Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты и кому он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон
Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.
Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:
- недвижимые объекты,
- материальные ценности,
- деньги.
Расторжение договора пожизненной ренты
Согласно действующему законодательству Российской Федерации и его части, направленной на обеспечение защиты интересов рентополучателя, расторгнуть договор ренты можно только в одностороннем порядке. Данным правом наделяется исключительно рентополучатель. Рентоплательщик не может стать инициатором в вопросе прекращения правовых отношений по соглашению сторон. Основания для расторжения договора определяются статьей номер 599 Гражданского кодекса, а процесс осуществляется в соответствии с условиями, описанными в предыдущей части данной статьи.
Как правило, обращение в суд с рассматриваемым вопросом осуществляется после предварительного направления письма в адрес рентоплательщика. Предупредительное письмо должно содержать информацию о намерении рентополучателя расторгнуть договор, а также требования относительно возврата недвижимости. При составлении письма есть возможность сообщить о требовании возмещения убытков. Наиболее рациональным решением в данном случае становится направление заказного письма с получением уведомления о вручении корреспонденции. Если рентоплательщик отказывается от соблюдения условий рентополучателя или ответ от него отсутствует, рентополучатель может подать исковое заявление в суд.
Исковое заявление по расторжению соглашений о ренте должно включать в себя требования о прекращении правовых отношений и обязательств по соглашению с одновременным возмещением понесенных убытков и требованием возврата недвижимости. В ходе судебного разбирательства могут привлекаться свидетели или использоваться квитанции и другие разновидности доказательств, подтверждающих нарушение обязательств по соглашению рентоплательщиком. После того как рентополучатель получает решение в свою пользу, он обязуется пройти процедуру перехода прав собственности на основании копии судебного акта.
Комментарии к ст. 599 ГК РФ
1. Получатель ренты вправе расторгнут договор пожизненной ренты по своей инициативе. Законодатель не приводит перечень оснований, которые могут служить поводом для расторжения договора. Очевидно, что они схожи с теми, которые указаны в статье 593 ГК РФ и относятся к существенным нарушениям условий договора. Можно также обратиться к положениям п. 2 статьи 450 ГК РФ, где указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Но поскольку комментируемая статья не содержит какого-либо определенного перечня нарушений, необходимо указывать таковые в самом договоре пожизненной ренты. В противном случае между сторонами могут возникнуть серьезные споры.
Закон предлагает два варианта прекращения договора пожизненной ренты: либо выкупом на условиях, определенных в статье 594 ГК РФ, либо расторжением договора с последующим возмещением убытков.
2. В случае выкупа пожизненной ренты, получатель вправе требовать возврата переданного по договору имущества. Если же оно передавалось бесплатно, его стоимость будет включена в зачет выкупной цены.
Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты
Насколько всем известно, договоры ренты чаще всего заключают пожилые люди, желающие предоставить возможность нуждающимся пользоваться их имуществом в обмен на ежемесячные выплаты и соответствующий уход. Зачастую они бывают наивны и попадаются на удочки мошенников. Чтобы избежать неприятных ситуаций, следует соблюдать несколько простых правил:
- Встречи с потенциальным плательщиком ренты лучше устраивать в сопровождении специалиста или кого-нибудь из родственников. В таком случае у возможного злоумышленника отпадет желание связываться с человеком, обладающим определенной поддержкой. Если рентоплательщик обещает быть благонадежным, то близкий человек или специалист поможет это понять.
- Для избежания обмана пункты договора тоже следует составлять с помощью специалиста в сфере юриспруденции. Он знает, что должно быть прописано в договоре. Но и сами не теряйте бдительность — вносите в договор абсолютно все, даже то, что не считаете важным.
- Так как судопроизводство по расторжению договора ренты после смерти рентополучателя в России практически не имеет места быть, мошенникам очень легко оставить с носом уже его наследников. Положение о том, каковы будут условия договора после смерти, должно быть четко и подробно, понятным языком прописано в договоре.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.
В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.
Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.
Перед тем, как подать иск о расторжении договора ренты, его инициатор согласно ст. 452 ГК РФ обязан направить оппоненту извещение о своем стремлении окончить взаимоотношения.
В данном документе обозначается срок для ответа. При отсутствии указаний на него за основу берется 30 дней. Только после истечения соответствующего временного промежутка возникает право на обращение в суд.
Когда требования не касаются возврата собственности, заявление адресуется в районный суд по месту проживания ответчика. В противном случае спор рассматривается по территории нахождения недвижимости.
Перечень приложений:
- копия договора ренты;
- подтверждение совершенных платежей;
- доказательства нарушения второй стороной своих обязательств;
- расчет взыскиваемой суммы, если о ней возник вопрос;
- сведения о досудебном урегулировании спора.
Список может дополняться в зависимости от конкретной ситуации. Истец вправе приобщить к иску любые материалы, имеющие отношение к делу.
Обязательны также почтовая квитанция об отправке копии заявления второй стороне и документ, подтверждающий внесение госпошлины. Ее размер составляет 300 рублей.
Расторжение договора ренты по соглашению сторон
Договор ренты, независимо от ее вида, может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).
Для исключения в дальнейшем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты целесообразно прописывать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупной цены ренты, а также решение вопроса об убытках (их возмещении или отсутствии).
Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, должно быть нотариально удостоверено и соглашение об его расторжении (ст. ст. 452, 584 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым с момента такого удостоверения соглашения сторон.
Если соглашение о расторжении договора ренты между сторонами не достигнуто, он может быть расторгнут в судебном порядке.
Выше мы рассмотрели какие должны быть основания для расторжения договора ренты, а сейчас рассмотрим основания для выкупа ренты. Таковыми должны быть:
- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик ренты признан неплатежеспособным;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Стороны могут установить и иные основания для расторжения договора ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить её и прекратить выплату. Но это возможно только при соблюдении следующих условий. Отказ в уплате ренты должно быть оформлено в письменной форме и при уведомлении получателя за три месяца до прекращения выплаты ренты. При этом обязательство о выплате ренты не прекращается до получения суммы выкупа получателем ренты. Условие в договоре об отказе плательщика на выкуп ренты является ничтожным (ст. 592 ГК РФ).
Существует несколько способов прекращения договора:
- Добровольное прекращение. Представляет собой весьма простой и неконфликтный вариант. При взаимном согласии составляется документ, прописывающий условия расторжения. Такое соглашение должно содержать положения о передаче имущественных ценностей, денежных средств, недвижимых объектов. Он должен быть удостоверен нотариусом и регистрируется в подразделении Росреестра, где после оплаты госпошлины обременение с недвижимого объекта будет снято.
- Принудительный разрыв рентных отношений. Инициатором может быть получатель в связи с неполучением полного размера выплат или неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Систематическое нарушение требований может выражаться в:
- Отказе осуществлять выплаты или выдаче средств с постоянными задержками;
- Злостном невыполнении других обязанностей, в том числе, непредоставление ухода или неуплата коммунальных услуг;
- Нарушении других требований, если они определяются существенными.
Выявление таких случаев влечет разрыв договорных обязанностей с участием судебных органов, при его положительном решении договор прекращает своё действие.
Получателю возвращается предмет договора, а плательщику выплачивается денежная сумма, если объект передавался за плату. Судебные издержки возлагаются на ответчика. Помимо этого, уже уплаченные суммы на выполнение других обязанностей не подлежат возврату.
Ищем специалиста для расторжения договора ренты
Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто. Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста.
Задача профессионалов при расторжении договора ренты:
- — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
- — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
- — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
- — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
- — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
- — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
- — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
- — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
- — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
- — Проконтролировать ход исполнения судебного решения
Расторжение договора пожизненной ренты
Анализ норм Гражданского кодекса России показывает, что договор пожизненной ренты расторгнуть значительно сложнее. Кроме того, закон лишает плательщика права на это. Такая возможность есть только у получателя. Стоит также иметь в виду, что гибель имущества не является причиной для освобождения плательщика от уплаты. Кроме того, пожизненную ренту невозможно выкупить.
Договор пожизненной ренты, как понятно из названия, действует в течение всей жизни получателя. В связи с этим вполне очевидно, что срок его действия заранее не оговаривается. Однако основания для его расторжения все же существуют.
В первую очередь, это существенное нарушений условий договора плательщиком. В таком случае получатель может в судебном порядке требовать выкупа ренты и возмещения убытков.
Однако на практике не всегда бывает понятно, какие именно действия можно считать серьезным нарушением. Кроме того, неясно, как оценивать понесенные получателем убытки. Чтобы грамотно оценить ситуацию, необходимы знание судебной практики и опыт. Если толкованием законодательных норм занимаются люди без юридического образования, добиться желаемого результата практически невозможно. Именно поэтому не стоит тратить время и пытаться изучать законы самостоятельно или обращаться за помощью к знакомым, которые имеют опыт нескольких судебных разбирательств и считают себя профессионалами в этой сфере.
Исследуя судебную практику в России, можно сделать следующие выводы: существенным нарушением считается возникновение такой ситуации, в которой сторона договора лишается значительной части средств, которые она могла получить при выполнении всех условий, например, при проведении в отношении плательщика процедуры банкротства. К существенным нарушениям могут быть причислены и регулярные просрочки выплаты ренты, а также нарушение условий договора о страховании переданного имущества.
Многое зависит от того, на каких условиях заключен договор. Если имущество было передано за плату, у получателя есть право требовать компенсацию убытков. В сумму включается и стоимость переданного имущества за исключением уже произведенных рентных платежей. Если же имущество было передано на безвозмездной основе, получатель может потребовать возврата своего имущества.