Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Надо ли платить налоги с продажи нежилых помещений? Инструкция +Видео». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:
- если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
- если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.
Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Налогообложение юридических лиц
Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.
Юридические лица подают декларации о доходах на основании выбранной системы налогообложения раз в квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Годовая отчетность подается до 28 марта следующего года. При упрощенной системе налогообложения декларация подается до 31 марта следующего года.
ВАЖНО на юридических лиц не распространяется возможность освобождения от уплаты налогов в связи с определенным сроком владения недвижимостью в собственности.
Как выплачивается налог на доходы физических лиц?
Итак, если гражданин владеет имуществом или долей имущества совсем недавно, то при ее продаже, он неизбежно заплатит налог на доходы физических лиц — гласят статьи 228 и 229 Налогового кодекса РФ.
В аргументе г-на Шеферда было основным моментом, что слова «в первую очередь или в основном»должны относиться к слову «оккупант»и квалифицировать его, и что они не распространяются или не ограничивают слово «местожительство». Что не так ясно, так это то, покинули ли они комнату г-на Фарделла, чтобы доказать, что слово «местожительство» в пункте 24А должно толковаться как «дом, в котором обычно находился покупатель», «его реальное место жительства», «Не вторичное место жительства или дом отдыха».
Как бы то ни было, фраза, которую г-н Фарделл пытался сделать, мне показалось в момент спора, и все еще делает, что ее действие должно требовать, чтобы слово «место жительства» считалось «основным местом жительства». Как утверждал г-н Шефард, если рисовальщик намеревался сделать такое ограничение, у него было много прецедентов на выбор.
Говоря проще, если вы приобрели квартиру в текущем году, а спустя год решили ее продать, то вы обязаны самостоятельно рассчитать и задекларировать сумму налога после ее продажи, поскольку вы владели ею менее пяти лет.
Декларация представляется в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом совершения сделки по продаже квартиры).
И г-н Фарделл, и г-н Шепард ссылались на число случаев, в которых был определен термин «место жительства». Слово «жить» — это слово гибкого значения. В обычном смысле человек, как говорят, живет там, где спит. Тот факт, что он может отсутствовать на работе где-то еще днем, не означает, что он не живет в доме, куда он возвращается ночью. В этом выражении используются слова «постоянно и непрерывно».
Некоторые дома отдыха не покрыты. В этом случае нельзя сказать, что человек занимает жилье в основном в качестве своего места жительства. Опять же, главным исключением из этого является то, что землевладелец занимается регулярной схемой покупки и продажи коммерческих помещений.
В случае отказа от декларирования, налогоплательщика привлекут к налоговой ответственности (штрафу), предусмотренному статьями 119 и 222 Налогового кодекса РФ.
Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
- Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.
Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.
Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).
- Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
Пример.
Я обладаю статусом индивидуального предпринимателя. В сентябре 2019 года приобрел недвижимое имущество (нежилое помещение), как физическое лицо. В феврале 2020 года указанное имущество было реализовано. Разница между ценой покупки и продажи составила 100 000 руб.
Считая, что имущество было приобретено не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, мной была подана декларация 3-НДФЛ, где я уменьшил сумму своих доходов на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением этого помещения.
Однако проверяющее лицо сообщило мне о неправомерности отражения мной таких расходов, поскольку по назначению соответствующее помещение не может использоваться в личных целях.
Далее мне было предложено уплатить 13% со всей суммы полученного дохода (цены продажи), либо подать декларацию по УСН, которую я применяю, как ИП (с объектом налогообложения «доходы минус расходы»), однако и в такой ситуации при расчете налога я, с ее слов, не могу учесть стоимость затрат по приобретению нежилого помещения.
Разница лишь в ставке налога, в последнем случае – это 7, а не 13 процентов. Ранее я аналогичных сделок не совершал; имущество в аренду не сдавал; в моих ОКВЭДах отсутствует продажа и покупка недвижимого имущества; назначение помещения предполагает его использование под продуктовый магазин.
Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):
- родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);
-
дедушки/бабушки;
-
внуки;
-
братья и сестры (в том числе неполнородные).
Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.
Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.
Уменьшить налог можно следующими способами:
-
Применение имущественного вычета.
-
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
-
Продажа имущественных долей отдельными договорами.
Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.
Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход. То есть НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с разницы между доходом и суммой вычета.
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2022 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.
Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом
Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2022 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:
Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом
Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни. Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.
При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.
Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.
Налог с продажи нежилого помещения в 2022 году
Недвижимость, приобретенная до 1 января 2022 года При продаже недвижимости, зарегистрированной на владельце до 01.01.2022, налог уплачивается только в том случае, если квартира находится в зарегистрированном на владельце состоянии менее 3 лет. Если квартира находится во владении хозяином более 36 месяцев, то налог вовсе не уплачивается. [WARNING] Важно! Налог не уплачивается при условии, что собственник продает только одну квартиру (недвижимое имущество). Если владелец продает несколько квартир и владеет ими более трех лет, то налог все равно уплачивается.[/WARNING] Недвижимая собственность, находящаяся в собственности с 1 января 2022 года По последним дополнениям законов, если квартира была зарегистрирована на владельце после 01.01.2022, то налог не уплачивается только если с момента покупки прошло уже пять лет.
ИФНС частным предпринимателем, налогообложение будет происходить следующим образом:
Поэтому имеет смысл ознакомиться с Вашим региональным законодательством. Если, к сожалению, оно не дает Вам возможность освободиться от уплаты налога, перейдем к расчету суммы, с которой НДФЛ должен платиться.
Налог с продажи? нежилого помещения в 2022 году
Постановлением Правительства РФ от Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документов п. Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее. Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма.
Если физическое лицо желает купить такое строение, это может быть что угодно, к примеру, магазин. При последующей продаже данного объекта недвижимости стоит быть готовым: Эти пункты относятся и к жилым строениям для граждан РФ. Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом: Для ИП при любом сроке владения:
Какие помещения относятся к категории нежилых
Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:
Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.
Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.