Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка земельного участка, оценить земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отчёт об оценке участка, проведённый нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить, используется информация, обеспечивающая достоверность документа, содержащего сведения доказательственного значения. Расчёт цены участка всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим специалистом.
Что вы получите по результатам оценки
ООО «Эксперт+» выдаёт заключение установленной формы — «Отчёт об оценке земельного участка«, имеющее юридическую силу и соответствующее законодательству. Поэтому с результатом вы можете обращаться в государственные учреждения, суды и другие организации, которые требует предоставления такого документа. Также вы можете использовать отчёт для оформления кредита, ипотеки, залога, а также постановки и снятии с бухгалтерского баланса. Мы находимся в рекомендованном списке организаций, которые предоставил Арбитражный суд Ростовской области, поэтому наши клиенты не только частные физические лица, но и адвокаты и юридические лица, участвующие в судебных разбирательствах.
Все значимые факторы, оказывающие влияние на стоимость участка: местоположение, грунты, внешние факторы. Специалисты анализируют ситуацию на рынке, узнает характер конкуренции, баланс спроса и предложения и др.
Оценщик всесторонне анализирует:
- сделки с земельными участками за последнее время;
- цены предложений, как по застроенным, так и по незастроенным участкам;
- арендные ставки;
- состояние экологии и окружающей среды;
- сведения об инфраструктуре;
- историческую, эстетическую и ландшафтную ценность территории.
Земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, оценивают исходя из:
- фактической урожайности, наиболее распространенной сельскохозяйственных культур;
- продуктивности пастбищ, наличия сенокосов и многолетних насаждений;
- цен на сельхозпродукцию в регионе;
- структуры площадей, используемых для посевов;
- затрат на производство сельхозпродукции.
Для чего потребуется экономическая оценка земли?
Практически при любых операциях с землей стороны желают располагать как можно более полной, актуальной, точной информацией о ней. Именно поэтому экспертиза проводится во многих случаях:
- Сделки купли-продажи. Если стороны не могут прийти к согласию относительно стоимости земли, то они вправе прибегнуть к независимой экспертизе. Заказать ее можно и сразу перед продажей.
- Раздел (обычно речь идет о совместно нажитом супругами имуществе). Только раздел оцененной собственности может быть справедливым.
- Передача в аренду. Услуга поможет определить оптимальную арендную плату, которая устроит как арендатора, так и владельца недвижимости.
- Выкуп государством. Земля может понадобиться государству под строительство важных инфраструктурных объектов, в других целях. Для определения размера компенсации нужна оценка.
- Страхование. Важно определить ценность земли, чтобы рассчитать сумму страховых взносов, максимальный размер выплаты при наступлении страхового случая.
- Вступление в права наследования. Для оформления наследования необходимо обратиться к нотариусу, который обязательно затребует результаты оценки.
- Компенсации убытков. В результате халатных или умышленных действий организации, физического лица земельному участку может быть причинен ущерб. Для его возмещения необходимо для начала определить денежный эквивалент понесенных убытков.
Официальный портал Администрации Пролетарского района Ростовской области
С вступлением России на путь рыночных отношений лица, получившие долю (пай) в сельскохозяйственных землях бывших советских аграрных образованиях (колхозы, совхозы), владеют имуществом на правах общественной собственности.
Режим определялся ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель в РФ».
В качестве документа удостоверяющего владение участком каждому пайщику выдавался документ, в котором указывается:
- размер участка в баллах (условная единица измерения);
- целевое назначение;
- оценка в условных единицах.
Все характеристики были вычислены путем средних значений по общему владению земельными угодьями, которыми пользовались вновь созданные фирмы (например, АОЗТ).
Дольщики (владельцы паев) имели право на часть прибыли или иные преференции от предприятия в соответствии с заключенными договорами.
Реальные параметры земельных паев реально определяются не только количеством гектаров, указанных в свидетельствах, но и качеством почвы, ценностью того или иного участка и прочими факторами.
Соответственно стоимость земли тоже не соответствует действительности. Лица, выводящие в отдельное владение пай, проходят сложную процедуру, при которой реальную стоимость может определить только независимая экспертная оценка.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Среди участков сельхозназначения нередко встречаются невостребованные паи. Это те наделы, которые долгое время не используются их владельцами по назначению. В соответствии с нормами закона, если землю не использовали более трех лет, ее можно считать невостребованной. Время исчисляется с момента оформления права собственности на участок.
Для установления реальной оценочной стоимости земельного пая необходимо подготовить следующие документы:
- свидетельство о праве владения земельным паем;
- кадастровый план;
- сведения об инженерных коммуникациях, расположенных вблизи объекта;
- проведенные улучшения земли и их вид (при фактическом наличии таких мероприятий);
- предполагаемое целевое назначение;
- параметры межевания;
- сведения, отражающие бонитет почв;
- документ, указывающий на наличие сервитутов;
- реквизиты заказчика.
Для определения коммерческой ценности земли учитываются разнообразные параметры, которые не всегда удостоверяются документально.
Методика установлена для всех оценщиков, не зависимо от формы собственности.
Акт выполненных работ и пояснительная записка:
- составляются в соответствии с действующим законодательством;
- являются основанием для нотариальных контор для начисления государственных сборов при сделках с землей, как с объектом недвижимости.
Несовершенность законодательства и разница в оценочной и реальной стоимости земельных участков вызывает споры, которые многие владельцы вынуждены решать в судебном порядке.
Предлагаем ознакомиться: Оформление наследства на земельный участок и дом
Наиболее частыми вопросами, касающимися стоимости, являются вопросы относительно:
- определения кадастровой оценки;
- того, как эта сумма влияет на реальную рыночную привлекательность.
Кроме того владельцы испытывают трудности с налогообложением земельных наделов и целевым использованием.
Фактическую привлекательность может показать только реальная оценочная стоимость земельного пая. В 2018 году, как и ранее долю в земельном фонде необходимо выделить в натуре, то есть получить документы на определенный участок, выделенный границами и имеющий отдельный кадастровый номер.
Если подобное действие решается и другие собственники не против оформления, то реальная стоимость определяется, прежде всего, спросом, особенностями местоположения, составом почвы и прочими параметрами.
Продажа земельного пая сельхозназначения: законы и правила
Возникновение любых спорных ситуаций в оформлении права собственности на земельный пай, приводит к судебному разбирательству. Наиболее часто его причинами становится получение необоснованного отказа в регистрации права на владение участка в самом Росреестре, реже – от местных властей.
Сотрудники реестра или администрации обязаны объяснить собственнику причину отрицательного решения. Если ее невозможно устранить, не исключена подача искового заявления в суд. Например, владельцу пая отказали в его оформлении из-за отсутствия кадастрового плана. Это вполне обосновано, проблема решится сразу после получения необходимого документа.
Обратная ситуация – у собственника на руках есть полный пакет документации, но причиной отказа стало нежелание администрации отдавать пай в частные руки. Доказать свое право он сможет лишь в судебном порядке.
Обращение в суд потребует тщательной подготовки с юридической точки зрения. Помимо иска, собственник пая должен предоставить документы и доказательства права на его владение. Если суд встанет на сторону истца, помешать оформлению земли в Росреестре не сможет ни одна организация.
[3]
Итак, земельный пай представляет собой условный участок земли, выделенный в результате распределения земель коллективных сельскохозяйственных предприятий среди его членов. Земельный пай имеет свой размер, определенный в гектарах и даже денежную оценку, но без выделения участка земли в натуре, на местности.
Так, в соответствии с Указом Президента «О порядке распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 г.
№720/95 паевание земель предусматривает определение раз мера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена колективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества без выделения земельних участков в натуре (на местности).
- Право на земельную долю (пай) имели члены колективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в нем и остаются членами указаного предприятия, кооператива, общества, согласно списку, который прилагается к государственному акту на право коллективной собственности на землю.
- При паевании стоимость и размеры в условных кадастровых гектарах земельних долей (паев) всех членов предприятия, кооператива, общества являються равными.
- Стоимость земельной доли (пая) для каждого предприятия, кооператива, общества определяется исходя из денежной оценки переданных в коллективную собственность сельскохозяйственных угодий, вычисляется по методике денежной оценки земель, утвержденной Кабинетом Министров Украины, и количества лиц, имеющих право на земельную долю (пай).
-
При выделении пая всем гражданам выдавали сертификаты на право на земельный участок (пай) единого образца. Выдачу сертификатов осуществляли районне государственные администрации.
Документами, удостоверяющими право на земельную долю (пай), также являются:
- свидетельство о праве на наследство;
- заверенные в установленном законом порядке договоры купли-продажи, дарения, мены, к которым прилагается сертификат на право на земельную долю (пай);
- решение суда о признании права на земельную долю (пай).
- трудовая книжка члена колективного или другого сельскохозяйственного предприятия или нотариально заверенная виписка из него.
На данные момент земельный пай не может выступать предметом купли-продажи, дарения или быть отчужден другим образом, по крайней мере, до конца 2018 года или окончания действия моратория на его продажу, если он будет продлен.
Однако земельный пай может быть передан по наследству. Наследование земельного пая происходит на общих основаниях.
Основанием для выделения земельних участков в натуре (на местности) владельцам земельних паев является решение соответствующего сельского, поселкового, городского сонета или районной государственной администрации. Для этого владельцы сертификатов на право на земельный пай должны обратиться в соответствующий местный орган с заявлением.
Земельный пай выделяется его владельцу в натуре (на местности), как правило, одним земельным участком. По желанию обратившегося ему когут бать выделены в натуре два земельних участка с различным составом сельскохозяйственных угодий (пашни, многолетние насаждения, сенокосы или пастбища).
В то же время, если за выделением земельного пая обратились два владельца с совместным заявлением (например, супруги) участок может бать им выделен единым массивом в общую собственность.
Запрет на продажу земель сельхозназначения продлили до 2019 года.
Такую цифру озвучила заведующая отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики, д.э.н Ольга Ходаковская, передает AgroPolit.
В случае снятия моратория продать свои земельные паи намерены около 10,4% собственников. А это означает, что предложение на рынке земель в случае его введения может составлять 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.
Для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, которая не превышает 500 долларов (13,5 тыс. грн) за гектар.
Сколько стоит земельный пай и от чего зависит его цена? На самом деле существует большое количество параметров, определяющих стоимость участка.
Месторасположение – один из них, ведь земля может быть использована для коммерческого строительства. Если это сельскохозяйственный участок, то на стоимость влияет плодородность грунта, а она уже определяется специалистами.
Например, самым главным факторов в земельном пае — это объективная оценка плодородия участка, а если кроме земельного участка можно поставить дом, то цена будет намного больше. Причем цена в одном и том же регионе может быть разной.
Стоимость пая рассчитывается из стоимости 1 гектара:
| Город | Район | Примерная цена гектара в рублях |
| Санкт — Петербург | Ломоносова | 580 000 |
| Веселовское водохранилище | 1 950 000 | |
| Всеволожский | 2 600 000 | |
| Воронеж | Бобровский | 10 000 |
| Панинский | 60 000 | |
| Москва | Наро-Фоминский | 700 000 |
| Можайское | 600 000 | |
| Долгопрудный | 2 000 000 | |
| Ростов | Навошахтинск | 230 000 |
| Аксакайский | 5 500 000 | |
| Тула | Кимовский | 25 000 |
| Узловский | 350 000 | |
| Республика Коми | Ухта | 1 000 000 |
| Сыктывкар | 300 000 | |
| Краснодар | Темрюкский | 50 000 |
| Славянский | 75 000 |
В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.
После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.
Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.
При оценочной процедуре паевых вкладов сравнительная (рыночная) методика считается самой привлекательной, так как по максимуму сориентирована на рыночную конъюнктуру.
Проблемы применения этой методики состоят в отсутствии качественной рыночной системы, а также в слабо разработанных поправках, оказывающих влияние на цену, при сопоставлении имеющихся продаж и отсутствии коэффициентов коррекции.
Другие методы:
- Доходный метод исследования применяется в ситуации, если земля приносит доход от деятельности на ней или от сдачи ее в аренду обособленно от строений. То есть цена доли отражает ее способность приносить доход впоследствии.
- Метод остатка доли применяется при оценочных мероприятиях участка улучшенного типа.
Выявление трат на паи, в такой ситуации, выполняется на базе этих улучшений на рынке, при условии более результативного применения паевого вклада.
Стоимость аренды земельного пая
Цена надела, который планируется сдавать в пользование зависит от площади, расположения, доступности, наличия коммуникаций, построек, качества почвы. Любой сдающийся объект следует выделять в натуре. Если человек решил сдать свое земельное хозяйство в аренду, то подсчитать ее стоимость можно используя тот же метод сравнения, который описан выше.
Также каждый арендодатель должен понимать, что стоимость аренды сильно зависит от спроса на текущий момент. Поэтому должен быть готов к пожеланиям потенциального арендатора снизить стоимость аренды на 10-15% — это нормальная практика. Хотя любой владелец имеет право отказать, но практика показывает, что выигрывает человек, который не гонится за ценой на свою собственность.
Получение земельного пая сегодня
Многим по-прежнему интересно, насколько реально после 20 лет добиться земельный пай. К сожалению, сегодня это невозможно. Выделение паев осуществлялось в рамках преобразования колхозов в крестьянские и фермерские хозяйства. Получали их работники колхозов, те, кто вышел на пенсию, сотрудники объектов социальной сферы, расположенных на территории сельских поселений.
Этот процесс завершился еще в 1998 году. С тех пор государственные земли в качестве паев массово не раздаются. Впрочем, стать собственником надела можно и сегодня в результате любой гражданской сделки.
Например, стоит узнать, можно ли подарить земельный пай. Если право собственности на землю оформлено должным образом, то есть владелец имеет свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, надел можно не только подарить, но также:
- продать,
- завещать,
- передать в аренду,
- заложить в банке,
- пожертвовать и так далее.
Поскольку пай является недвижимостью, после заключения сделки переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Публичная кадастровая карта России онлайн
Пользоваться публичной кадастровой картой в режиме онлайн очень удобно. При этом предоставляется возможность в любое время находить необходимую информацию о земельных участках, которые внесены в Росреестр. Очень часто такая информация нужна риелторам, юристам, геодезистам и простым гражданам.
Кадастровая карта трех городов федерального значения:
Москва (Московская область)
Санкт-Петербург (Ленинградская область, «Питер»)
Севастополь
На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.
Если земельный пай нужно оформить в собственность через куплю-продажу?
В таком случае необходимо оформить договор купли-продажи и обратиться в Регистрационную палату. Для регистрации требуется предоставить пакет документов:
- копии и оригиналы документов, удостоверяющих личности обоих участников сделки;
- договор купли-продажи, который свидетельствует о совершении сделки;
- согласие супруга в письменном виде на приобретение участка;
- документы о праве собственности на земельный надел;
- согласие супруга или супруги продавца на продажу участка;
- справки о том, что были отправлены уведомления другим пайщиком о намерении продать участок;
- заявление;
- оплаченная госпошлина.
Во многих случаях при оформлении купли-продажи может потребоваться согласие представителей Администрации сельских поселений, на чьей территории находится земельный надел.
Земельный пай в наследство
Выделенный и полученный в фактическую собственность участок земли регистрируют в государственных органах, получают свидетельство о праве собственности на пай, кадастровый паспорт, либо план земельного надела. Соответствующим образом оформленный участок земли можно сдать в аренду, или передать по наследству.
- обратиться к нотариусу, занимавшемуся составлением завещания (юрист должен подтвердить, либо опровергнуть упоминание наследника в завещании, подтвердить отсутствие внесенных в него изменений);
- собрать указанный юристом пакет документов;
- переоформить имущество на новое имя;
- получить свидетельство о праве собственности на участок.
Что учитывается при проведении оценки?
Оценка земли, которую выполняют наши опытные специалисты, включает в себя анализ имущественных прав, а также учет рыночной стоимости. Первое предполагает оценку права собственности или права аренды, в зависимости от особенностей использования участка.
Что касается принципа рыночной стоимости, то необходимо понимать: он может быть применим только к тем землям, которые отвечают требованиям принципа полезности. А сама стоимость земельного участка будет являться результатом сложившегося соотношения спроса и предложения. При этом нужно иметь в виду, что количество предложений на рынке земельных участков ограничено, и на него не оказывают влияния никакие колебания цены.
Стоимость участка будет зависеть во многом от рыночной ситуации. То есть она не может быть определена на уровне, значительно превышающем затраты на приобретение аналогичной недвижимости. Кроме того, ценность участка будет тем выше, чем более вероятно получение дохода от его эксплуатации за короткий промежуток времени.
При оценке земли нашими специалистами принимаются во внимание и такие факторы, как категория разрешенного использования и возможность ее изменения, местоположение, наличие коммуникаций или возможность их проведения, и др.
Сложность, с которой связана оценка земельного участка, проявляется еще и в том, что влияние ряда этих факторов может значительно меняться со временем. Поэтому оценка является актуальной только на определенную дату, и актуальность эта сохраняется в течение ограниченного периода. Официальный срок, в течение которого отчет об оценке считается действительным, установлен в настоящее время на уровне 6 месяцев.
Необходимо понимать: отчет об оценке земли, составленный нашими квалифицированными экспертами, является юридическим документом и может выступать, в том числе, и в качестве доказательства. Его можно использовать и в государственных учреждениях, и в судебных процессах.
Мы гарантируем своим заказчикам полную достоверность сведений, которые будут содержаться в отчете. И при этом устанавливаем на свои услуги доступные цены, которые уже привлекли к нам многих постоянных клиентов.
Понятие земельного пая, кто обязан получить
В советское время в индивидуальной собственности у колхозов были земельные участки, на которых они должны были осуществлять сельскохозяйственные мероприятия. По результатам вышедшего земельного указа в 1991 году любой житель страны мог претендовать на получение собственного участка для своих целей. На основании вышеизложенного можно сказать, что земельный пай в сельском хозяйстве – это часть земли из общей сложности аграрных территорий.
Стоит заметить, что при получении аграрного пая вместе с ним приобретаются и права на участок без конкретного ограничения. Лицо, получившее такую часть надела, является владельцем определенных параметров и установленной денежной величины, а не самого участка. Принимая во внимание мнения соседствующих обладателей паевых участков, на выданном наделе можно вести собственную земледельческую деятельность.
Помимо этого, в период с 1992 по 1993 год несостоятельные колхозы и совхозы, которые были подвержены банкротству, выдавали имущественные паи. Земельный пай отличался от имущественного тем, что его выдавали каждому работнику, не обращая внимания на принесенную пользу и внесенный им личный вклад в развитие колхоза. А имущественный, напротив, был предоставлен только тем, кто отличился высокими показателями в сельскохозяйственной деятельности.