Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Купить квартиру и сдавать – это прекрасный источник пассивного дохода. Но без подробного финансового и логистического плана ничего не выйдет. После покупки жилья и решения всех сопутствующих вопросов необходимо привести его в товарный вид. Сначала ремонт. Даже в новостройке придётся делать финальную отделку.
Чтобы заполучить хорошего арендатора, который будет долго и стабильно платить назначенную вами цену, необходимо сделать ремонт. Именно на него смотрят арендаторы после транспортной доступности. Чем лучше и качественнее ремонт, тем большую арендную плату можно зафиксировать. Конечно, есть спрос и на квартиры со старыми обоями и коврами на стенах, но и доход будет соответствующий. Выгоднее вложиться в жильё и сразу получать приличную сумму. Да и арендаторы будут стабильные, с устойчивой зарплатой. Но не увлекайтесь: приглушённые спокойные тона, светлые, нейтральные оттенки как нельзя лучше придутся по вкусу большинству.
Можно договориться с арендатором о ремонте за собственные средства, но в счёт арендной платы. Такую квартиру проще сдать. Либо воспользоваться предложением застройщика, если вы приобретаете квартиру в новостройке, и купить жильё с чистовой отделкой.
- Запахи свежесваренного кофе и выпечки не случайно считаются самыми продающими. Если посетителей с порога встречает приятный запах, хорошие ассоциации с квартирой закрепляются неосознанно.
- Сочные текстильные акценты. Интерьер может быть совершенно нейтральным, но несколько модных декоративных подушек и пледов добавят уюта и запоминаемости.
- Мебель не обязательно должна стоять так, как вы привыкли. Найдите красивую композицию. Добавьте на время показа кофейные столики, чтобы создать жилой вид. Такие предметы мебели дизайнеры берут в аренду на время показов и съемок, их можно выкупить, если они понравятся жильцам.
- У каждой квартиры есть своя целевая аудитория. Зная ее потребности, можно сделать интерьер четко попадающим в ожидания потенциальных жильцов.
Метраж и планировка квартиры
Метраж квартиры непосредственно влияет на стоимость арендных платежей. Как было сказано ранее, лучше выбирать небольшие квартиры – так появится больше желающих ее снять.
Большинство арендаторов оценят функциональные планировки квартир, комнаты правильной формы, кладовые, отсутствие проходных комнат. Остальное зависит уже от предпочтений отдельного человека: кого-то устроит небольшая кухня, а кто-то захочет поселиться в квартире с европланировкой. Последний вариант еще непривычен для России, поэтому не всем он придется по вкусу.
Лучше выбрать универсальную квартиру с достаточно просторной кухней. Квартиры с необычными планировками, скошенными углами, с террасами или эркерами подойдут не для всех, поэтому с поиском арендаторов могут возникнуть трудности.
Учтите, что сама по себе планировка имеет не такое важное значение, как ремонт и общее состояние квартиры.
Качество ремонта, состояние сантехники и кухонной техники – вот на что чаще всего обращают внимание потенциальные арендаторы. Свежий ремонт и чистота существенно повышают спрос на квартиру. Возникает вопрос: «Какую лучше квартиру купить для сдачи в аренду: с отделкой или без?».
Конечно, вы можете взять жилье без отделки и заняться ремонтом самостоятельно. Вы потратите время, приличную сумму денег и недополучите потенциальный доход. Гораздо проще приобрести квартиру с готовой отделкой. Тем более, что крупные застройщики часто предлагают варианты с отделкой в комфорт-классе. Иногда даже в нескольких вариантах оформления. Это позволит вам:
- Не тратить драгоценное время и нервы на ремонт;
- Сэкономить на ремонте (как правило, квартира с отделкой от застройщика выйдет дешевле, чем ремонт своими силами);
- Начать сдавать квартиру сразу после получения ключей.
Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.
Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.
Какую квартиру проще сдать
Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.
А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.
Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.
Аналитики Global Property Guide сравнили средний годовой доход от сдачи в аренду типичной квартиры площадью 120 м² в крупных городах различных европейских стран:
| Страна | Годовой доход, % |
Страна | Годовой доход, % |
Страна | Годовой доход, % |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Молдова | 10,00 | Хорватия | 4,56 | Австрия | 3,67 | ||
| Украина | 9,09 | Словения | 4,49 | Швейцария | 3,61 | ||
| Венгрия | 7,18 | Бельгия | 4,48 | Люксембург | 3,56 | ||
| Македония | 6,39 | Великобритания | 4,31 | Испания | 3,41 | ||
| Турция | 5,82 | Россия | 4,19 | Франция | 3,26 | ||
| Сербия | 5,80 | Болгария | 4,19 | Мальта | 3,25 | ||
| Словакия | 5,71 | Кипр | 4,10 | Латвия | 3,23 | ||
| Польша | 5,41 | Италия | 4,06 | Чехия | 3,09 | ||
| Португалия | 5,24 | Литва | 4,01 | Греция | 2,48 | ||
| Нидерланды | 5,11 | Эстония | 3,99 | Андорра | 2,39 | ||
| Румыния | 5,04 | Финляндия | 3,80 | Монако | 1,73 | ||
| Дания | 4,73 | Германия | 3,73 |
По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:
— студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;
— молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);
— группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.
Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:
— студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;
— молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;
— семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.
Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.
Основные принципы приобретения квартиры для сдачи в аренду
Для начала надо определить приемлемую для себя вилку цен на недвижимость. Это автоматически очертит и сектор потенциальных съемщиков.
- • Дешевле всего обходятся однокомнатные квартиры на окраинах, вдали от остановок общественного транспорта, магазинов и разных учреждений. В эту категорию также входят варианты в старых или даже аварийных домах. Обычно в жилье такого рода давно не проводили ремонтных работ, а типичные арендаторы – это студенты, приехавшие на заработки граждане, небогатые люди. Если приобрести такую квартиру для сдачи в аренду, рассчитывать на порядочных жильцов будет несколько самонадеянно.
- • Недвижимость эконом-класса с недавно сделанным недорогим ремонтом, минимальным набором мебели и бытовой техники стоит уже дороже. Но жилье этого типа удалено от центра и, соответственно, остается доступной для арендаторов. Найти жильцов, внушающих доверие, в этом случае проще.
- • К среднему классу относятся однокомнатные или реже – двухкомнатные квартиры с более современным ремонтом, чем в предыдущем сегменте. Также здесь присутствует больше мебели и техники. Варианты находятся поблизости к центру. В этой категории особняком стоят квартиры попросторнее, которые привлекательны для семей с детьми. Но таких жильцов найти бывает сложно.
- • Элит-класс – квартиры с современным стильным ремонтом и планировкой, полным набором современной техники. Расположены в центральных районах и стоят дороже остальных, поэтому поиск жильцов, особенно на длительный срок, может затянуться.
Из вышесказанного следует простой вывод: поскольку самые дорогие квартиры средней и элитной категории бывает сложно сдать, это влечет простой площади и отсутствие прибыли. Соответственно, такие квартиры разумнее покупать для себя, а для сдачи выбирать места с ориентировкой на желаемый сектор арендаторов.
Чтобы определиться, где купить квартиру для сдачи в аренду, следует понимать специфику Москвы. Город преисполнен историческими местами и достопримечательностями, но эти факторы мало интересуют граждан, перебравшихся в столицу для улучшения своего финансового положения.
Люди из этой категории, прежде всего, смотрят на расценки и территориальное расположение. Следовательно, близость памятников архитектуры и прочих знаковых объектов не стоит брать в расчет. Лучше подумать о времени пешего маршрута от дома до метро.
Сдача жилплощади в центре вовсе не гарантирует стабильную прибыль. На продолжительное время снимают недвижимость на окраинах, у Третьего транспортного кольца либо в Подмосковье. Если купить жилье в этих местах, при сдаче вложения вернутся намного быстрее, нежели в ситуации с центром города.
В названных районах действует множество деловых комплексов, офисных центров. Логично, что недостатка в желающих поселиться в арендованной квартире вы не ощутите.
При поиске квартиры полезно изучить планы градостроительства. Вероятно, район, на текущий момент кажущийся бесперспективным, в ближайшем будущем преобразится – построят новую станцию метро или проведут железнодорожную ветку. После этого привлекательность жилья мгновенно возрастет, а вместе с ней и цена.
Если в ваших планах получать часть прибыли или, тем более, основной доход со сдачи жилья, к его покупке стоит подходить с особой тщательностью.
По мнению специалистов, если стоит вопрос о сдаче жилья в аренду, то лучше выбирать жилье на вторичном рынке. В этом случае деньги не замораживаются на срок строительства, а начинают работать буквально через месяц после покупки жилья.
При выборе на вторичке можно поторговаться и получить хорошую скидку за жилье, особенно, если продавец спешит. При этом у покупателей будет хорошая возможность найти квартиру с ухоженным ремонтом. Наценка за такой ремонт может быть минимальной, либо вовсе будет отсутствовать, зато не будет никаких проблем при сдаче недвижимости в аренду.
Специалисты советуют покупать жилье в современных домах. Это не только свежие коммуникации, но и в целом опрятный вид здания, который поможет быстрее сдать жилье.
Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.
Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).
И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.
Не арендой одной жив инвестор
Конечно, цель зарабатывать на аренде своей собственности не единственная. Если живые деньги есть, а ситуация экономически не стабильная, вложение средств в недвижимость само по себе является гарантом сохранения капитала. Какие цели могут еще преследоваться при покупке жилья?
- Просто сохранение капитала. На самом деле, вложение денег в недвижимость — наиболее реальная цель. Дело в том, что в России до сих пор недвижимость считается гарантом сохранения денег. Нет резкого обесценивания, постоянный рост стоимости квадратного метра, сложно украсть, еще труднее лишить — владелец недвижимости реально может сохранить свой капитал, не беспокоясь ни о чем. Это вам не свистопляска с валютными операциями. Купил живи спокойно.
- Пассивный доход, хоть и не большой. Крупные вложения, длительная окупаемость вряд ли объективно смогут обогатить вас. Но за вычетом всех трат инвестор все же может получить неплохую прибавку к основной зарплате, пенсии, позволяющую жить лучше.
- Квартира на перспективу. Вот эта цель чаще всего звучит, когда появляется желание вложить средства. Первично — это квартира детям, внукам, когда те подрастут. А вторично — это возможность сдать жилье, чтобы получить доход, пока не наступило время передачи недвижимости следующему поколению.
Покупка квартиры для последующей сдачи — выгода или надежное капиталовложение?
Пора делать выводы. Из вышеизложенных доводов выходит, что можно выгодно сдавать квартиру, если она получена в наследство или в дар. Судя по расчетам, окупить свои живые инвестиции в недвижимость путем сдачи ее в аренду нереально долго и сложно.
Покупка квартиры для аренды — долговременная инвестиция, не сулящая крупных доходов, на которые можно роскошно жить, больше не работать и позволить себе желанные блага. Скорее, это возможность стабильно получать небольшой доход и иметь дополнительную недвижимость, что тоже весьма приятно.
Чтобы найти подходящий вариант для последующей сдачи в аренду, необходимо провести большую аналитику, перебрав сотни квартир. Требуется изучить инфраструктуру, транспорт, жилые комплексы, саму жилплощадь — и еще 100500 параметров, если вы ходите действительно получать хоть выгоду от своей собственности.
Если вы больше заботитесь о сохранении сбережений, о будущем ваших детей, то можно не углубляться в процесс поиска, а просто найти достойный вариант и потом попытаться его сдать, чтобы получить какие-то деньги. Но выбирая цель приобретения, все равно придется учитывать возможные риски, строить официальные отношения с арендаторами, чтобы избежать излишних моральных и финансовых издержек, которые могут сильно урезать, а то и свести на нет ваш доход.
Под лежачий камень вода не течёт!
Это только на первый взгляд идея о сдаче нескольких квартир и получения прибыли в качестве беспечного рантье выглядит красиво и заманчиво. Обывательский взгляд с продавленного дивана не показывает всей реальной картины в целом. И как любое дело, инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду требует внимательного, вдумчивого подхода и понимания. И осознания факта, что если у вас нет свободных десятков миллионов рублей, то нет особого смысла мечтать о высоких доходах. А если и есть, то инвестирование такого плана все равно потребует постоянной вовлеченности и участия в процессе, инспектирования жильцов, контроля за имуществом и прочее. На печи некогда будет лежать.
Дорогие друзья! Оценивайте свои возможности реально, не ведитесь на мифы. Инвестируйте с умом, взвесив каждый довод. Будьте в плюсе. Выгодных вам вложений!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Сколько стоит недвижимость за рубежом в 2021 году
Сравнительный анализ цен на недвижимость в популярных странах представлен одной из исследовательских компаний:
- Гонконг – 32 247,32
- Сингапур – 17 990,82
- Южная Корея – 16 286,10 1
- Швейцария – 12 357,56
- Франция – 6 716,87
- Австралия – 6 295,54
- Германия – 6 230,31
- Великобритания – 6 088,91
- Нидерланды – 5 088,55
- Ирландия – 4 811,92
- Канада – 4 758,28
- Чехия – 4 064,69
- Италия – 3 842,21
- Словения – 3 655,73
- США – 3 585,36
- Испания – 3 575,74
- Таиланд – 3 480,80
- Португалия – 3 192,32
- Польша – 3 069,36
- Эстония – 3 027,84
- Литва – 2 911,88
- Шри Ланка – 2 666,00
- Словакия – 2 598,10
- Вьетнам – 2 401,42
- Венгрия – 2 360,14
- Сербия – 2 232,30
- Кипр – 2 132,60
- Панама – 2 047,47
- Черногория – 2 004,57
- Латвия – 1 980,29 1
- Греция – 1 869,12
- Коста Рика – 1 682,14
- Босния и Герцеговина – 1 547,87
- Тринидад и Тобаго – 1 422,77
- Болгария – 1 319,40
- Тунис – 818,38
Как выбирать квартиру под сдачу, если она ещё не куплена
Даже если сдача квартиры в аренду планируется на длительный срок, шансы найти хороших квартирантов 50/50, не говоря уже о посуточной сдаче. Жильцы могут шуметь, к чему нужно быть готовыми заранее. И выбирать недвижимость нужно с учётом этого фактора.
Поэтому нужно обратить внимание на шумоизоляцию и возможных недовольных соседей.
- Шумоизоляция обычно выше в домах 6 и более этажей, построенных во второй половине ХХ века. В новостройках последних лет это правило соблюдается не всегда и сильно зависит от застройщика. Выше всего слышимость обычно в хрущёвках. Правило не является абсолютным, но вероятность таких «совпадений» очень высока.
- Какие соседи живут в доме? Этажом выше, ниже, в боковых квартирах? Самыми проблемными являются бабушки, которых много в старых пятиэтажках. До покупки лучше поинтересоваться, кто живёт по соседству.