Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое девелопмент и кто такой девелопер». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

Кто такой девелопер и чем он занимается

Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.

Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.

Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.

Перспективы профессии

Схематически деятельность любой девелоперской компании выглядит одинаково: поиск площадки – принятие решения о том, что именно возводить – проектирование – строительство – продажа. И снова все по кругу. Успех каждого конкретного проекта целиком и полностью зависит от людей, которые работают на конечную цель на каждом из этапов, поэтому востребованность девелоперов высокого класса будет только расти.

Если у вас остались хоть малейшие сомнения в том, что профессия девелопер подходит именно вам, то мы настоятельно рекомендуем пройти тест на профориентацию от Профгид. Он стоит сущие копейки, при этом позволяет избежать ошибок, которые могут пустить не в то русло и искалечить всю вашу жизнь. Узнать больше >>

Строительство объекта

Строительная компания строит сама. Есть люди, есть опыт. Компания покупает материалы сама, свои же люди их и воруют. Строительная компания сама создаёт структуры генерального подряда — не терять же деньги, когда можно освоить самим? В какой-то мере в этом есть смысл, но чаще всего краткосрочный, только материальный.

Девелоперы же крайне редко строят свои объекты сами. Обычно в их штате немного людей. Все они профессионалы, но профильные.

Для строительства проекта есть два варианта:

1. Девелоперы отдают строительство в генподряд, и контролируют качество с помощью сторонних экспертов. Это самый распространённый вариант. Тут большая сложность возникает лишь с выбором хорошего подходящего генподрядчика.

2. Отдают управление строительством лучшим профессионалам, которые всё организовывают. Такой подход используется реже, он сложнее, но позволяет лучше контролировать расходы и влиять на ход строительства и качество используемых материалов. Из известных проектов — это передача управления строительством Talan Towers компании Turner, которая уже 50 лет управляет строительными объектами по всему миру.

Различают следующие виды девелопмента:

1. Спекулятивный. Инвестирует деньги сам девелопер, не привлекая сторонние средства. При этом он может обращаться в банк за кредитованием. После того, как проект будет реализован, девелопер сам сдает в аренду или продает объект. Так часто строят крупные ТРЦ. Весь риск ложится на девелопера, но зато и вся прибыль достается ему лично.
2. Built-to-suit (BTS) девелопмент. Это уже строительство по заказу. Инвестор нанимает девелопера, чтобы возвести конкретный объект. Девелопер выступает также проектировщиком и консультантом, но иногда просто застройщиком.
3. Fee-девелопмент. Это уже полный девелоперский цикл, но реализуется он на деньги инвестора. Девелопер сам определяет, куда и как выгоднее вложить доверенные ему деньги, выбирает, разрабатывает и реализует проект с нуля, получая за это конкретное вознаграждение.

Топ-10 лучших отечественных девелоперов

Рейтинг возглавляет «Группа ЛСР». В Национальном объединении застройщиков жилья зафиксированы объемы строительства – 2,34 млн. кв. м.

Вторую место занимает холдинг «Setl group» (Санкт-Петербург), а третье – группа компаний «ПИК» (Москва).

В 2016 году рейтинг покинула группа компаний «Абсолют», а вместо нее десятую строчку заняла финансово-строительная корпорация «Лидер».

Сегодня список лучших застройщиков выглядит следующим образом:

1. группа «ЛСР» – 2,34 млн. кв. м.;
2. холдинг «Setl group» – 1,98 млн. кв. м.;
3. ГК «ПИК» – 1,8 млн. кв. м.;
4. ГК «Мортон» – 1,7 млн. кв. м.;
5. ГК «Лидер групп» – 1,13 млн. кв. м.;
6. ГК «ВКБ-новостройки» – 1,1 млн. кв. м.;
7. ГК «ЮгСтройИнвест» – 1,05 млн. кв. м.;
8. ГК «СУ-155» – 991 тыс. кв. м.;
9. ГК «Эталон» – 852 тыс. кв. м.;
10. ФСК «Лидер» – 763 тыс. кв. м.

Специфика предполагает высокий профессионализм и широкий круг знаний в различных областях:

• юриспруденция и менеджмент;
• инженерные науки и финансовое управление;
• строительные технологии и архитектура;
• организация производственных процессов и экономика предприятия;
• знание функционирования всех сегментов и так далее.

В «Википедии» девелопер – это автор идеи. Он принимает решение: где и что строить. Должен уметь:

• анализировать экономическую целесообразность покупки земли;
• формировать первоначальный план и просчитывать возможные риски;
• разрабатывать концепцию, проектирование;
• составлять схемы финансирования и их согласовывать;
• вести ремонтно-строительныеработы и проводить режимно-наладочные испытания перед вводом в эксплуатацию объекта.

Чем занимается девелоперская компания

Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости, а в строительстве проектом называют реконструкцию или строительство объекта. Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде. Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией. Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта. Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Характеристики специфики

При определении значения девелопер (кто это и чем занимается), дополнительно принято различать три основных вида деятельности в данной сфере, которые отличны по стратегии ведения бизнеса:

• Fee (вознаграждение) – заказчик или собственник нанимает эксперта в своей области, который будет отвечать за реализацию проекта. В том числе контролировать работу всех подрядчиков, отвечать за результат, но не делить финансовые риски с инвестором. Получают фиксированный доход, в зависимости от возлагаемых функций, объемов и сложности работ. Цена за услуги – в диапазоне от трех до семи процентов;
• Speculative (гипотетически, спекуляция) – компания или частное лицо выступает как организатор, вкладывая собственные средства или заключая договора займа с физическими и юридическими лицами, которые и являются основанием будущей финансовой схемы. Нанимает специалистов, для реализации любой части проекта, несет в полной мере ответственность за весь процесс и целиком принимает на себя все риски. При вложении на начальной стадии порядка десяти процентов от стоимости, девелопер может претендовать на долю до пятидесяти, от построенной недвижимости;
• Built-to-suit (строительства под конкретные технические требования) – лично ничего не разрабатывает и не вкладывает. Озвучивает работникам конкретные цели и контролирует выполнение работ. В этом случае тот, кто заказывает проект и в него вкладывает – инвестор, а строительная компания – BTS.

К сведению! По мнению экспертов, fee-development может заинтересовать: владельцев городской недвижимости, не знакомых с конъюнктурой рынка, иногородних игроков и собственников загородных незастроенных территорий.

Вид деятельности дополнительно зависит от типа объекта:

• многоквартирные жилые дома;
• загородные объекты;
• торговые, гостиничные и офисные здания;
• промышленные и складские помещения.

Напоминание! Более подробная классификация включает разделение по категориям объектов (элитная, бизнес, эконом).

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.

В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.

Застройщик и девелопер — понятия близкие. Застройщик — это тот, кому принадлежит проект (т.е. «план развития» недвижимости). Он же является временным собственником или арендатором земли, на которой идет строительство — чем не «покупка с целью улучшения»? Но разница есть.

Застройщик — термин юридический. Именно этот субъект по закону является ответственным лицом.

А девелопмент недвижимости — это экономический термин. Говоря простыми словами, девелопер — это такой предприниматель. Его главная задача — увеличить стоимость здания или участка земли. При этом формально за качество «продукта» он не отвечает — это удел застройщика. А девелопер — это тот, кто осуществляет рекламную поддержку проекта, привлекает инвесторов, занимается реализацией.

Девелоперские компании нечасто выступают в роли застройщиков: всё-таки это другая сфера деятельности. Исключение составляют крупнейшие девелоперы Москвы и Санкт-Петербурга: они являются корпорациями или концернами, способными работать сразу в нескольких направлениях.

На межрегиональных рынках реализуется и такая схема: крупная компания-девелопер создает несколько предприятий-застройщиков в регионах. Головное представительство обеспечивает информационную и рекламную поддержку, а «дочерние» компании занимаются строительством.

Иногда девелопмент сочетают с другими видами предпринимательской деятельности. Например, существуют банки-девелоперы.

Разновидности девелопмента

Девелоперские компании могут быть двух видов:

1. Fee. Основной задачей является реализация проекта для заказчика, вложившего в него свои денежные средства. Как правило, девелопер уже обладает необходимыми навыками в области строительства, имеет достаточно компетентный штат, который способен отследить качество выполнения работ. Отсюда заказчик рассчитывает на снижение рисков задуманного строительства и извлечение максимальной прибыли от финансовых вливаний.
2. Speculative. Осуществляют строительство объектов за счет собственных средств. Тогда именно компания становится разработчиком объекта и его исполнителем. Зачастую впоследствии готовый объект не планируется продавать и остается в управлении компании, из чего следует заинтересованность в качестве строительства. В итоге такие объекты обходятся дороже в осуществлении, но и результат значительно выше.

Различают также разделение девелопмента в зависимости от типа недвижимого объекта.

1. Загородные дома. Направлен на возведение жилых домов за пределами города, считается очень перспективным.
2. Коммерческие объекты недвижимости. Основным источником извлечения прибыли становится предоставление готовых помещений в аренду для коммерческих целей.
3. Участки земли. Связан с получением прибыли от земли, после подготовки к дальнейшему использованию. Компания вкладывает свои усилия в развитие территории путем создания необходимой инфраструктуры, проведения коммуникаций, деления на удобные для дальнейшей застройки участки. В результате создается удобная строительная площадка с необходимой документацией. Само мероприятие считается достаточно рискованным и длительным во времени.
4. Жилая недвижимость. Самым распространенным участием девелопера является привлечение с целью строительства или реконструкции жилых помещений. Специалисты грамотно оценивают все факторы, которые имеют отношение к конечной стоимости жилья:

• экологичность территории, где будет возведен жилой дом;
• наличие необходимой транспортной инфраструктуры, коммуникаций, социальных объектов и т.д.;
• прогнозирование уровня доходов граждан, которые будут готовы приобрести жилье в этом доме.

Что это такое простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Похожие записи:

• Можно ли и как ездить тонированным, не получить штрафы и арест?
• На сколько и когда повысят пенсии и социальные выплаты в 2023 году
• 7 способов оплатить коммунальные услуги