Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Агентам не беспокоить!». Как снять квартиру без посредников и комиссии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
На что обратить внимание при поиске квартиры через интернет?
Изучите объявление. В нем должна быть основная информация о сдаваемом жилье: размер ежемесячного платежа, срок аренды, список имеющихся бытовой техники и мебели, условия оплаты ЖКУ, возможность проживания с детьми, домашними животными, возможность использовать собственную мебель, возможность оформить регистрацию и прочее. Хорошо, если в объявлении много фотографий квартиры. Обратите внимание на давность размещения и на отзывы о квартире и ее владельце.
Проверьте на интернет-картах, верно ли указано расстояние до метро, — иногда хозяева преуменьшают его.
Что делать после подписания договора аренды?
Заключительный шаг — подписание акта
Советы на все случаи жизни
Будьте внимательны и уверены. Формулировки «с ремонтом» и «в хорошем состоянии» арендодатели трактуют в свою пользу. Уточняйте, когда был сделан ремонт, какой он, что подразумевается под «хорошим состоянием» жилья. Так вы отсеете неподходящие варианты еще на этапе созвона или переписки онлайн. Если в объявлении указана возможность торга, начинайте сбивать цену еще по телефону, так вы сразу будете знать, готов человек дать скидку на самом деле или это уловка.
Будьте бдительны. Если снимаете квартиру сами и впервые, до того, как подписали договор, не берите с собой деньги — на осмотр квартиры приезжайте без них и, желательно, не одни. Существуют случаи воровства и вымогательства — предвкушающего удачную сделку и скорое вселение человека на объекте может поджидать группа маргиналов-рэкетиров.
Для начала следует внимательно осмотреть жилье, обговорить с хозяином все нюансы, подсчитать точную сумму, необходимую для подписания договора. Попросите собственника жилья подождать, чтобы сходить до ближайшего банкомата и снять деньги. Действуйте спокойно — если у вас не возникло подозрений в надежности хозяина, то смело возвращайтесь и вносите плату за жилье. При подписании договора и оплате лучше иметь со своей стороны свидетеля.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Что должен знать арендатор
Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.
Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
- нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
- нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
- деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
- важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
- на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
- все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
- договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;
Адекватность собственника
Расспросите хозяина о предыдущих жильцах. Если услышите в их адрес много недовольства, можно предположить, что владелец слишком предвзят и, скорее всего, к вам будет такое же отношение.
В ответ на вопрос, на что обратить внимание при аренде квартиры, наниматель со стажем Алексей С. говорит, что стоит спросить и о том, почему она пустует и выставлена ли она на продажу: «Вряд ли кто-то честно признается в том, что квартира продается. У меня так было однажды: спросил — хозяйка насмешливо ответила, мол, конечно, нет. А через пару месяцев продала ее вместе со мной, и меня выставили уже новые жильцы. Поэтому перед сделкой лучше проверить сайты о продаже недвижимости. Иначе долгосрочная аренда рискует превратиться в краткосрочную».
Среди других важных вопросов, которые стоит задать, — частота визитов собственника и способы оплаты. Конечно, это тоже будет указано в договоре, но на этом этапе можно предугадать дальнейшее поведение хозяина
По словам Алексея, о длительности сдачи скажет и ответ на вопрос о том, почему жилье пустует: «По моему опыту, чаще всего собственники говорили, что купили квартиру в качестве инвестиции, но может быть и такое, что настоящие жильцы просто уехали на какое-то время».
Многие арендаторы сталкиваются с проблемами, которые заключаются именно в поведении и отношении собственников. Лучше заранее убедиться в адекватности хозяев и договориться о моральных вопросах на берегу. И заодно произвести впечатление хорошего арендатора.
Подписание договора и акта передачи
Договор найма жилья – документ, который поможет избежать ненужных конфликтов. Его можно составить самостоятельно, прописав определенные пункты, в том числе касающиеся прав арендатора:
- Наименование сторон договора. ФИО и паспортные данные наймодателя (или его представителя) и нанимателя.
- Предмет договора – это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь, количество комнат.
- Срок действия договора и порядок оплаты. Обозначаются сроки внесения оплаты, а также штрафные санкции, в случае задержки платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон по договору, например, в случае ущерба, нанесенного имуществу.
- Изменение и расторжение договора.
- Заключительные положения и подписи с указанием контактов сторон.
При выборе самого агентства нужно обратить внимание как на серьёзность фирмы, так и на предлагаемое им жильё. Как выбрать агентов:
- Обычно для того чтобы снять квартиру через агентство необходимо сначала составить договор об оказании услуг по подбору недвижимости с риелтором, указать в нём предпочтения и пожелания нанимателя, а также сумму и срок подбора.
- После этого агент подбирает подходящие вам квартиры и после того как вы согласны снять ту или иную жилплощадь, отдаётся оплата за услуги агентства.
- Далее, заключается договор о найме жилья. Если фирма, которая подбирает жильё официальная, то возникновение каких-либо сложностей не будет.
Но если фирма мошенническая, то может случиться так, что вам сдадут квартиру по низкой арендной плате, а в итоге там уже кто-то проживает. Нужно прочитать отзывы на сайте компании, поинтересоваться тем какие услуги она предлагает помимо подбора недвижимости.
Как правило, серьёзные фирмы занимаются не только подбором жилья для аренды, но и продажей, а также другими услугами, связанными с недвижимостью.
Как арендовать квартиру правильно?
Чтобы максимально защитить себя от возможного мошенничества, арендовать помещение необходимо правильно. В обязательном порядке нужно проверить наличие у собственника право на сдачу жилья в наем. Затем необходимо ознакомиться с документами на квартиру. Необходимо самому узнать, где можно будет найти собственника в случае непредвиденных обстоятельств. В обязательном порядке рекомендуется записать его телефон.
Если в квартире отсутствует интернет, и гражданин хочет подключить его, в обязательном порядке нужно обговорить условия, в соответствии с которыми будет осуществляться действие.
Осматривая квартиру, необходимо уделить внимание состоянию сантехники и электропроводки. Нужно удостовериться, что пробки при включении приборов не выбивает. Дополнительно стоит убедиться в отсутствии насекомых в квартире. Если человек обнаружил какие-либо неполадки, но жилье ему нравится, необходимо сразу уточнить, за чей счет будет осуществляться устранение имеющихся неисправностей. Гражданин не должен бояться задавать вопросы и спрашивать интересующую информацию. Это позволит снять квартиру безопасно и избежать большинства подводных камней.
Заманивают на аукцион
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.
Если торги устраивал агент — не стоит дальше работать с ним. Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Предлагают комнату по цене квартиры
Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.
Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.
Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.
Чтобы наниматель не понял, что снимает однокомнатную квартиру с соседями, собственники «маскируют» их до подписания договора, говоря, что в другой комнате просто сложены вещи. После того как договор подписан и собственник пропал из зоны видимости, съемщик встречает своих новых соседей, которые, оказывается, живут в этой комнате.
Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.
Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.
Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.
На что обращаем внимание, дабы исключить обман?
Если съем квартиры неизбежен — чтобы вас не обманули, нужно следовать нескольким правилам:
- Не стоит всерьез воспринимать заниженные цены на аренду. Вероятно, за невысокой стоимостью стоит либо мошенник, либо недобросовестный собственник.
- Перед заключением сделки нужно удостовериться в том, что лицо, представляющееся собственником, действительно им является.
- Безопасность сделки гарантирует только грамотно оформленные сопроводительные документы, в которых прописаны обязанности, права и ответственность сторон. Если хозяин настаивает на устной договоренности, то этот вариант должен вызвать сомнения.