Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Решил сдать квартиру в аренду? Готовься к проверке от СГД!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Упрощенная декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платеж условно состоит из двух сумм:
-
налога в 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
-
обязательных платежей: пенсионных взносов (10%), социальных отчислений (3,5%), взносов на медицинское страхование (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия:
-
численность работников за налоговый период до 30 человек;
-
доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
-
наличие кассового аппарата.
Декларация по форме 910.00 представляется в налоговую дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Какие ещё налоги могут взимать?
Кроме НДФЛ и налога на профессиональный доход вы можете выбрать одну из двух других систем налогообложения при сдаче квартиры в аренду:
— УСН: подойдёт, если вы зарегистрировались как ИП и решили выбрать упрощённую систему налогообложения. Вашим доходом будет считаться только арендная плата, и вы будете выплачивать ставку 6% по п. 1 ст. 346.20 НК РФ. Однако вам придётся выплачивать авансовые платежи по налогу при переходе на УСН.
— Патент: вы покупаете патент и выплачиваете единовременный налог в размере 6%. Сумма, которую вы платите по ставке, зависит от среднего дохода, который вы можете получить за год. Но для покупки патента вам также придётся зарегистрироваться как ИП на срок от полугода до 12 месяцев.
Как в ФНС попадают сведения о квартирах в аренде?
У сотрудников налогового органа имеются довольно обширные полномочия для выявления данных о том, что граждане не платят налоги за сдачу жилья в аренду. В том числе, допустимо проводить проверочные мероприятия камерального и выездного типа. Кроме того, сообщить такие сведения могут граждане, проживающие по соседству с арендованной квартирой, УК или участковые.
Также сотрудники ФНС могут сделать вывод из того, какие сведения содержатся в базах Росреестра. Это касается ситуаций, когда у человека несколько квартир. Затем проводится проверка по поводу того, какие из них лицо использует в целях личного проживания. Для иностранцев установлена обязанность по регистрации в месте, где они проживают.
ФНС проверяет то, поставлены ли на учеты помещения, в которых зарегистрированы граждане других стран. Также есть полномочия относительно отправки запросов в банковские организации, чтобы проверить счета владельца жилья и вычислить факт получения средств.
Процесс оплаты налога
Обязанность по уплате налоговых платежей ложится на гражданина, наделенного правомочиями собственности в отношении жилья. Необходимо вносить плату своими силами и не ждать, когда поступит уведомление от фискального органа.
Установлен срок формирования и отправки декларации, сделать это нужно не позже конца апреля. Оплата производится на прошедший период, то есть за 2018 год нужно было заплатить в 2019. Внесение платы происходит до середины июля.
Предусматривается несколько методов для оплаты:
- использование личного кабинета налогоплательщика;
- через банк;
- посредством специальных сервисов.
Декларация заполняется в бумажном или электронном формате. В последнем случае нужно использовать портал фискального органа. При заполнении декларации по форме 3 НДФЛ требуется учитывать установленные правила. На сайте ФНС есть образец.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Налог для индивидуального предпринимателя
Для того чтобы сдавать квартиру в аренду и платить налог, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) не обязательно. Однако в некоторых случаях оформление ИП при сдаче жилого помещения в аренду может быть выгодно.
Индивидуальный предприниматель при сдаче квартиры в наем может воспользоваться следующими видами налогообложения:
- УСН (Упрощенная система налогообложения) со ставкой 6%. Налог рассчитывается с общей суммы дохода;
- УСН со ставкой 15%. Налог рассчитывается с доходов за сдачу в аренду жилого помещения после вычета расходов (на покупку мебели, ремонт и т. п.);
- патент. В каждом регионе его цена разная. Она составляет примерно 6% от суммы годового дохода от сдачи квартиры. Заявку на патент можно сделать через сайт ФНС (Федеральной налоговой службы) либо лично через инспектора налоговой службы по месту жительства. Патент возможно приобрести на срок от одного месяца до одного года включительно.
Если патент приобретается на срок от одного до шести месяцев, то его необходимо оплатить до окончания срока действия. Если на период от шести до двенадцати месяцев, то платить за него надо уже двумя частями: одна треть в течение девяноста календарных дней после начала действия патента, две трети не позднее его срока действия.
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, вы, скорее всего, являетесь налоговым резидентом в стране своего постоянного проживания. Практически во всех странах налоговые резиденты должны платить налоги со всех доходов, полученных со всего мира.
Независимо от того, какой вариант налогообложения доходов от сдачи в аренду квартиры в России вы выберете, вам также нужно будет задекларировать этот доход в стране своего постоянного проживания. Если у этой страны заключен договор об избежании двойного налогообложения с Россией, вы сможете уменьшить налог на сумму налога, уплаченного в России.
Кроме того, расчёт самого дохода от аренды скорее всего нужно будет вести другим способом. Например, в стране, налоговым резидентом которой вы являетесь, налогом может облагаться только чистый доход от аренды, т.е. арендная плата за вычетом оплаты коммунальных услуг, страховки, процентов по ипотеке, мелкого ремонта и т.д. Для уточнения всех деталей я рекомендую обратиться за консультацией к вашему налоговому агенту.
Уплата налогов за сдачу квартиры в аренду
Сдача квартиры в аренду предполагает заключение договора, согласно которому:
- собственник (арендодатель) предоставляет квартиру для проживания в ней другому лицу – арендатору;
- арендатор оплачивает арендную плату за предоставленную в пользование квартиру в сумме и с периодичностью (как правило — ежемесячно), закрепленными договором.
Возникновение у арендодателя дохода влечет появление налоговых обязательств, которые зависят от некоторых обстоятельств:
- владелец квартиры может иметь статус ИП, самозанятого или быть обычным физлицом, будучи при этом налоговым резидентом или нерезидентом;
- арендатором может выступить как гражданин, так и ИП или организация.
Предусматривает уплату налога в 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
- личное предпринимательство без привлечения наемных работников;
- доход не более 3528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определенный период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Так, годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдется в 147 600 тенге.
Из этой суммы выплачиваются:
- социальные отчисления – 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 мес.);
- пенсионные взносы – 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 мес.);
- взносы на медицинское страхование – 50 400 тенге (5% от 1,4 × 60 000 за 12 месяцев).
ЕСП – это фиксированный платеж, включающий подоходный налог, социальные отчисления, пенсионные взносы и взносы на медицинское страхование. Он вносится ежемесячно.
Ставки:
- 1 МРП (3063 тенге) – для проживающих в городах;
- 0,5 МРП (1532 тенге) – в селах.
При этом должны соблюдаться следующие условия:
- нет наемных работников;
- услуги оказываются исключительно физлицам;
- годовой доход до 1175 МРП (3,6 млн тенге).
В этом случае налоговая отчетность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.
К примеру, при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3063 × 12 месяцев).
Как отметили в КГД, ЕСП не могут выбрать:
- ИП;
- кто работает в коммерческих и торговых объектах;
- сдающие в аренду нежилое имущество;
- занимающиеся частной практикой;
- иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.