой информации.
Особый порядок предоставления земельных участков для соответствующих целей может быть установлен, например, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве, федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и др.
Упрощенный порядок установлен для переоформления прав на земельный участок.
Сделки. Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др.
Преимущественное право покупки
Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка. Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п. Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.
Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.
В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.
При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).
Практика распоряжения долями: аренда
Другой сценарий, который может встречаться на практике — предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.
Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.
Алгоритм раздела через суд
Процесс принудительного разделения надела через суд происходит в следующем порядке:
- Лицо, инициирующее раздел, определяет размер доли каждого владельца спорного земельного участка, а также количество таких долей соразмерное числу собственников.
- Далее заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является требование о выделении последнему части от спорного земельного надела.
- После получения иска, судом устанавливается возможность принятия его к рассмотрению. В случае если документ полностью соответствует всем процессуальным нормам, судья назначает дату слушанья по делу и уведомляет об этом все стороны процесса.
- Дело слушается по существу заявленных требований и предоставленных доказательств, после чего выносится мотивированное решение об удовлетворении исковых требований или об отказе в этом.
- В случае принятия судом положительного решения совладельцы спорной недвижимости предоставляют его вместе другими необходимыми документами в Регистрационную палату для оформления права собственности на перераспределенные доли.
Практика показывает, что отчеты экспертных организаций имеют ключевое значение при вынесении судьей решения по рассматриваемому делу. Для проведения указанной экспертизы суды обычно пользуются услугами проверенных специалистов, с которыми неоднократно проводилось сотрудничество, но при этом, стороны вправе привлечь к рассмотрению дела другую экспертную организацию или частное лицо на свое усмотрение.
После вынесения экспертного заключения судом будет предложено два варианта дальнейшего развития событий:
- Раздел земельного надела. Указанный вариант предполагает создание нескольких земельных участков на месте исходного. После получения такого судебного решения собственники смогут приступить к межеванию границ участков, постановке недвижимости на учет и получению свидетельств о праве собственности.
- Установление порядка пользования таким участком. Данный выход предполагается в случае невозможности проведения раздела спорного имущества. Судом будут учтены размеры долей каждого собственника и фактически сложившийся порядок пользования наделом, но владельцам придется и дальше быть соседями, а также совместно владеть недвижимым имуществом.
Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.
Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.
Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.
Общая долевая собственность, определение доли в праве
В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Как произвести раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выделить из него долю?
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Возможно выделение доли в натуре в случаях, если это прямо не запрещено законом, либо если выделение доли в натуре не наносит несоразмерный ущерб общему имуществу. В некоторых случаях законом запрещен выдел доли в натуре, например, ст. 37 ЖК РФ запрещает осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Если соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли достигнуть невозможно, этот вопрос решается в судебном порядке.
Выделить долю в натуре возможно не всегда. Например, в квартирах это сделать невозможно, о чем говорит Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п.12 — выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допускается, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
Как правило, в наших стандартных квартирах соблюсти все вышеперечисленные условия невозможно. Однако это реально сделать в индивидуальном жилом доме.
Приведенный ниже случай как раз иллюстрирует, как выделить долю из общей долевой собственности.
Определение сути общей долевой собственности
Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.
Такое положение предполагает принадлежность каждому собственнику установленной доли в праве на имущество. Она имеет долевое выражение. Доли определяются и прописываются в свидетельстве о государственной регистрации права или в договоре (к примеру, 2/3, 1/2 и так далее).
Любая общая собственность на имущество считается долевой. Исключение составляют случаи, когда законодательно регламентировано образование совместной собственности на такое имущество.
Узнайте более подробно об общедолевой собственности.