Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чердак или подвал: можно ли за счет них увеличить площадь квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Человеку рекомендуется провести собрание собственников. На нем производится голосование по вопросу отчуждения. Этого достаточно для приватизации данной части имущества. Однако на сборе должно присутствовать большинство жителей. Решение считается принятым, если пришла минимум половина от всех жителей. Также они должны единогласно высказать свое положительное решение.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Что нужно учитывать при эксплуатации подвальных помещений
Обычно подвальное помещение используется жильцами в качестве склада, кладовки, погреба. Но в последние годы, когда стоимость квадратных метров жилья в больших городах существенно возросла, многие граждане, особенно жители первых этажей, стараются переоборудовать подвальные помещение под жилые боксы, магазины, небольшие офисные помещения.
В этом случае следует учитывать такие моменты:
- выполненная перепланировка не должна перекрывать (даже частично) доступ к имеющимся в подвале инженерным коммуникациям;
- до начала использования помещения по назначению, особенно если в дальнейшем там будут находиться люди, его необходимо проверить специалистами СЕС, а также инспекторами пожарной безопасности;
- не допускается в дальнейшем, после вступления в собственность, выполнять какие-либо действия, из-за которых ограничивается доступ к другим помещениям подвала, либо же устанавливать оборудование, плотно складировать материалы, подключать бытовые приборы нарушающих требования СЕС, либо пожарной службы.
Конечно, после получения прав собственности отобрать такое помещение у вас никто не имеет права. Но привлечь к ответственности за нарушение норм законодательства о пожарной безопасности (к административной и даже уголовной) запросто.
Разрешенная деятельность/бизнес в подвале
Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?
Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.
Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.
Самовольный захват подвала
Встречаются ситуации, когда происходит противоправное занятие подвального помещения. Причиной совершения такого нарушения выступает то, что граждане не знают о наличии у них правомочий на технические помещения.
Мошенники доказывают права на подвал, ссылаясь на то, что они вложили денежные средства для производства ремонта в рассматриваемом помещении. Однако с юридической точки зрения указанные доводы не являются основанием для перехода прав на подвал.
Поэтому жильцам МКД следует отстаивать свои интересы. Защита прав может происходить в судебном порядке. Для этого формируется соответствующий иск.
Таким образом, подвал может быть собственностью жильцов или управляющей компании. Если здание не приватизировано, владельцем является муниципалитет.
Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.
Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.
Как в многоквартирном доме оформить подвал в собственность
После согласования реконструкции подземного помещения нужно обратиться с заявлением в БТИ для переоформления технического паспорта здания или жилого многоквартирного дома. В МКД подобное переустройство имеет большое значение, так как размер расходов на жилищно-коммунальные услуги рассчитывается исходя из площади общего имущества дома и распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально их площади. После реконструкции площадь общедомового имущества уменьшится, а количество плательщиков увеличится.
Один из самых сложных моментов перевода подвала в собственность — это уговорить собственников помещений МКД провести голосование по вопросу об отчуждении части общего имущества. Порядок проведения общего собрания и голосования прописан в Жилищном кодексе РФ. В первую очередь нужно известить всех о проведении собрания. Это нужно сделать за 10 дней до его проведения, например, с помощью объявлений в подъездах. Явка должна быть свыше 50%, то есть должен быть кворум, чтобы собрание состоялось. Для изменения границ помещений достаточно, чтобы более половины собравшихся проголосовали «за».
Как можно использовать подвал в многоэтажке?
Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.
Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.
То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.
Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.
Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.
С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.
В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.
Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.
Законодательные основания на владение подвальными помещениями в многоквартирном доме
Несложно понять, что реализация таких замыслов является выгодной при невысокой стоимости приватизации помещения. К этому можно добавить, что процедура приобретения площади в собственность простая, если выполнять все действия в соответствии с законодательством.
Отношения между собственниками регулируются с помощью Жилищного кодекса РФ. В частности, его 36 статья определяет правообладателей подвальных помещений в многоквартирном доме, а также помогает разрешить спорные вопросы.
В ЖК РФ четко установлено, что подвальные помещения принадлежат всем жильцам конкретного многоквартирного дома. Никто, кроме них, не имеет права распоряжаться данными площадями. Это означает, что только при их согласии физические лица или организации могут начать процедуру приватизации.
Важно не забывать о том, что законодательно запрещается приватизировать помещения, в которых расположены инженерные сети, снабжающие дом коммунальными и энергетическими ресурсами. На остальной площади подвала могут расположиться магазины, парикмахерские, различные мастерские и даже жилое пространство.
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
- самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т.д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т.д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.
Законодательные требования
Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.
Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.
Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.
Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.