Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Какую долю можно купить в ипотеку
Долевая собственность означает, что одному человеку принадлежит только часть недвижимости. Такое может произойти после приватизации, получения наследства или деления имущества после развода. Есть три случая для выкупа доли:
- покупатель впервые приобретает часть конкретной недвижимости;
- покупатель хочет увеличить свою долю, выкупив часть у другого собственника, но не целиком всю квартиру;
- у покупателя есть уже доли в этом объекте, и после выкупа он станет единственным собственником.
Вот в последнем случае шансы получить ипотеку самые высокие. Для подобных сделок разрешение брать не нужно, ведь вся квартира пойдёт в залог банку.
Банк точно откажет в ипотеке на долю при покупке жилья в одном из следующих случаев:
- жильё расположено в ветхом или аварийном доме;
- в квартире или доме без коммуникаций;
- в новостройке или строящемся доме.
Причины отказа в выдаче долевой ипотеки
Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:
- маленький доход;
- плохая кредитная история;
- недвижимость не соответствует требованиям банка;
- возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
- нет первоначального взноса;
- гражданин официально не трудоустроен.
Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.
Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Можно ли купить долю в квартире в ипотеку у родственников
Теоретически можно, законодательно запреты не обозначены. На практике же финансовые учреждения с особым вниманием рассматривают подобные обращения.
Нередки случаи, когда сделки между родственниками носят недобросовестный характер. Полученные от банка деньги направляются на погашение иных обязательств, возможно возникновение конфликтной ситуации между людьми, ипотека перестаёт выплачиваться.
Чаще всего банковская организация отказывает в выдаче займа в следующих случаях:
- Проведение сделки планируется между лицами, состоящими в ближайшем родстве (родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сёстры). Банк подозревает фиктивность операции и попытку получить наличные деньги для каких-либо нужд покупателя.
- Сделку намереваются совершить бывшие супруги. Муж с женой не являются родственниками, но банк тщательно анализирует период времени после развода и наличие/отсутствие новых браков.
Льготы для молодых семей
Целевых льготных акций на покупку доли в квартире сейчас Сбербанк не может предложить. Но потенциальные соискатели могут воспользоваться программой «Молодая семья», действующую в рамках ипотечного кредитования на приобретение вторичного жилья.
Условия ипотечного кредита в Сбербанке на долю квартиры для молодых заемщиков:
- на семью из двух человек должно приходиться 42 кв. м общей площади, из трех ‒ по 18 кв. м на каждого;
- занимаемая жилплощадь не отвечает установленным санитарно-техническим нормам;
- семья заемщика живет вместе с человеком, страдающим серьезным заболеванием (последнему полагается проживать отдельно);
- супруги не должны быть старше 35 лет (каждый).
При соответствии всем этим требованиям соискатель может рассчитывать на субсидию от государства в размере до 40% от стоимости покупаемого объекта. Размер льготы определяется в индивидуальном порядке.
Как оформить ипотеку на долю в квартире?
Чтобы банк профинансировал покупку отдельной части в жилой площади, необходимо заключить соглашение, для чего следует придерживаться конкретной инструкции:
- Заемщик собирает пакет документов, требуемых для оформления права на получение ипотечных средств. Шаг подразумевает первоначальное уточнение запрашиваемых позиций у сотрудника выбранного банка.
- На втором этапе проверяется, что продавец добился письменного отказа от каждого совладельца, которые вправе воспользоваться приоритетом в выкупе доли.
- Третья стадия подразумевает разрешение банком вопросов, связанных с уточнением факта соответствия жилья санитарным и жилищным нормам. Проверка проводится как по документам, так и при фактическом посещении объекта.
- Далее от клиента потребуется запросить документы от продавца, которые подтверждают соблюдение принципа преимущественной покупки и доказывают наличие прав на недвижимость.
- Итоговое решение банка зависит от полноты пакета предоставленных бумаг, технических характеристик объекта и от платежеспособности клиента.
Особенности военной ипотеки у родственников
Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.
ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.
Предлагаем ознакомиться: Договор дарения квартиры не зарегистрирован
При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).
Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.
В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.
Как оформлять долевую ипотеку?
Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.
Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:
- Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
- Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
- Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.
Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.
Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой. Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет. Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.
А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть. Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли. Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк. Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.
Сложности при получении долевой ипотеки
Ипотека на долю в квартире зачастую оформляется с большими сложностями. Это представляет проблему как для финансовой организации, так и для самого покупателя из-за наличия нескольких совладельцев, которые далеко не всегда согласны делить квартиру с посторонним человеком.
Банки также с неохотой относятся к выдаче кредита на покупку доли в недвижимости, потому что её ликвидность очень низкая. Часть квартиры значительно сложнее продать в случае экстренных ситуаций, когда заёмщик оказывается неплатёжеспособным. А если жилплощадь находится в старом доме, то соискатель и вовсе получает отказ.
Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Ипотека на долю в доме будет одобрена, если покупателем выступает совладелец жилья, например, один из супругов при разводе согласен выкупить долю второго супруга. В этом случае у квартиры появляется один собственник, что и является основанием для выдачи ипотеки.
Два вида долевой собственности
Для определения права собственности при разделении недвижимости на части, современное законодательство разделяет долевую недвижимость на два вида:
- На праве общей собственности – при этом состоянии квартира или дом имеет нескольких владельцев, чья доля является абстрактной и измеряется в процентном отношении, а не квадратными метрами. Так владельцы могут иметь ½ от общей площади квартиры или же 2/3. Чаще всего в равных долях недвижимость делят родственники – муж, жена и дети.
- Доля как частная собственность – определяется конкретными размерами, выраженными в квадратных метрах. То есть в квартире у владельца есть 15 кв. м, и этой площадью имеет право пользоваться только он. Наглядный пример – коммунальная квартира.
Особенности долевого кредитования
Покупая целую квартиру в ипотеку, впоследствии заемщики становятся ее полноправными владельцами. С долевым кредитованием все иначе: например, после приобретения комнат в коммунальных квартирах, граждане оформляют на себя только часть общей жилплощади. Впоследствии при систематической неуплате долга клиент лишается недвижимости: до закрытия кредитного договора она находится в залоге у банка и является гарантом исполнения договорных обязательств.
Изъятие доли производится только по решению суда судебными приставами. После этого финансовое учреждение имеет право выставить жилплощадь на продажу, причем согласие других долевых собственников не требуется.
При оформлении жилищного займа на долю в квартире банки обычно выдвигают следующие требования:
- Возраст: от 21 года.
- Хорошая кредитная история.
- Платежеспособность: при расчете ежемесячных платежей будет учитываться доход клиента, и их размер не должен превышать 45% от зарплаты.
- Предоставление первоначального взноса. Минимальная величина – 10%, но некоторые финансовые компании не требуют его, в этом случае возможны более высокие процентные ставки.
- Стаж работы на последнем месте: 6 месяцев.
- Российское гражданство или резидентство.
- Иногда требуется регистрация в населенном пункте, где планируется покупка недвижимости.
- Предоставление письменного и нотариально заверенного согласия от других собственников (оформляет и оплачивает продавец).
Важно! Законодательство не ограничивает банки при установлении требований, и они сами вправе самостоятельно решать, на каких условиях выдавать займы.
Помимо представленного выше, финансовые учреждения обращают внимание и на другие нюансы:
- Дом, в котором располагается квартира, не должен считаться аварийным. Гарантируется 100%-ный отказ в удовлетворении заявки клиента.
- Недвижимость должна состоять на балансе жилого фонда.
- Жилплощадь должна быть оснащена системами водо-, газо- и электроснабжения.
- Не допускается наличие обременений или пребывание квартиры в залоге.
Кредитор может самостоятельно устанавливать требования к помещениям, оформляемым в ипотеку. Чаще всего это соответствие нормам площади на одного человека для проживания; отсутствие других граждан, имеющих право на нее; расположение в многоэтажном доме; размещение жилья на любых этажах, кроме первого и последнего.
Возможные проблемы и сложности при покупке
В целом, финансово-кредитные учреждения неохотно кредитуют покупку доли в недвижимости. Это связано с тем, что она становится обеспечением возврата ипотечного кредита. В случае возникновения проблем с погашением задолженности, банк имеет право реализовать долю в квартире на публичных торгах, чтобы вернуть свои средства.
Часть либо половину продать гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Вдвойне тяжелее, если речь идет о небольшом населенном пункте со слабым спросом на жилье.
В итоге кредитор остается с неликвидным активом, от которого мало толку. Выдача кредитов на покупку доли в квартире или доме является для банка вложением с повышенным риском, поэтому он тщательнее подходит к отбору клиентов.
Условия ипотечного кредита на часть недвижимости
Для финансовой организации выдача ипотеки на долю в квартире связана с повышенными рисками. Кроме того, заемщик получает меньше денег в долг. Поэтому выгодность услуги для банка снижается. В связи с этим компании стремятся к получению максимальной выгоды от сотрудничества с заемщиками, желающими купить часть собственности. Услуга отличается повышенной процентной ставкой. Если средняя переплата по классическому жилищному займу составляет 8,5% годовых, то в случае получения ипотеки на долю показатель возрастает до 10%.
Внимание
Необходим первоначальный взнос. Он требуется для того, чтобы банк убедился в наличии средств у клиента. Если речь идёт о получении ипотеки на долю в квартире, показатель также будет выше среднерыночного. Гражданин обязан предоставить 15 – 20% от цены помещения.
Срок возврата кредита зависит от получаемой суммы, финансового положения заемщика, стоимости недвижимости, пожеланий клиента. Максимальный срок расчёта доходит до 30 лет. Однако в большинстве ситуаций ипотека на долю даётся не более, чем на 10 лет.
Размер лимита по предложению варьируется от 300000 до 50 млн руб. Определяя доступную сумму для заемщика, банк обращает внимание на финансовое положение гражданина, его благонадежность и особенности предстоящего расчёта. Обычно получить больше 10 млн руб проблематично.