Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.
Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.
Сроки расторжения договора аренды нежилого помещения
Инициировать разрыв аренды следует как можно раньше, сразу после выявления нарушения своих прав или условий контракта. Однако существует законодательно утвержденный срок для подобных действий – 3 года с того момента как лицо узнало о нарушении. Если же говорить о том, сколько проходит времени с момента начала процедуры до фактического освобождения помещения арендатором, то это сильно зависит от характера договора и споров вокруг его расторжения, выбранного механизма действий и других факторов. В среднем, это занимает от 30 до 90 дней, хотя при обращении в суд сроки могут возрасти многократно.
Заключение
И арендодатель, и арендатор могут выступить с инициативой расторгнуть договор аренды. Для каждой из сторон есть перечень достаточных оснований, для которых необходимо иметь доказательства. Чтобы расторгнуть сделку, можно попытаться договориться с оппонентом или обратиться в суд.
Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты
Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.
Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.
Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.
Как расторгнуть договор аренды помещения
Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?
Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.
Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.
Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.
Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.
Последствия расторжения аренды
После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.
Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.
Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.
Последствия расторжения аренды
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.
Как верно составить текст соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
Ключевой принцип гражданского законодательства РФ — свобода договора. Он подразумевает свободное определение сторонами условий документа, где зафиксированы взаимные права, обязанности участников. Подобное законодательство также учитывает и принцип выполнения обязательств по договору обоими сторонами. Общее правило разрешает внесение видоизменений либо расторжение договора при согласии сторон, если иные положения не установлены конкретным заключенным договором либо законом.
Следовательно, даже существенные перемены обстоятельств не являются основой для расторжения договора. Требуя прекращения договора на подобном основании, истец должен аргументировать и уверенность сторон в момент заключения документа в том, что это изменение обстоятельств точно не произойдет.
Расторжение договора аренды нежилого помещения оформляется обязательно посредством составления письменного соглашения. Приведем пример подобного соглашения о расторжении договора. Безусловно, данный документ начинается с названия – «Соглашение о расторжении договора аренды…». Понятно, что далее предусмотрены номер документа и дата в стандартном, типовом исполнении. В самом тексте договора далее перечисляются ФИО арендодателя и арендатора и указываются основания, по которым заключено данное соглашение. При этом в отношении данного нежилого помещения указываются такие данные, как точный адрес, этаж, количество комнат, а также их общая площадь в квадратных метрах. В договоре обязательно оговариваются и обязательства Сторон по договору, включая факт задолженности по платежам. Как правило, это фраза об их прекращении с момента расторжения и фактического возврата арендованного имущества по передаточному акту либо акту приема-передачи Арендодателю.
Также в подобном договоре необходимо написать о возможности штрафа в случае передачи помещения позже указанного в документе срока. Нелишним будет и внесение особого пункта о погашении долга, в случае его возникновения.
Отдельным пунктом описывается в подобном документе техническое состояние нежилого помещения соответствующей части общего имущества. Желательно упомянуть и состояние земельного участка, например «… на момент возврата удовлетворительное», и состояние иного имущества, которое принадлежит Арендодателю. Не лишней будет в отношении его фраза «… на момент возврата удовлетворительное, соответствует условиям договора аренды».
Прописываются в данном договоре и особенности составления и подписания акта приема-передачи. Максимально конкретно должны быть прописаны и сроки, в которые должен быть сформирован и подписан последний уполномоченными представителями Сторон с момента подписания данного соглашения. Указываются и условия факта нерасторжения договора, например, неподписание Сторонами акта приема-передачи.
Заключительный блок пунктов подобного документа должен содержать данные о количестве составленных экземпляров, их юридической силе и конкретном предназначении для каждой из Сторон. Соответственно последние пункты данного договора обязаны содержать адреса и банковские реквизиты, а также подписи Сторон. Таким образом, обе стороны обязательно должны оставить личные подписи в данном соглашении.
Мы уже упоминали о том, что подобное соглашение подразумевает обязательное приложение к нему акта передачи арендующей стороной помещения, а также его приемку арендодателем. Подобный документ также будет считаться действительным только при подписании его обеими сторонами. Следует указать, что процедура расторжения договорных отношений аренды подразумевает госрегистрацию завершения аренды в тех случаях, если соответствующий договор найма также был подвержен обязательной регистрацией.
Основания для расторжения по ГК
Следует обратить внимание на то, что, согласно установленным правилам, договор прекращается либо по обоюдному решению, либо в конце прописанного срока. Но при наличии оснований можно расторгнуть любое соглашение в одностороннем порядке. Это нормальное явление.
Первое основание — это когда одностороннее расторжение предусматривается по закону. Некоторые договоры позволяют не прописывать порядок прекращения действия соглашения.
Вторым основанием является серьезное нарушение подписанного ранее документа одной из сторон. В нашем случае это может быть шумное поведение квартиросъемщика или жалобы соседей на человека. Тогда арендодатель имеет право потребовать свое имущество назад досрочно. Но об этом немного позже. Для начала следует учесть еще одно основание для прекращения действия соглашения.
Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, как и любого другого аналогичного документа, может происходить ввиду существенных изменений обстоятельств. Речь идет о случаях, когда данные новшества приводят к тому, что договор вовсе не был бы подписан.
Расторжение договора аренды арендодателем
По общему правилу расторжение договора аренды арендодателем возможно досрочно в судебном порядке в следующих случаях.
Так, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, если арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В судебном порядке расторжение договора аренды арендодателем возможно, если арендатор существенно ухудшает имущество.
Кроме того, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Наконец, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, когда арендатор в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, не производит капитальный ремонт имущества – в случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендодателем, так же, как и арендатором, возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.
При этом в законе указано, что по общему правилу досрочное расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно только после того, как арендодатель направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.
Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.
Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать Образец и бланк
Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.
Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.
В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.
Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия
Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
Кто и в каких случаях может расторгнуть арендный договор
ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ , участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.
По ст. 619 ГК РФ , арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:
- капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
- по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
- существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.
По п. 2 ст. 450 ГК РФ , у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.
По ст. 620 ГК РФ , арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:
- имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
- арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
- при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
- не передает или иным образом препятствует использованию имущества.
Причины и условия для расторжения договора аренды нежилого помещения
Стороны вправе устанавливать в рамках законодательства любые основания, которые в дальнейшем смогут послужить поводом для досрочного прекращения взаимных обязательств. Однако закон устанавливает определенный перечень причин, при наступлении которых одна из сторон может прекратить взаимные обязательства в одностороннем порядке.
Такими основаниями согласно гражданскому законодательству могут послужить:
- пользование помещением, предоставленным в аренду, не в соответствии с его предназначением;
- просрочка в оплате стоимости аренды;
- причинение ущерба арендованному помещению;
- нарушение одного из существенных пунктов соглашения по аренде;
- иные нарушения законодательства.
Таким образом, любые незаконные действия сторон по поводу устанавливаемых соглашением взаимоотношений могут быть признаны основанием для досрочного его прекращения.