Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что имеют право жители аварийного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.
Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:
- Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
- Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
- Отсутствие санитарных и технических нарушений.
- Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.
Для каждого собственника квартиры размер компенсации считается значимым вопросом. По закону требуется учитывать рыночную стоимость объектов, но часто граждане сталкиваются с более примитивным и неправильным расчетом.
Для этого применяется сравнительная методика оценки, которая делится на несколько этапов:
- выбираются аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в регионе;
- определяется усредненная цена за 1 кв. м.;
- из-за использования понижающего коэффициента стоимость снижается, для чего учитывается состояние объекта недвижимости, причем такое снижение варьируется от 10 до 50 процентов;
- полученное значение умножается на квадратную площадь квартиры.
Повышающие критерии оценки дома
Существуют факторы, которые повышают стоимость дома. Кроме местоположения таким параметром является подключение к инженерным коммуникациям. Наличие в доме благоустройства, по словам специалистов, увеличивает его стоимость в среднем на 10%. Так, отличие в цене между двумя домами, находящимися примерно в одинаковом состоянии и расположенными на одной и той же улице, вся разница между которыми заключается в том, что в одном выполнено благоустройство, в другом нет, составила 12,8%.
Один из этих домов, расположенный на правобережье, на ул. Ключевской, был построен в 1936 году, в 2003 году реконструирован и на сегодняшний день не требует ремонта. Этот объект, имеющий все инженерные коммуникации, был оценен специалистами в 37,6 тыс. рублей за 1 кв. м.
Другой дом, стоящий на той же улице Ключевской, неблагоустроен, построен в 1936 году, требует небольшого косметического ремонта, имеет печное отопление и удобства во дворе, получил оценку 32,8 тыс. рублей за 1 кв. м.
На оценку объекта далеко не в последнюю очередь влияет ситуация, сложившаяся на рынке жилья. Чем сильнее растут цены на аналогичную недвижимость, тем больше шансов у собственников получить повышенную компенсацию за изымаемый объект, и наоборот. «Многие помнят скандальный случай со сносом дома на улице Белинского, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Первоначально в 2008 году участок с домом был оценен властями в 9,8 миллиона рублей. Собственники с этой оценкой не согласились и добивались пересмотра решения в суде. С началом кризиса недвижимость потеряла в цене, и по новой оценке, проведенной уже в 2009 году, дом был оценен уже в 6 миллионов рублей. Именно в таком размере — 6,7 миллиона рублей — выкупная стоимость были оставлена по решению суда».
Компенсация за земельный участок
Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.
Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв. м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.
Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.
Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.
«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».
Как же определятся выкупная цена для компенсации за снос частного дома?
Выкупная цена частного дома включает рыночную стоимость данного дома, а также все убытки, которые будут причинены владельцу частного дома в виду его сноса. Это могут быть убытки, связанные с переездом, то есть с изменением места жительства, арендной временной квартиры или частного дома, до покупки собственного жилья и т.д. Все эти пункты должны быть учтены при определении выкупной стоимости подвергаемого сносу дома.
Однако закон предусматривает и другой вариант компенсации – предоставление владельцу частного дома по его согласию другого жилого помещения, квартиры или частного дома, которое будет равноценно утерянному.
В случае если владелец (собственник частного дома) не соглашается с решением сноса его дома, или же с размером выкупной стоимости, то государственные или муниципальные органы могут подать в суд иск о выкупе частного дома, поскольку земельный участок, на котором располагается данный частный дом, необходим для государственных и муниципальных нужд.
Получается, что снос частного дома является принудительным изъятием частного имущества. И естественно, что за это собственнику полагается компенсация. И то, каким образом и в каких размерах, решать нужно ему самому. Однако согласно законодательству выкупная стоимость должна соответствовать рыночной цене данного объекта с учетом других убытков.
Понятие аварийности жилого дома
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Жилье предоставят только в том случае, если принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. По ст. 16 ФЗ № 185 используется специальная программа по переселению.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.
Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.
Решение суда можно оспорить, если:
- органом местного самоуправления установлены сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, которые истекли;
- согласно выводам технического заключения, общее состояние основных строительных конструкций характеризуется категорией технического состояния как недопустимое. Жилое здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
- чиновники не предприняли мер по расселению жильцов и не предоставили жильцам другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.
Что такое аварийное и ветхое жилье
Ваш старый дом должны расселить или только отремонтировать? Чтобы знать, на что вам рассчитывать, необходимо разобраться в понятиях «ветхое» и «аварийное» жилье.
Ветхое жилье
Ветхое жилье (ветхое состояние здания) — жилое здание, которое из-за высокого износа перестает отвечать эксплуатационным требованиям. Ваш дом должен быть признан ветхим жильем, если, к примеру, его фасад обваливается, крыша течет, а все коммуникации требуют ремонта. При этом несущие конструкции здания устойчивы и не грозят обрушением.
Показатели ветхости по Методическому пособию жилфонда МКД 2-04.2004:
— износ для каменных домов — свыше 70%;
— износ для деревянных домов и мансард со стенами из местных материалов — свыше 65%;
— несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания.
Аварийное жилье
Аварийное жилье (аварийное состояние здания) — жилой дом, в котором основные несущие конструкции изношены до состояния, представляющего опасность для жизни. К примеру, если фундамент вашего дома начал разрушаться, а в несущих стенах появились трещины — есть все основания для признания здание аварийным.
Также существует такое понятие, как «предаварийное состояние здания». В этом случае сверхнормативные повреждения имеет только часть конструкции дома. Обрушение этой части не повлияет на условия эксплуатации, но со временем может привести к риску проживания в таком здании. То есть даже значительный износ жилого дома (70%) не значит, что жилье аварийное.
Типичные признаки аварийного и ветхого жилья:
Ветхий дом
Осыпается штукатурка
Прогнил пол
Протекают трубы
Коммуникации требуют ремонта
Канализационная система требует полной замены
Гнилые балки, протекает крыша
Аварийный дом
Трещины в корпусе здания
Разрушается фундамент
Несущие стены в движении
Перекрытия под угрозой провала
Дом отклоняется от уровня
Как расселяют жильцов аварийных домов
Инициаторами проведения экспертизы жилого здания могут стать: муниципалитет, контролирующие органы (Роспотребнадзор, пожарная инспекция и т. д.) или сами собственники аварийного жилья.
Как признать дом аварийным
1. Составьте коллективное заявление о признание жилого дома непригодным для эксплуатации. Документ включает адрес аварийного объекта недвижимости, сведения о собственниках-заявителях, просьбу о переселении со списком повреждений здания, подписи жильцов.
Важно! Чем больше жильцов подпишет заявление, тем быстрее поступит реакция на заявку.
Перед обращением проведите обследование дома с помощью группы, в которую пригласите инициативных жильцов и представителей управляющей компании. По результатам обследования, составьте справку о состоянии дома и приложите ее к заявлению.
2. На основании вашего заявления, поданного в местную администрацию, формируется межведомственная комиссия. Эксперты оценивают общее состояние дома и выносят решение о признании жилого здания ветхим или аварийным.
3. Заключение по экспертизе оформляется в среднем за 5-10 дней. Но часто этот срок затягивается до месяца. Один экземпляр документа получают жильцы дома.
4. Если ваш дом признали аварийным, готовьтесь к переселению. Но имейте в виду, что получение новой квартиры будет зависеть от наличия нового жилого фонда и очередности. При этом законом предусмотрен крайний срок переселения — 12 месяцев после признания здания аварийным.
Важно! В экстренных ситуациях, когда есть риск обрушения аварийного дома, жильцы выселяются незамедлительно.
5. «Опасный» объект недвижимости вносят в «Реестр жилых зданий, признанных аварийными». Узнать, находится ваш дом в списке под снос или нет, можно в департаменте архитектуры, у местной администрации, на сайте Минстроя России.
Какие документы нужно собрать для переселения:
— уведомление о признании объекта недвижимости аварийным;
— правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения);
— экспертное заключение комиссии, которая обследовала недвижимость;
— иные документы, указывающие на неустранимые недостатки жилья.
Что должен получить собственник аварийного жилья
Если вы являетесь собственником квартиры, которая находится в доме под снос, то вам обязаны предложить два варианта возмещения. Это денежная компенсация или новая жилплощадь в том же населенном пункте.
Сумма компенсации складывается из: рыночной стоимости квартиры, доли от рыночной стоимости общедомового имущества и земельного участка, а также расходов, связанных с вынужденным переездом до момента приобретения новой жилплощади.
Не торопитесь соглашаться на этот вариант. Учитывайте, что рыночная стоимость квартир в ветхих домах невысокая. Вам может не хватить на приобретение нового жилья. Или придется покупать квартиру меньшей площади.
Если вы хотите получить квартиру из жилфонда, то вам обязаны предоставить равноценную недвижимость. Проще говоря, сколько «квадратов» у вас было, столько же вы должны получить при расселении – и не менее 18 кв. м на каждого члена семьи.
Здесь тоже есть риск: наличие очереди, которая может растянуться на несколько лет. Кроме этого, вас может не устроить район расселения или разочаровать качество новостройки.
Что получит арендатор муниципального жилья
Если вы живете в муниципальной, а не в приватизированной квартире, то при сносе аварийного дома вас не выселят на улицу, а предоставят новое жилье. При переселении для арендаторов действуют те же условия, что и для собственников.
Требования к новой недвижимости при расселении:
— благоустроенность;
— равнозначность по площади;
— хорошее санитарное и техническое состояние (по нормативам);
— расположение в пределах того же города.
Важно! Рассчитывать на расселение из аварийного дома могут не только собственники приватизированного жилья, но и владельцы комнат в коммуналках и общежитиях, а также жильцы муниципальных квартир.
Как расселяют жильцов, если дом признан ветхим
Напоминаем, если жилое здание признано ветхим, то сносить его не будут. Такой дом должны ремонтировать или провести его реконструкцию. В этом случае на время ремонта жильцов переселяют в дома маневренного фонда.
Важно! Квартиры для временного расселения должны быть равнозначными по площади старому жилью. Все расходы по переселению берет на себя собственник дома (местный муниципалитет, наймодадель).
Кроме этого, с вашего согласия вам могут предложить другое благоустроенное жилье взамен старого. Такой вариант подразумевает перезаключение договора социального найма и других правоустанавливающих документов.
Также вам обязаны предоставить новое жилье в случае, когда проектом реконструкции предусмотрено увеличение или уменьшение вашей жилплощади в ветхом доме. Если вы откажетесь покидать старую квартиру, наймодатель потребует переселения в судебном порядке.
Полагается ли компенсация за ветхое жилье?
Ветхое и аварийное жилье – это совершенно разные понятия. Под ветхим подразумевается жилище в неудовлетворительном состоянии, если проживание в нем не представляет опасности для жильцов. В расселении он не участвует, возмещение получить нельзя.
Аварийное помещение признается непригодным для проживания по решению администрации после обследования межведомственной комиссией. В ее состав входят сотрудники МЧС, градостроительного комитета, отдела ЖКХ и других ведомств. По результатам экспертизы составляется акт и заключение. На основании решения администрации людей расселяют или выплачивают выкупную цену.
Можно ли прописаться в аварийном жилье?
Выкупная цена аварийного жилья
Как определяется размер компенсации
Стоимость при определении размера возмещения определяется муниципалитетом. Рассматривается недвижимость владельца с точки зрения ее рыночной стоимости. На практике это значит, что:
- Равноценное жилье в разных регионах оценивается соответственно с местными ценами.
- Если дом старый, удобства относительные, само помещение явно требует серьезного ремонта и опасно для жизни, оцениваться на рынке высоко оно не может. Значит, размер выплаты будет небольшой, и для приобретения другого жилья его будет недостаточно.
Конечно многие посчитают такой вариант несправедливым, но таких сумм обычно хватает на загородный дом, или же проживания в более дешевом регионе.
Если не только предлагаемое жилье, но и компенсация людей не устраивает, муниципальный комитет имеет право обратится в суд и через него произвести выселение, заставив признать какой-либо из вариантов подходящим в судебном порядке. Но для этого службам сначала нужно доказать, что предлагаемый ими выход полностью компенсирует все траты собственника жилья, а именно:
- жилое помещение;
- траты на поиски площади для проживания;
- расходы на покупку;
- процесс переезда.
Расселение: каков порядок действий
- Если есть основания для расселения, то в первую очередь собственником подается заявление.
- Далее, создается межведомственная комиссия.
- Она и признает жилье аварийным, а дом – подлежащим сносу или реконструкции.
К заявлению прикладывается пакет следующих документов:
- копии документов, которые подтверждают право собственности заявителя на данное помещение;
- заключения специальной организации (в случае если дом требуется признать аварийным или подлежащим сносу);
- заключения проектно-изыскательской организации о том, что несущие конструкции не соответствуют установленным требованиям.
Заявление подается:
- лично,
- посредством почтового отправления;
- через МФЦ;
- через портал государственных услуг.
После поступления документов, комиссия в течение 30 дней рассматривает их и решает вопрос либо о вынесении заключения по представленным документам, либо о проведении дополнительного обследования помещения.
Решение комиссии может быть следующим:
- помещение пригодно для проживания и соответствует установленным требованиям;
- необходимо проведение капремонта;
- необходимо проведение реконструкции или перепланировки;
- жилье не соответствует установленным нормам и может быть признано непригодным для проживания;
- дом признается аварийным и подлежащим сносу;
- дом признается аварийным и подлежащим реконструкции.
По результатам рассмотрения заявления и принятия решения составляется соответствующее заключение комиссии в 3-х экземплярах (один – заявителю; второй – комиссии; третий – собственнику помещения).
На основании заключения комиссии, уполномоченный орган издает распоряжение, в котором прописана «судьба» помещения (дома), в частности, порядок расселения аварийного жилья и сроки проведения необходимых работ.
Если заявление было передано по почте или через портал государственных услуг, то в течение 5 дней после принятия решения, комиссия рассылает заявителю, собственнику и уполномоченному органу (если требуется) заключение и экземпляр распоряжения (если оно составлялось).
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Признание дома аварийным и подлежащим сносу освобождает жителей от обязанности оплачивать взносы на капремонт, но не освобождает от обязанности оплачивать коммунальные услуги. Чтобы не оплачивать их в двух местах, необходимо предоставить в ЖЭК по месту постоянной регистрации документы, подтверждающие факт временного проживания по другому адресу. Правда, это необходимо только для того, чтобы не оплачивать коммунальные услуги, которые рассчитываются из мер площади, количества зарегистрированных жильцов или по общедомовым тарифам. В случае, если квартира в аварийном доме оборудована приборами учета водоснабжения, то обращения в ЖЭК не требуется: счетчики просто не зафиксируют расхода воды, и платить будет не за что. То же самое касается приборов учета расхода бытового газа.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите: