Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор дарения квартиры и в какой срок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
Отмена договора дарения в случае банкротства дарителя
В последнее время судебная практика наполнилась решениями по отмене сделок лиц, в отношении которых возбуждено дело о банкротстве. При этом оспариванию подлежат все сделки банкрота (юридического или физического лица), совершенные им в период от 1 до 3 лет до возбуждения дела о банкротстве.
Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с отменой сделки и расторжением договора дарения или купли-продажи, следует воспользоваться услугами профессионального юриста по недвижимости, который проверит риски и сможет вовремя предупредить вас об этом.
Может ли новый собственник вернуть жилплощадь обратно?
Обратно вернуть дар можно, если одаряемый передумал по каким-либо причинам становиться собственником жилья. Таких причин может быть множество:
- нежелание обострять ситуацию с родственниками щедрого дарителя;
- квартира дарится с обременением (долгами, кредитом, есть право пожизненного проживания других людей);
- аварийное состояние жилья;
- сомнения относительно дееспособности дарителя;
- конфликт между дарителем и одаряемым;
- невозможность оплатить налог и в дальнейшем содержать квартиру;
- некоторые дарители так лишают родственников наследства, а одаряемые отказываются по моральным причинам.
Расторжение дарственной после регистрации
Регистрационные мероприятия совершаются сторонами для того, чтобы придать свершившемуся факту дарения официальный юридический статус. До того как регистрация не завершится, дар (квартира) остается в собственности дарителя, даже если на словах стороны давно обо всем договорились. Закон признает только официальные документы, заверенные надлежащим образом.
Если сделка уже совершена и надлежащим образом зарегистрирована, то расторгнуть ее можно при обнаружении сторонами или иными заинтересованными лицами следующих фактов:
- Одариваемое лицо является медицинским работником, либо иным учреждением медицинского профиля, где даритель находится (находился) на лечении. Таковые лица не могут принимать в дар что-либо от своих пациентов. Это же правило работает и в отношении госслужащих, работников административных организаций.
- Выявлен факт угроз в отношении дарителя. Доказательства таких угроз будут приняты судом в качестве достаточного основания для признания договора дарения, ренты (в том числе с иждивением) ничтожным. Для этой цели принимаются веские доказательства: свидетельства очевидцев, видеозаписи, заключения уполномоченных медучреждений о нанесении телесных повреждений и т.д.
- Одариваемое лицо намеренно ввело в заблуждение дарителя, чтобы обманным способом завладеть квартирой. Даритель не понимал, какие для него последствия будет нести сделка дарения.
- Любая из сторон не обладала надлежащей дееспособностью. К таким лицам относятся алкоголики, наркоманы, которые состоят на учете в соответствующем диспансере, и/или правоохранительных органах. Совершать сделки материального характера (подписывать дарственную) такое лицо вправе только через своего официального (законного) представителя. Если же на момент подписания и регистрации сделки даритель или одариваемое лицо уже были недееспособны, то сделка такого рода будет расторгнута в судебном порядке, а ее последствия признаны недействительными.
- Психическое отклонение дарителя, повлекшее его частичную или полную недееспособность, подтвержденную заключением независимой психиатрической экспертизы (в том числе посмертно) – достаточное основание для расторжения дарственной (в том числе по заявлению в суд со стороны наследников дарителя).
- Участник дарения – несовершеннолетний, совершавший сделку без присутствия своего законного представителя. Казалось бы, как это возможно, если нотариус точно знает, что заверять подобную сделку противозаконно. Но речь чаще всего идет об умышленном обмане. Например, имеет место подлог документов, где возраст дарителя изменен.
- Иск подают тогда, когда выясняется, что суть дарственной – притворная сделка. То есть дарением была замаскирована стандартная купля-продажа. На подобное идут близкие родственники, не желающие платить государству налог в размере 13% от стоимости квартиры. В данном случае имеет место налоговое преступление.
Отзывы наших клиентов
Дмитрий Щёголев, Москва
Передо мной внезапно вставал вопрос расторжения договора дарения квартиры бывшей жене. Скорее комнаты. Я много где читал, что расторгнуть дарственную невозможно, а в Юрист-Эксперт24 на консультации рассказали, что можно, если жена меня сильно била. Удалось отменить дарение в суде!
Владимир Немировский, Москва
Хочу выразить признательность адвокатской компании Юрист-Эксперт24 за подробную и обстоятельную консультацию о расторжении договора дарения. Мне не пришлось тратить деньги, я получил консультацию бесплатно.
Кирилл Алышев, Москва
Компания Юрист-Эксперт24 взяла на себя расторжение договора дарения квартиры в одностороннем порядке по моему заказу. Мне особо импонирует, что от меня ничего не потребовалось, кроме подписания доверенности и оплаты. Юрист компании всё сделал сам, без моего какого-либо участия и добился отмены договора. Спасибо большое
Елена Касаткина, Москва
У меня есть длинная история, как свекровь пыталась “отжать”, извините, другого слова я не нахожу, подаренную квартиру. Причем пользуясь не только юридическими методами. Когда она обратилась с иском о расторжении договора дарения квартиры, я обратилась в Юрист-Эксперт24 за юридической помощью, и смогла отстоять своё законное право на квартиру.
Марина Асеева, Реутов
Я обратилась в компанию Юрист-Эксперт24 за услугой по расторжения договора дарения, речь идёт о квартире. Думаю, мы все понимаем, что к таким вопросам надо подходить ответственно. Я не прогадала, обратившись в эту компанию. Договор расторгнут, как я и хотела.
Олег Долгов, Долгопрудный
Большая признательность компании Юрист-Эксперт24 от всей моей семьи за расторжение договора дарения квартиры в одностороннем порядке. Разум покинул тело моего отца ещё до его смерти, поэтому отец переписал квартиру на совершенно чужих людей.
Андрей Некрасов, Балашиха
Меня интересовал вопрос о расторжении договора дарения квартиры в одностороннем порядке. Все знают, что в таких ситуациях нужно идти к юристу, поэтому я записался на консультацию в Юрист-Эксперт24 и очень доволен. Недалеко от моего дома, ждать не пришлось, не заставляли подписывать никаких договоров, всё рассказали и объяснили.
Екатерина Лянгерт, Химки
Спасибо большое компании Юрист-Эксперт24 за очень ценную и хорошую консультацию! У меня пытаются отобрать квартиру, которую мне подарили 8 лет назад. Я пошла в Юрист-Эксперт24, мне рассказали, что уже очень много времени прошло, и расторжение договора дарения квартиры невозможно из-за срока давности. Настоящая гора с плеч свалилась! Спасибо и успехов вам в работе!
В одностороннем порядке
Закон требует, чтобы инициатива расторжения договора дарения квартиры происходила от самого дарителя или его наследников, при следующих обстоятельствах:
- Наличие правовых оснований, предусмотренных пунктом 1 ст. 578 ГК:
- покушение на жизнь дарителя или его близких родственников со стороны одаряемого. Для подтверждения данного факта потребуется наличие приговора суда в порядке уголовного судопроизводства, которым вина одаряемого в совершении указанного преступления подтверждена;
- нанесение одаряемым телесных повреждений дарителю. Также необходим судебный вердикт, вступивший в законную силу, который подтверждает умысел одаряемого в его действиях;
- лишение жизни дарителя умышленными действиями одаряемого, подтвержденное судебным приговором по уголовному производству. Инициировать расторжение дарственной могут наследники дарителя.
- Наличие оснований, предусмотренных пунктом 4 статьи 578 ГК. Договор дарения подлежит отмене, если даритель пережил одаряемого. Однако, требуется чтобы такой пункт был включен в текст договора. В противном случае, квартира перейдет в качестве наследственного имущества к преемникам умершего.
- Использование квартиры не в соответствии с его назначением. Об этом сказано в пункте 5 статьи 582 ГК. Следует отметить, что в указанной норме речь идет о пожертвованном имуществе. То есть квартира выступает пожертвованием, как отдельный вид договора дарения.
- Отказ дарителя от выполнения договора, в котором содержалось обещание в будущем передать одаряемому квартиру. К такому решению может привести существенное изменение в имущественном или семейном положении, либо в состоянии здоровья дарителя. Однако, изменения должны быть такими, что дальнейшее исполнение договора приведет к значительному понижению уровня жизни дарителя. Данная норма закреплена в пункте 1 статьи 577 ГК.
Пункт 2 статьи 578 ГК предусматривает еще одно основание, по которому возможна отмена договора дарения. Это ненадлежащее обращение одаряемого с подарком, который представляет для дарителя большую ценность не имущественного характера, если оно создает угрозу безвозвратной утери вещи. Однако, к дарению квартиры применить данное положение невозможно.
В: Можно ли аннулировать дарственную на недвижимость?
О: Можно, при наличии предусмотренных ст. 578 ГК РФ оснований для ее отмены либо по предусмотренным для ее оспаривания основаниям. Например, если сделка была мнимой или притворной. Либо даритель был недееспособным или не было получено согласие других собственников на заключение договора.
В: Можно ли отменить дарственную на землю?
О: Можно, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, лишил его жизни, либо умышленно нанес ему или членам его семьи тяжкие увечья. А также в случае банкротства дарителя-предпринимателя или когда одаряемый умер раньше (это условие должно быть закреплено в договоре дарения).
Дарение жилой недвижимости: Недействительность сделки
В некоторых случаях дарственный договор может быть признан нелегитимным. Дарить свое имущество, может не каждый гражданин, так же как и принимать. В законодательстве четко указан список лиц, которые не могут быть дарителями и одаряемыми:
- Дарить недвижимое имущество не могут граждане, не достигшие восемнадцатилетняя либо лица с психоэмоциональными нарушениями. Также от их имени сделку не имеют права проводить их опекуны.
- Принимать подарки в виде жилой недвижимости не могут медицинские работники, сотрудники соц. службы и прочие лица подобных профессий от своих воспитанников, пациентов и их родственников.
- Получить в дар недвижимость за исполнение своих обязанностей не могут чиновники, находящиеся на госслужбе.
- Заключать договор дарения друг с другом не могут юридические лица.
Отмена дарственной на квартиру после ее продажи: возможно ли?
Если после заключения договора подаренное жилье продано другим людям, то даритель будет сложнее добиться аннулирования дарственной в судебном порядке. Это вероятно, если он сможет предоставить веские и достаточные доказательства мошенничества при заключении дарственной или после проведения запланированной продажи, что на практике сделать сложно.
Участниками сделки могут стать третьи лица, которые вовсе не подозревали о мошенничестве, приобретая жилье на законных основаниях. В этом случае ситуация усложняется. Потребуется доказать тот факт, что мошенники действительно причастны к незаконным действиям. Процедура будет сопровождаться массой проблем – например, обманутые лица, купившие жилье, могут потребовать возврата вложенных в квартиру средств, компенсации морального ущерба.
Судебная практика показывает, что истец может добиться как удовлетворения исковых требований, так и отказа в аннулировании дарственной. Однако нет никакой гарантии, что мошенники действительно понесут наказание, а покупатели проблемного жилья вернут имущество дарителю. Истцу необходимо подготовить документальные доказательства незаконной сделки, воспользоваться помощью свидетелей и профессиональных юристов.
Как расторгнуть договор дарения?
Статьями 577 и 578 ГК РФ предусмотрены основания для отказа от договора дарения и для отмены дарения.
В частности, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ).
Кроме того, согласно п. 2 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение.
В соответствии с п. п. 1 — 4 ст. 578 ГК РФ отмена дарения возможна, если:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, право требовать в суде отмены дарения имеют наследники дарителя;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
- дарение совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). Право требовать отмены дарения в указанном случае принадлежит заинтересованному лицу;
- договор содержит условие о праве дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, и одаряемый умер.
Согласно п. 5 ст. 578 ГК РФ, в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
По смыслу п. п. 1, 2 ст. 577, п. п. 1, 4 ст. 578 ГК РФ даритель вправе отказаться от договора дарения (отменить дарение) в указанных случаях без обращения в суд, поскольку его право на односторонний отказ от договора установлено законом или договором (в случае, если он переживет одаряемого).
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Таким образом, для реализации своего права на отказ от договора дарения (отмену дарения) по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 2 ст. 577, п. п. 1, 4 ст. 578 ГК РФ, дарителю необходимо уведомить в письменной форме одаряемого об отказе от договора дарения (отмене дарения).
С момента получения одаряемым такого уведомления договор дарения будет считаться расторгнутым и одаряемый будет обязан возвратить подаренную вещь.
Следует учитывать, что в случае отказа одаряемого от возврата подаренной вещи дарителю необходимо обратиться в суд с требованием об отмене дарения в судебном порядке и истребовании подаренной вещи у одаряемого, если она сохранилась в натуре.
В случаях, если одаряемый умер и требование об отмене дарения предъявляют его наследники либо заинтересованным лицом заявлено требование об отмене дарения, совершенного в нарушение положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также если даритель хочет отменить дарение вещи, представляющей для него большую неимущественную ценность, по мотиву ненадлежащего обращения с ней одаряемого (п. п. 1 — 3 ст. 578 ГК РФ), данные требования также рассматриваются в судебном порядке.
При этом важно учитывать, что указанные факты должны быть доказаны.
В исковом заявлении необходимо указать основания, по которым истец требует расторгнуть договор дарения, и представить доказательства.
В судебной практике разъяснено, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, в т.ч. путем нанесения побоев по смыслу ст. 6.1.1 КоАП РФ (например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.09.2020 по делу N 88-15503/2020; Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.03.2022 N 88-4042/2022).
В ст. 579 ГК РФ закреплены случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны.
Согласно данной норме правила об отказе от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК РФ) и об отмене дарения (ст. 578 ГК РФ) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.
Таким образом, по указанным выше основаниям возможно расторжение договора дарения недвижимого имущества, а также движимого имущества, которое не относится к обычным подаркам небольшой стоимости.
Следует учитывать, что законом закреплено право на односторонний отказ от договора дарения не только для дарителя, но и для одаряемого.
Пунктом 1 ст. 573 ГК РФ предусмотрено, что одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (п. 3 ст. 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст.
573 ГК РФ).
Кроме отказа от исполнения договора дарения (отмены дарения, отказа от дара) в одностороннем порядке, возможно заключение соглашения о расторжении договора дарения между дарителем и одаряемым (п. 1 ст. 450 ГК РФ) (например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.04.2022 N 88-7527/2022).
В этом случае соглашение о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
При этом, к примеру, если расторгается договор дарения квартиры, то по общему правилу обязательного нотариального удостоверения такое соглашение не требует, так как договор дарения недвижимого имущества также не требует нотариального удостоверения (исключение составляют сделки в отношении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также долей в праве общей собственности на недвижимое имущество).
Следовательно, соглашение о расторжении договора заключается в простой письменной форме. Однако стороны вправе обратиться к нотариусу для составления соглашения о расторжении договора дарения как движимого, так и недвижимого имущества.
Также даритель или одаряемый вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При недоказанности таких обстоятельств суд откажет в иске (например, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2022 N 88-188/2022, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2020 по делу N 33-12477/2020).
На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
Пакет документов по оспариванию дарственной на квартиру
Дарственная на квартиру – заверенный нотариусом юридический документ. Благодаря такому документу первое лицо может безвозмездно передать любой ценный предмет другому лицу без обязательств. Предмет договора дарения считается неким «подарком», который можно «подарить» не только родственникам, но и совсем чужому человеку.
Договор дарения может иметь отсрочку в юридической силе. Дабы избежать внезапного расторжения сделки, важно указать в договоре, когда начнется действие документа – сразу после оформления, с начала указанной даты или после наступления какого-либо события. После указания даты необходимо обязательно заверить и зарегистрировать договор.
Данный документ обязан быть подписан обеими сторонами и должен иметь юридическую силу (заверен нотариусом). В таком же плане дарственная может быть расторгнута мирным путем. Если обеим сторонам так и не получилось обоюдно договориться о разрыве сделки, то решить спор (аннулировать сделку) поможет только суд.
Официальный документ о расторжении дарственной составляется в той же форме, что и был составлен изначально, при дарении. Если одаряемый решил отказаться от подарка, то следует составить официальную отказную от дара. Тогда можно не составлять мирное соглашение о расторжении сделки.