Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Возможные проблемы, трудности и их решения
Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:
- незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
- арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
- продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.
Какие ещё документы могут потребоваться при продаже
С точки зрения закона другие документы для сделки не потребуются. Однако рынок недвижимости — достаточно привлекательная сфера для мошенников. Чтобы снизить риск попасться на уловки злоумышленников, покупатели могут попросить продавца предоставить:
- документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.);
- справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартира приобреталась за кредитные средства;
- документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта;
- кадастровый паспорт на объект недвижимости.
Приостановка и отказ в регистрации права
Есть несколько особенных ситуаций, которые позволяют сотруднику МФЦ отказать вам в регистрации права на собственность, или просто приостановить данный процесс. При каких случаях возможен отказ:
- Если вы предоставили специалисту МФЦ не все документы;
- Если были выявлены проблемы среди заявленных прав и уже регистрируемых;
- Бумаги содержат ошибки или их нужно проверить на оригинальность;
- Документы не соотносятся с законом страны. Например, в договоре нет пункта о сумме покупки или другой обязательной информации, без которой сделка невозможна;
- Нет разрешения третьего лица, если оно должно там быть;
- Дом или квартира арестованы и не могут быть проданы;
- Не был получен ответ новым собственником по вопросу о сведениях из ФМС и ФНС, из-за данного повода он не хочет продолжать сделку. Возможно, потребует ее приостановить.
Если вдруг регистрация по каким-либо причинам не может быть осуществлена, то каждому участнику процесса будет прислано письменное уведомление о причине невозможности продолжения процесса и как можно устранить ошибки, чтобы продолжить оформление документов. Приостановка регистрации возможна на три месяца, пока вы не устраните причины. Позже можно заново возобновить регистрацию или полностью от нее отказаться. Отказ от начавшейся регистрации, можно оформить только в том случае, если ранее она была приостановлена или вы не смогли убрать ошибки в назначенный срок. Отказавшись от регистрации, вы не сможете государственную пошлину вернуть обратно. По закону возможно вернуть вам документы, которые вы отнесли на оформление права собственности, если они не соответствуют правилам. Например, на бумагах есть пометки или помарки, которые не должны быть. Документы возвращаются в том случае, если нет квитанции об оплате государственной пошлины сроком пять дней с момента поступления ваших документов в МФЦ.
В статье мы рассказывали про оформление документов через МФЦ, но, чтобы дать вам полную картину процесса, нужно указать, что есть еще варианты, где можно провести быстро оформление сделки купли-продажи:
- Через МФЦ, о котором мы говорили;
- Через Росреестр – все регионы, кроме Москвы, так как в столице данная функция доступна только юридическому лицу;
- Через сайт Государственные услуги.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны пpи пpoдaжe квapтиpы
Mнoгoлeтняя пpaктикa пoкaзывaeт, чтo пoкyпaтeли лeгчe coглaшaютcя нa пoкyпкy, ecли в нaчaлe пepeгoвopoв пpoдaвeц cмoг пpeдocтaвить нeoбxoдимыe бyмaги, oфopмлeнныe дoлжным oбpaзoм. Дa и пpoцecc идeт нaмнoгo быcтpee, ecли нe нaдo пocтoяннo oтвлeкaтьcя нa cбop oчepeдныx cпpaвoк. Нa вoпpoc o тoм, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в 2022 гoдy oт coбcтвeнникa, oтвeт oднoзнaчeн:
- Дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть:
- Пacпopт влaдeльцa квapтиpы, ecли cдeлкa ocyщecтвляeтcя oт пepвoгo лицa;
- Дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa;
- Cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли влaдeльцy нeт 14 лeт;
- Cвидeтeльcтвo o poждeнии и гpaждaнcкий пacпopт, ecли лицy, ocyщecтвляющeмy cдeлкy, oт 14 дo 18 лeт;
- Дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти:
- Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции coбcтвeннocти;или выпиcкa из EГPН
- Пиcьмeннoe coглacиe oднoгo из cyпpyгoв, ecли жилплoщaдь oтнocитcя к кaтeгopии имyщecтвa нaжитoгo coвмecтнo. Дoкyмeнт дoлжeн быть зaвepeн нoтapиaльнo;
- Texничecкий Пacпopт жилoгo пoмeщeния.(oднaкo, oн тpeбyeтcя нe вo вcex cдeлкax, a тoлькo в тex, гдe нyжнa oцeнкa для бaнкa или пpи пoкyпкe пo coциaльнoй пpoгpaммe). B пpoтивнoм cлyчae, пoтpeбyeтcя oбpaщaтьcя в БTИ зa нoвoй cпpaвкoй;
- Bыпиcкa из дoмoвoй книги. Oбpaтитe внимaниe, чтo cpoк ee дeйcтвия paвeн 30 кaлeндapным дням. Пoэтoмy, пoлyчaть ee лyчшe тoгдa, кoгдa ocтaльнoй пaкeт дoкyмeнтoв yжe coбpaн;
- Oфициaльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, ecли peчь идeт oб имyщecтвeннoй coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa.
- Taкaя бyмaгa cлyжит гapaнтиeй тoгo, чтo cдeлкa нe нapyшaeт пpaвa пoдpocткa;
- Нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли peчь идeт o пpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв c пoмoщью тpeтьиx лиц;
- Дoгoвop кyпли-пpoдaжи. экзeмпляpы дoгoвopa(opигинaлы) дoлжны быть y кaждoгo yчacтникa cдeлки, плюc oдин для peгиcтpaциoннoгo opгaнa.Ecли бyдeт 4 пpoдaвцa и 3 пoкyпaтeля, тo дoгoвopoв нyжнo бyдeт 8 экз
- B cлyчae, ecли oбъeкт нeдвижимocти был пoлyчeн нынeшним влaдeльцeм в дap, или пepeшeл к нeмy пo пpaвy нacлeдoвaния, пoнaдoбитcя бyмaгa из нaлoгoвoй инcпeкции дoкaзывaющaя oтcyтcтвиe дoлгoв.
Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты для пpoдaжи нeдвижимocти
B бoльшинcтвe cлyчaeв, дoпoлнитeльный кoмплeкт бyмaг нe являeтcя oбязaтeльными, нo вce-жe oн cпocoбeн yвeличить шaнcы нa cкopyю пpoдaжy и бecпpoблeмнyю peгиcтpaцию. Oт pядa дoпoлнитeльныx oбcтoятeльcтв зaвиcит тo, кaкиe дoкyмeнты для пpoдaжи квapтиpы нyжнo пoдгoтoвить пepeд cдeлкoй:
- Ecли в poли пpoдaвцa выcтyпaeт гpaждaнин, нaxoдящийcя в пpeклoннoм вoзpacтe, нe пoмeшaeт oфopмить дoкyмeнт, дoкaзывaющий пoлнyю дeecпocoбнocть нa мoмeнт пpoдaжи. Пoдoбный дoкyмeнт мoжнo бeз пpoблeм пoлyчить в ПНД пo мecтy житeльcтвa;
- Ecли гpaждaнин, пpoдaющий жилплoщaдь, нa мoмeнт cдeлки cocтoит в бpaкe, тo eмy пoнaдoбитcя пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт втopoгo cyпpyгa. Бyмaгa дoлжнa быть нoтapиaльнo зaвepeннoй. К coглaшeнию нeoбxoдимo пpилoжить cвидeтeльcтвo o бpaкe;
- Ecли пpoдaвaeмoe имyщecтвo былo coвмecтнo нaжитo в бpaкe, нo cyпpyги paзoшлиcь, тo, вмecтe c coглacиeм нa cдeлкy oднoгo из cyпpyгoв, нe oбязaтeльнo пpилaгaть cвидeтeльcтвo o pacтopжeнии бpaкa;
- Ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa былa coвмecтнo нaжитa в бpaкe, нo oдин из cyпpyгoв cкoнчaлcя, тo, в тeчeниe 6 мecяцeв пocлe cмepти oднoгo из cyпpyгoв нeoбxoдимo пpoйти пpoцeдypy вcтyплeния в нacлeдcтвo. B peзyльтaтe кoтopoй oт нoтapиyca бyдeт пoлyчeнo Cвидeтeльcтвo o нacлeдcтвe. Нa ocнoвaнии этoгo дoкyмeнтa нacлeдники peгиcтpиpyют coбcтвeннocть нa ceбя. Toлькo пocлe этoгo мoжнo пpoдaвaть квapтиpy.
- Ecли oбъeкт был кyплeн зa cчeт cpeдcтв мaтepинcкoгo кaпитaлa, тo пoнaдoбитьcя пoлyчить бyмaгy, кoтopaя пoдтвepдит, чтo eгo пpoдaжa нe нapyшит пpaв peбeнкa, т.к. пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы зa cчeт MCК в жилoй плoщaди выдeляютcя дoли нa вcex члeнoв ceмьи в т. ч и дeтeй.;
- Ecли дo тeкyщeй cдeлки, гpaждaнин yжe ocyщecтвлял пpoдaжy нeдвижимocти, тo paнний дoгoвop кyпли-пpoдaжи cтaнeт xopoшим дoкaзaтeльcтвoм чиcтoты eгo нaмepeний.
Можно ли зарегистрировать договор купли-продажи в МФЦ
Участие государственных органов и учреждений в сделке купли-продажи необходимо только на этапе регистрации перехода права собственности на жилье. И функцию связи с Росреестром многофункциональный центр выполняет.
Граждане, желающие узаконить приобретение недвижимости или получить справки из органа государственной регистрации недвижимости, кадастра и картографии, могут обратиться с данной просьбой в ближайший центр «Мои документы».
Что делает МФЦ помимо этого:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- осуществление инвентаризации и предоставление данных о техническом учете;
- помощь в распоряжении средствами материнского капитала;
- справки о жилищном учете и пр.
Также в многофункциональном центре можно найти нотариуса и сделать копии документов.
Документы при продаже квартиры под ипотеку и материнский капитал
В этом случае маткапитал выполняет роль частичного или полного погашения ипотечного кредита. ПФР переводит деньги по сертификату сразу в банк, который, в свою очередь, проверяет документы по сделке купли-продажи недвижимости. Поэтому первоначально документы предоставляются в банк. Помимо обязательного пакета продавец должен принести те же бумаги на продаваемую квартиру, что и при обычной ипотеке, а покупатель предоставляет сертификат на маткапитал и справку из ПФР об остатке средств маткапитала.
На этом роль продавца, по сути, заканчивается. Средства банк перечисляет в течение 5 дней после одобрения заявки, а затем самостоятельно урегулирует вопрос с Пенсионным фондом по получению средств маткапитала. Для продавца такая схема более удобна: не нужно долго ждать перевода денег, и проверка объекта продажи не настолько жесткая.
Как избежать рисков при оформлении документов на продажу квартиры
В процессе продажи недвижимости существует множество рисков, и те, что возникают при составлении и предоставлении документов, – не самые малые из них. Чтобы избежать неприятностей, нужно:
- Тщательно проверить личные документы покупателя – как минимум посмотреть паспорт и переписать данные из него. По возможности поискать страницы покупателя в соцсетях, чтобы убедиться в реальности и адекватности покупателя.
- Если договор составлял покупатель (его юрист/агент и т.д.), необходимо проверить все основные пункты, особенно те, в которых идет речь об оплате и о порядке передачи квартиры.
- Не следует подписывать лишние документы. При продаже за наличные, если есть договор и акт приемки-передачи квартиры, написание расписки не требуется. В противном случае получится, что вы дважды получили деньги, и на этом основании ушлый покупатель может потребовать вернуть «одну половину».
- При продаже с использованием материнского капитала требуйте у покупателя справку об остатке средств маткапитала. Нередко бывает, что покупатель уже потратил часть денег – например, на обучение ребенка – и вам переведут неполную сумму, остатки денег по договору придется истребовать через суд. В тексте договора должно быть обязательство покупателя в течение 5 дней после регистрации договора в Росреестре посетить ПФР и написать заявление на перевод средств. Также в договоре следует предусмотреть неустойку за отказ от перечисления денег маткапитала.
Сделка с участием банка (продажа под ипотеку) всегда более безопасна, чем самостоятельная продажа, но и более трудоемка. Сделка с участием нотариуса почти стопроцентно обеспечивает безопасность, но за нее приходится прилично заплатить.
Другие возможные проблемы и пути решения
При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.
Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.
Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.
Как оформить право собственности на квартиру в ипотеке? / Двитекс
Оформление права собственности на ипотечную квартиру — это важный этап сделки с недвижимостью, только после регистрации права собственности на квартиру и залога в пользу банка (ипотеки) вы становитесь полноправным собственником квартиры.
Данный этап особенно важен при покупке новостройки, так как во многих кредитных договорах при покупке жилья на этапе строительства банки прописывают условия о снижении процентной ставки по кредиту после оформления права собственности и регистрации ипотеки новостройки в пользу банка.
В целом процедура оформления права собственности на ипотечную квартиру такая же, как при оформлении квартиры, не купленной в кредит. Однако имеется ряд особенностей и сложностей, о которых должен знать “ипотечник”.
Чтобы зарегистрировать квартиру в ипотеке на себя, необходимо подать бумаги в регистрирующий орган. Осуществляется данная процедура в Регпалате. Отнести бумаги можно лично, но для удобства лучше воспользоваться многофункциональным центром. Таких учреждений на территории России работает очень много, поэтому проблем с обращением возникнуть не должно.
По факту МФЦ – это посредник между гражданами и государственными органами. Все заявления и документы, подаваемые в центр, передаются по назначению. Для того чтобы попасть на прием к сотруднику центра для оформления права собственности, можно пройти регистрацию на сайте Госуслуги или получить талончик при личном обращении к сотруднику МФЦ.
Справка: при необходимости специалист многофункционального центра может предоставить консультацию по вопросам, касающимся регистрации прав на недвижимость.
Но сотрудники центра не предоставляют следующих услуг:
- регистрация прав собственности;
- анализ документов;
- составление юридических документов;
- оплата госпошлины;
- оформление расписок;
- удержание средств, предоставление банковских ячеек и т. д.
При государственной регистрации права собственности работник МФЦ выполняет следующие функции:
- принимает документы от заявителя;
- проверяет их количество и наличие явных ошибок;
- передает на рассмотрение регистрационной палаты.
Если с документами все в порядке, то данные о новом собственнике вносятся в реестр, а заявитель получает не свидетельство о праве собственности, а выписку из ЕГРН. Теперь это единственный документ, подтверждающий права владельца.
Возможные проблемы и пути решения
Причинами возникновения сложностей с оформлением регистрации или отказа в процедуре выступают:
- Продавец не имеет полных прав на квартиру и не может ею полноценно распорядиться — например, он владеет только ее частью. Для решения проблемы потребуется оформить согласие остальных собственников.
- Квартира пребывает в ипотеке, но этот вопрос не согласован с кредитором. В этом случае необходимо обратиться в финучреждение.
- Предоставлен недостаточный пакет документации, или бумаги неверно оформлены. Зачастую ошибки встречаются в договоре купли-продажи, поэтому для его составления рекомендуется обратиться к юристу.
- Имеются непогашенные долги по квартплате. Перед сделкой они должны быть оплачены. Возможно согласование погашения долга новым собственником в счет уменьшения цены за объект.
- Не узаконена перепланировка. При выявлении данного факта на собственника квартиры возможно наложение штрафа.
Кратко: какие документы потребуются для продажи жилья через МФЦ?
-
Паспорта обеих сторон сделки.
- По одному экземпляру договора для продавца и покупателя. Дополнительный договор для Росреестра.
-
Со стороны продавца нужны правоустанавливающие документы на квартиру, включая кадастровый и техпаспорт.
-
Наличие выписки из ЕГРН об отсутствии обременений.
-
Если продавец в браке, получите согласие на проведение сделки купли-продажи супруга или супруги.
-
Когда квартира продается, где долей владеет несовершеннолетний, придется обращаться в опеку и получать разрешение. Если органы опеки откажут, сделку признают недействительной.