Как заключить договор купли-продажи земельного участка с садовым домом?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить договор купли-продажи земельного участка с садовым домом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Договор купли-продажи дома и земельного участка

2. Какие документы потребуются

3. Необходимые документы для продажи

4. Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

5. Особенности подписания и заверения документа

6. Пример возможных приложений и сопутствующих документов

7. Регистрация договора в Росеестре

8. Образец типового договора купли-продажи дома без земельного участка

9. Особенности оформления предварительного контракта

10. Образец договора купли-продажи дома с земельным участком 2021 года

11. Как составить договор купли-продажи дома с земельным участком

Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

На законодательном уровне установлена следующая последовательность действий при заключении сделок с недвижимыми объектами:

Поиски другого участника сделки.
Согласование существенных и дополнительных пунктов ДКП по передаче прав владения земельным наделом вместе с домом.
Формирование проекта ДКП, его подписание.
Передача пакета документации вместе с соглашением в Росреестр либо МФЦ для проведения госрегистрации.
Завершение сделки – получение выписки из Росреестра, подтверждающей передачу прав собственности, и зарегистрированного ДКП.

Несмотря на то, что земельный надел переходит во владение к другому лицу одновременно со всеми постройками на нем, в тексте соглашения потребуется указать подробные характеристики и идентификационные признаки каждого объекта. Сделка будет зарегистрирована лишь в случае, если ДКП составлен юридически грамотно и подписан всеми участниками.

Какие документы потребуются

Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:

Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
Договор на приобретение участка.
Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
Правоустанавливающие свидетельства на участок.
Кадастровый паспорт.
Передаточный акт.
Чек об уплате государственного сбора.
Заверенное в нотариате согласие супруга.

Необходимые документы для продажи

Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:

паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.

Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:

прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:

получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Пример возможных приложений и сопутствующих документов

Договор купли-продажи земельного участка может иметь следующие приложения:

Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору.
Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.
К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.

Регистрация договора в Росеестре

В настоящее время договор купли-продажи вступает в действие с момента подписания его обеими сторонами, за исключением случаев, когда в договоре указана иная информация.

Передача прав на владение участком является обязательной процедурой госрегистрации в Росреестре, поэтому после подписания акта передачи собственности покупатель становится владельцем земли, но прав распоряжаться им пока не имеет.

Стандартный срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней с момента сдачи пакета документов, который должен содержать:

заявления о регистрации перехода права собственности (составляется в отделении Росреестра);
договор купли-продажи земли;
паспорта покупателя и продавца;
письменное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если он был приобретен в браке);
свидетельство регистрации права собственности на землю;
кадастровый паспорт;
документы, подтверждающие законные права собственности продавца на землю, например, договор дарения;
акт приема-передачи;
чек, подтверждающий оплату госпошлины.

Правильно составленный договор будет выступать гарантией отсутствия неоднозначных ситуаций с последующим их разрешением в суде.

Налогообложение доходов с реализации дач и ЗУ осуществляется согласно положениям НК РФ, в том числе:

Ст. 208, ст. 217 НК РФ в редакции от 05.10.2015 года, если дача и участок приобретены до 01.01.2016 года.
Ст. 208, ст. 217, ст. 217.1 НК РФ в редакции от 28.12.2016 года, если вышеназванные объекты приобретены после 01.01.2016 года.

Согласно новых правил НК РФ налоги при реализации дачных участков необходимо обратить внимание на следующие нормы по уплате НДФЛ:

Если доходы Продавца составляют меньше, чем кадастровая цена проданной недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7 (по состоянию на начало года, когда Продавец оформил дачу в собственность), НДФЛ составит 13% от соответствующего размера кадастровой цены, сниженной на отмеченный коэффициент.
При этом, если дача не оценена по кадастровой стоимости в установленном законодательном порядке — отмеченное правило не применяется.

Образец типового договора купли-продажи дома без земельного участка

Для начала нужно отметить, договор без участка оформляется, но для этого необходимо изучить все те случаи, когда это происходит. Вам должно быть известно, что в данном случае не нужно указывать данные, касающиеся площади. Но кому принадлежит земля, потребуется указать обязательно, собственно и тот момент, где находится дом.

На бумаге такого документа присутствуют обязательные поля, их потребуется заполнить, указывая важнейшие данные.

Такие как:

адрес, где находится недвижимость;
целевое назначение участка;
сюда относится и объект, который находится на нем;
цена недвижимости с участком.

При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.

Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.

Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:

свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.

Особенности оформления предварительного контракта

Предварительный договор, в отличие от базового, регистрировать не нужно. Согласие каких-либо третьих лиц при заключении предварительного соглашения между фирмами (компаниями) не требуется, так как о приобретении или отчуждении недвижимости пока речь не идет.

Основная обязанность сторон по предварительному договору – осуществить в дальнейшем куплю-продажу земли. Выплата задатка законом не запрещена, но производится по добровольному согласию сторон. Условия по этой процедуре регламентируются Гражданским кодексом. В любом случае покупатель при передаче аванса (задатка) продавцу подтверждает основательность своих намерений.

Условия контракта, включая базовые, можно изменить или дополнить в основном договоре по продаже участка. Земля может продаваться вместе с находящимся на ней домом, дачей, гаражом, подсобными строениями. Все эти строения должны найти отражение в тексте документа с указанием их цены, после чего фиксируется суммарная стоимость сделки.

Если участок земли находится в собственности нескольких владельцев, нужно описать размер каждой квоты и ее цену.

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком 2021 года

Нередко все продаваемые объекты закреплены за несколькими людьми на праве общедолевой собственности. В этом случае продающая сторона должна соблюсти дополнительных формальностей.

Здесь все достаточно просто. В отличие от отчуждения доли чужому человеку, получения согласия на эту сделку от остальных собственников законодательство не требует.

Заключается у нотариуса договор купли-продажи доли на недвижимость и потом регистрируются права за новым собственником как на недвижимость, так и земельный участок.

Естественно, что соотношение долей между собственниками изменится, что повлечёт за собой переоформление документов на дом или землю.

Здесь существует отдельная процедура. Потенциальный продавец должен известить других собственников о своём намерении продать принадлежащую ему по документам долю третьим лицам.

В ответ участники должны либо приобрести отчуждаемую часть или предоставить письменный (нотариальный) отказ от своих претензий на имущество. На это законодательство отводит ровно один месяц.

По его истечении уже можно готовить все документы по предстоящей купле – продаже. Если все другие владельцы отказались раньше месячного срока, то ждать дополнительного времени нет смысла.

Следует учесть и то, во сколько в финансовом плане обойдётся весь процесс. Начнём с госпошлин.

Если продаётся доля через нотариуса, то придётся заплатить полпроцента от суммы договора. При этом минимум составляет 300 рублей, а максимум – 20 тысяч. Сказанное касается и случаев, когда продавцом собственности выступает несовершеннолетнее лицо.

Отдельных затрат потребует оплата услуг нотариуса (по договорённости), удостоверение согласия второго супруга на распоряжение домом, земельным наделом.

Дальше дом и участок подлежат оформлению в Росреестре (ближайшем МФЦ). Заплатить придётся 4 тыс. рублей (по 2 тысячи на каждый объект собственности).

Когда в качестве собственности получены как недвижимость, так и надел земли, то права на них регистрируются по отдельности.

Понадобится следующий перечень необходимых документов:

Два заявления (на недвижимость, земельный надел).
Оригинальный текст соглашения по продаже вместе с подшитой формой акта приема – передачи недвижимости и (или) земли.
Документы, подтверждающие право собственности на предмет сделки.
Личные паспорта участников соглашения, доверенности их представителей.
Платежные документы по уплате госпошлины.

Это стандартный пакет, который может быть дополнен от конкретной ситуации. Например, если продавцом выступают люди, не достигшие 18 лет, понадобится письменное одобрение от службы по опеке.

Как составить договор купли-продажи дома с земельным участком

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

Географическое расположение продаваемой недвижимости;
Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
Удаленность от населенного пункта (или центра города);
Имеющаяся инфраструктура;
Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
Удаленность от проезжей части и т.д.

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

Паспорта и копии продавца и покупателя;
Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
Технический паспорт;
Поэтажный план дома;
Кадастровый паспорт;
Межевой план участка;
Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
Справка об оплате налога на землю;
Выписка из домовой книги;
Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
Выписка из Росреестра;
Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
Предварительный договор (по желанию сторон).

Особенности ДКП дома с земельным участком:

При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.

Заключение ДКП на дом возможно только между дееспособными лицами, достигшими совершеннолетнего возраста. В соглашении обязательно должны быть указаны точные личные данные обеих сторон (ФИО, место и дата рождения, пол, адрес регистрации, адрес проживания и реквизиты документа, удостоверяющего личность).

Своеобразной чертой заключения ДКП дома с участком является тот факт, что в одной сделке участвуют два объекта. На каждый из них можно составить личное соглашение, но общий договор считается более простым и удобным решением.

Перед заключением сделки необходимо изучить всю документацию, в особенности правоустанавливающую. Для составления грамотного и юридически правильного договора рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса.

Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:

свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.

Данный список документов считается основным. Он нужен для всех сделок по купле-продаже дома. Но каждая сделка уникальна, поэтому иногда могут требоваться дополнительные документы.

Договор купли-продажи дома заключается только в письменной форме и подписывается двумя сторонами сделки. При несоблюдении этих условий договор считается недействительным. Нотариальная заверка соглашения требуется только при осуществлении отчуждения недвижимости (при долевой собственности и участии в сделке несовершеннолетних или лиц с ограниченной дееспособностью). Обязательным моментом при заключении ДКП является госрегистрация перехода права собственности к новому владельцу.

Не каждый день мы сталкиваемся с покупкой или продажей дома с земельным участком. На практике эта сделка не представляет особой сложности, хотя и имеет особенности. Перед тем как оформляется купля-продажа дома с земельным участком, пошагово рекомендуем выполнить следующие действия:

Закажите выписку из ЕГРН на объекты недвижимости (из этого документа вы можете получить актуальную информацию о собственниках, видах разрешенного использования, границах, площади, назначении; выписка заказывается самостоятельно, путем обращения в ближайший многофункциональный центр или формированием запроса на официальном сайте).
Ознакомьтесь с техническим паспортом, планом БТИ (экспликация объектов недвижимости отображается в этих документах; ознакомившись с планом, вы можете узнать, есть ли на земельном участке объекты, имеющие статус неузаконенных, например, пристройка, сарай, гараж, летняя кухня; тех. паспорт и план БТИ запрашивается у потенциального продавца).
Заключите предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (данный этап не является обязательным, но закрепляет будущие намерения продавца — передать земельный участок и дом, покупателя — произвести полную и своевременную оплату; стороны определяют предельную дату заключения основного договора, ответственность за отказ от совершения предстоящей сделки, порядок оплаты с учетом внесения авансового платежа).
Оформите согласие на совершение сделки (если объекты недвижимости являются совместно нажитым имуществом, то в этом случае необходимо нотариальное согласие супруга, рекомендуем наличие такого согласия во избежание признания сделки недействительной).

В момент проведения переговоров об определении условий договора купли-продажи внимательно подойдите к ознакомлению с предметом сделки. Несмотря на то, что дом позиционируется продавцом как жилой, по выписке из ЕГРН в графе назначение может стоять иной статус, например, садовый дом, предназначенный для сезонного использования. В этом случае вам потребуется затратить дополнительные ресурсы для признания такого дома жилым.