Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Информация от Росреестра. Что такое индивидуальное жилищное строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аббревиатуры в описаниях ЗУ связаны с такими понятиями, как статус и категория земли, а от статуса и категории зависит, каким способом эти угодья можно использовать. Получается, что у каждой территории имеется определенный вид разрешенного использования (ВРИ); из этого вытекают различия в регистрации и владении.
О плюсах и минусах земли под ИЖС
Интерес представляет не только расшифровка ИЖС, что это значит для будущего владельца, полезно узнать уже на стадии выбора земли. С получением надела ИЖС владелец обретает следующие преимущества:
- Упрощение строительства. Вам будет проще построить дом, поскольку земля под ИЖС, как правило, находится в черте населенного пункта. Инженерные коммуникации расположены если не на участке, то примыкают к нему, что существенно сэкономит строительный бюджет.
- Простое согласование строительства. На ЗУ, законом определенным под строительство, не возникает проблем с согласованием проекта жилого дома и получения разрешения на его возведение.
Что вы можете возвести на участке под ИЖС
Приступить к возведению жилого дома можно после получения разрешения, а для этого необходимо сначала согласовать проект. Тут вступают в действие разнообразные нормативы для участка ИЖС; что это значит, понятно из следующих (выборочных) правил:
- Максимальная этажность: три этажа (капитальных).
- Максимальная общая площадь: 1500 квадратов.
- Ограничение высоты потолков: от 2,5 м.
- Ограничения минимальной площади помещений. Так, для санузла это 2,7 квадрата, для спальни – 8, для гостиной – 12 квадратов.
- Если используется газ, топливо размещают вне дома.
Действуют многочисленные нормативы по положению жилого дома, например:
- Дистанция между кирпичными сооружениями не менее 6 м. Для деревянного дома она возрастает до 15 м.
- Между жилым строением и подсобными постройками оставляют минимум 4 м.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
Градостроительное законодательство позволяет возводить на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство объекты для личного использования высотой не более трех этажей.
Это могут быть:
- Жилые дома. Строения не могут быть многоподъездными, рассчитанными на проживание нескольких семей и использование в коммерческих целях.
- Гаражи. Действует то же правило, что и в предыдущем случае – запрет на использование объекта с целью получения выгоды. При размещении постройки требуется соблюдение расстояния от близлежащих строений. Изучите нормы СНиП.
- Баня. Пожароопасный объект требует соблюдения при строительстве правил пожарной безопасности. Являясь вспомогательным сооружением, в получении разрешения на строительство не нуждается. Запрещается использование в коммерческих целях.
- Прочие хозяйственные постройки – дровяники, сараи, теплицы, беседки. Согласно законодательству строения подобного типа должны располагаться в глубине участка. Строительство должно вестись с выдерживанием расстояний, рекомендованных СНиПами.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Как производится перевод земель
Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:
- Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
- Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
- В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС
Для получения разрешения на строительство дома необходимо уведомить органы местного самоуправления о начале строительства, подав в местную администрацию следующие документы:
- Паспорт на землю;
- Постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
- Генплан объекта;
- Договор купли—продажи;
- Акт о межевании участка.
В случае получения разрешения на строительство дома, для старта строительных работ у владельца на руках должны быть следующие документы:
- Документы на право владения земельным участком;
- Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности;
- Копия генерального плана из градостроительного архива;
- Ситуационный план;
- Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
- Архитектурно—планировочное задание;
- ТУ на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
- Поэтажные планы, фасадные эскизы и разрезы;
- Акт межевания земельного участка.
После окончания строительства дома его владелец также должен уведомить органы местного самоуправления, отправив пакет документов, и только после проведения комплексной проверки и утверждения строения можно въезжать в дом и обживаться.
Оформление дома в собственность, построенного на участке со статусом ИЖС
На первом этапе необходимо следующее:
- Согласование плана строительства, которое оформляется в муниципальном управлении архитектуры. Срок получения этого согласования —30 дней;
- Получение разрешения на возведение дома, которое можно заказать, подав электронную заявку на портале Единого государственного регистрационного комитета или в отделении этой организации по месту жительства. Срок получения разрешения – 10 дней.
На втором этапе осуществляется непосредственно строительство коттеджа и ввод его в эксплуатацию:
- После окончания строительства нужно пригласить технических специалистов из БТИ для изготовления технического паспорта на дом, который понадобится для ввода объекта в эксплуатацию и подводку газа;
- Необходимо обратиться в местный орган самоуправления с заявлением о присвоении вновь построенному жилищу почтового адреса;
- Необходимо получить разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию, которое выдается тем же государственным учреждением, которое оформило разрешение на строительство. Срок выдачи – 10 дней. Важно отметить, что до первого марта 2018 года — это разрешение для оформления собственности на дом не нужно;
- Для постановки объекта на кадастровый учет и изготовления технического плана нужно обратиться с заявлением в местную кадастровую службу.
Покупка земельного участка под индивидуальное жилищное строительство
Приобрести землю под ИЖС можно следующими способами:
- купив у частного лица;
- поучаствовав в государственных аукционных торгах;
- взяв в аренду;
- сменив уже существующий статус на ИЖС;
- воспользовавшись правом бесплатного получения.
Чтобы купить землю у частного собственника потребуется проделать следующие шаги:
- найти подходящий участок;
- проверить всю документацию и назначение земли;
- предоставить реализатору задаток;
- оформить сделку купли-продажи;
- зарегистрировать право собственности.
С целью принятия участия в аукционе потребуется:
- подать соответствующую заявку в муниципалитет;
- представить документ, удостоверяющий личность;
- внести в кассу указанную сумму задатка;
- поучаствовать в аукционе.
При этом стоит учитывать, что начальную цену, а также шаг торгов устанавливает администрация. Договор заключается с тем участником, который предложит наибольшую цену. На основании этого оформляются материалы о праве собственности на участок.
Что можно и чего нельзя на участке ИЖС
Владельцы земельных наделов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства вправе:
- строить жилые дома;
- прописываться;
- возводить хозяйственные постройки, но без коммерческого использования;
- заниматься садоводством и огородничеством для собственных нужд;
- использовать льготные государственные программы, например, налоговый вычет или материнский капитал;
- брать жилищные кредиты в банках под залог имущества.
Собственникам запрещено:
- начинать строительство жилья без разрешения местных органов власти;
- возводить многоквартирные дома на две и более семей;
- заниматься предпринимательством;
- строить коммунальные и промышленные объекты;
- нарушать санитарные нормы и правила техники безопасности.
Индивидуальный жилой дом
Жилой дом, предназначенный для одной семьи, должен соответствовать Своду правил 55.13.330.2011, а также требованиям, содержащимся в Градостроительном кодексе и СНиП. Помимо того, необходимо соблюдать минимальные требования к будущему строению. К таковым относятся следующие:
- Одна комната должна быть предназначена для жилья.
- Наличие кухни или столовой.
- Наличие ванной комнаты или душевой, а также туалетной комнаты.
- Кладовка.
- Котельная, если отсутствует центральное отопление.
- Дом должен быть обеспечен тепло- и водоснабжением, электроэнергией, канализацией и вентиляционной системой.
Помимо внутренней конструкции, существуют определенные правила и в отношении земельного участка. Так, минимальное расстояние на нем до дома от иной территории должно быть следующим:
- От проездов – 3 метра.
- От улиц – 5 метров.
- От иных участков земли – 3 метра.
Требования, которые устанавливаются на поселение ИЖС, что означает установление минимальной площади участка, следующие:
- При расположении в городской черте – 10 соток.
- В поселке городского типа – 15 соток.
- В селе – 25 соток.
Как купить земельный участок?
Заинтересовавшись покупкой участка под ИЖС у собственника, ознакомьтесь со всеми документами, подтверждающими его право на него.
- Основным документом здесь выступает выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Выдается органом Росреестра после регистрации на основании постановления (распоряжения) местной администрации на выделение этого участка или договора сделки. В нем обязательно указывается целевое назначение земли (ИЖС).
- Кадастровый паспорт на землю. Этот документ подтверждает постановку на кадастровый учет и присвоение уникального кадастрового номера. Здесь также прописывается категория земли и вид разрешенного использования.