Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
- риск заключить договор с недееспособным продавцом;
- риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
- риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Как риэлторы обманывают продавца квартиры
Нет покупателей
Если маклер не получает хорошую комиссию за объект недвижимости или не уверен в ее получении, то ваш объект он показывать не будет даже 100% покупателям. И это не совсем обман клиента, но вы, как продавец будете сидеть без покупателей однозначно.
Застой на рынке недвижимости
Часто, пытаясь понизить продавца в цене риэлторы «поют» дифирамбы о том, как нестабилен рынок недвижимость, что никто не покупает или не может продать аналогичные или даже лучше, чем у вас квартиры. Отчасти это обман посредником собственника, но иногда и правда, особенно, если вы не подготовили жилье к продаже (внешний вид и документы), чем даете повод для подобных фантазий посредника.
Вы узнали, как риэлторы обманывают продавцов квартир, незадачливых клиентов-покупателей, которые попадают в сети агентств недвижимости. В любом случае вам самостоятельно принимать решение о сотрудничестве с маклерами!
«Кондуктор дави на тормоза…» или вяленый хозяин
Лживые риэлторы прекрасно понимают, что искать потенциального покупателя на квартиру с сильно завышенной стартовой ценой можно до скончания века, при этом есть огромная доля вероятности стереть каблуки и ноги до колен в бесполезной беготне по этажам, потратить в пустую кучу денег на рекламу, да так ничего и никому в итоге не продать. Под разными предлогами предпринимаются умышленные действия по замедлению процесса продажи, на профессиональном жаргоне — «заморозить». Риэлторы не спешат размещать объект в сети интернет, а если и опубликуют объявление, то сделают это лишь на неделю-другую для отвода глаз, чтобы усыпить бдительность собственника и создать видимость своей работы, после чего квартира снимается с экспозиции. Через определённое время у собственника начинают возникать вопросы на счёт продажи. Недобросовестные агенты, конечно же, ответят, что спроса и звонков нет, и предложат «снижаться по цене». Предложения о снижении стоимости от них будут исходить до тех пор пока объект не окажется «в рынке». Только когда будет установлена конкурентоспособная цена на квартиру, риэлторы приступят к активным действиям: размещению объявления на профессиональные порталы и показам жилья потенциальным клиентам. Заманчивое обещание продать квартиру на 10-20% дороже рынка «спецы» не сдержали. Кроме того, никто даже задницу со стула не поднял, пока обмороженный хозяин не спустился с небес на землю, и лишь обманули ожидания…
Утка, замануха, фокус, фейк как не назови, суть остаётся неизменной — это полностью вымышленное объявление, применяемое мошенниками на рынке недвижимости для привлечения внимания потенциальных жертв — в риэлторской среде «работать на клиентах». Расчёт злоумышленников в данном случае вполне понятен: сгрести в кучу под своё крыло неоперившихся птенчиков, блуждающих по рынку самостоятельных «горячих» покупателей жилья, готовых уже расстаться с деньгами и к таким решительным действиям, как подбор и покупка вторичной недвижимости, и попытаться навязать им свои риэлторские услуги. В общих чертах приведу пример такой схемы: человек желает купить квартиру и находит в интернете очень интересный для себя объект, но при обращении по указанному в объявлении номеру телефона, ему отвечают что именно эта квартира уже продана, но у них есть актуальная база аналогичного вторичного жилья, полностью отвечающего его требованиям и запросам, и риэлторы с лёгкостью подберут нужный вариант. «Точь в точь такая же как на картинке, даже лучше!» Знакомо не правда ли?! Уверена кто-то сейчас узнал в роли клиента себя!? Но стоит лишь незадачливому покупателю слегка замешкаться — «а, что может стоит попробовать?!», он и не заметит как крепко скрутят его нити паутины, как глубоко, по уши погрузится он в трясину риэлторской лжи и обмана — не пошевельнуться…В последний момент прыгнуть на подножку уходящего поезда под названием «самостоятельный покупатель», и к тому же заставить клиента самому заплатить за «зайца» как за поездку на Луну — это верх мастерства для ловких аферистов.
Схема четыре: скидка в карман риэлтору
Если жилье нужно продать срочно, продавец готов и уступить в цене. Но, эта скидка часто не попадает в карман покупателя. По пути они теряется и попадает в карман нечестного агента по недвижимости. Как это происходит:
- Продавец выставляет цену за квартиру. Например 2 миллиона рублей.
- Агент убеждает продавца, что это немыслимая сумма и надо убавить хотя бы 50 000 рублей, а там как пойдет.
- Продавец соглашается.
- Агент находи клиента, но оглашает ему сумму без скидки. Тот согласен, можно заключать сделку. Но, уже во время подписания договора агент говорит, что разницу в цене забирает себе, как за дополнительную работу.
Конечно продавец может и отказаться, отправив куда подальше такого агента. Но, так он может потерять и покупателя, а это уже не всегда хороший вариант.
Покупатель же, ничего не подозревает и платит больше, чем мог бы.
Что делать, если риэлторы вас уже обманули
Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать. Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию. В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).
Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.
Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд. Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу. Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.
Как не попасть в эту ситуацию и вычислить мошенника
- Перед просмотром воспользуйтесь онлайн картами с целью просмотра дома в котором собираетесь покупать квартиру. Определить где он находится относительно улиц и их пересечений. Наиболее полную информацию предоставляют Яндекс карты и 2GIS (в google картах не все сразу понятно). Так вы сразу поймете, что вас везут не в тот дом.
- Сложнее ситуация обстоит если квартиры находятся в одном доме или на одном этаже. Не стесняйтесь пересчитать квартиры и сопоставить их с этажом, а также проверить те самые таблички с номером (их тоже можно сопоставить по аналогии с другими этажами). Пусть лучше на вас посмотрят как на дурака, чем вы станете жертвой мошенников.
- Совет — заранее приезжайте на объект и изучайте его расположение с помощью карт на мобильном телефоне (геолокации).
- Не отвлекайтесь на разговоры не имеющие отношения к продаже квартиры. Так мошенники пытаются усыпить бдительность.
- Когда квартира вас устраивает — не спешите оформлять ее. Пусть это и будет навязчивым — но можно спросить о квартире соседей (но они тоже могут врать).
Если вы выполните все перечисленные выше шаги — шанс быть обманутым по этой схеме стремится к нулю. Но существует еще более изощренная схема, речь о который пойдет ниже.
Продажа чужой недвижимости
Одним из самых распространенных методов обмана покупателей квартир можно смело назвать продажу чужой недвижимости.
Это может быть жилье с якобы выписанным или умершим хозяином, аферисты могут изображать из себя собственников, на самом деле всего лишь арендуя жилое помещение. Нередко квартирные мошенники практикуют субаренду или пересдачу жилья сразу нескольким арендаторам, однако вполне возможна и продажа снимаемой квартиры.
Данная схема намного сложнее мошенничества с многократной арендой, да и суммы денег здесь фигурируют более солидные, поэтому в продаже арендуемой квартиры могут быть задействованы целые преступные группы. Что интересно, при этом в аферу могут быть невольно вовлечены и вполне честные риелторы и законопослушные агентства недвижимости.
Другой вид махинаций с арендой жилья – приукрашивание своего предложения. Например, мы позвонили по интересующему объявлению, и вам сообщают одну стоимость арендной платы, которая вас полностью устраивает, а на деле оказывается, что платить за помещение придется больше.
Договоры, заключаемые между съемщиком и арендодателем, могут содержать дополнительные пункты, на которые при беглом чтении вы можете попросту не обратить внимание. Как пример, можно отметить такой пункт, как оплата коммунальных услуг, которую вам придется осуществлять за свой счет (помимо оговоренного размера арендной платы).
Единственный способ защитить себя от подобных действий – внимательное чтение договора, желательно в спокойной обстановке, где вас не будут отвлекать.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Как обезопасить себя и свою сделку
Конечно, самый простой способ не нарваться на риелтора-мошенника – вообще не пользоваться услугами посредников, а искать покупателя (или подбирать жилье) самостоятельно. Но если выхода нет, и без риелтора не обойтись, то несколько мер предосторожности точно не будут лишними.
Например, скорее всего, один и тот же объект недвижимости могут «вести» несколько посредников, причем цена у них будет отличаться. Например, если в одном объявлении цена указана 2,3 миллиона рублей, в другом – 2,35 миллиона, в третьем – 2,5 миллиона, то третий риелтор поставил слишком большую комиссию. Продавец, вероятно, получит 2,2 миллиона – а все остальное получают посредники. Но в любом случае, если можно заплатить на 100-200 тысяч рублей меньше у более адекватного риелтора, то и переплачивать за их услуги не стоит.
Но это вопрос ценовой политики, а как не попасться на удочку мошенников? Здесь есть несколько основных рекомендаций:
- работать только по договору. Любой нормальный агент перед началом работы заключает договор на оказание услуг – там прописывается, что он обещает сделать для своего клиента и сколько за это получит. В нормальной ситуации в договоре должно быть прописано, что риелтор получает свое вознаграждение, только если сам найдет покупателя (арендатора), который согласится на конкретные условия сделки. Договор защитит права обеих сторон, поэтому без него никуда;
- внимательно читать все документы, прежде чем подписать. Многие «погорели» на этом, когда риелтор продает некие «информационные услуги» по высокой цене, хотя на самом деле вообще ничего не делает для клиента;
- если риелтор работает от агентства, нужно разузнать побольше и о нем самом, и об агентстве. Агентство недвижимости должно проработать уже хотя бы несколько лет, у него должен быть сайт, офис и контактные телефоны. А на специальных сайтах можно проверить, подавали ли на эту фирму в суд – если агентство становилось участником судебных разбирательств, это должно насторожить;
- проверить профессиональный уровень риелтора. Для этого его можно расспросить о том, как сейчас проводятся сделки, выяснить пару нюансов, например, по налогообложению сделок с недвижимостью, или пообщаться касательно ситуации на рынке. Если он уверенно (и правильно) отвечает на вопросы, значит он действительно знает что-то о своей профессии;
- любое решение принимать не сразу и на месте, а обдумать все в спокойной обстановке. Недобросовестные риелторы торопят клиентов с решением, грозятся, что объект быстро «уйдет» другому покупателю. Но часто это просто уловка – чтобы клиент не смог взвесить все «за» и «против».
Как продавцы обманывают риэлторов
Как уже упомянул, продавцы чаще становятся инициаторами обмана специалистов по недвижимости, чем покупатели.
К примеру, есть выгодные варианты на вторичном рынке недвижимости рынке – это уже сданные новостройки. Чаще всего пусть и не ликвидные, но довольно дешевые квадратные метры реализуются подрядчиками девелопера, получившими жилье в построенных жилых комплексах.
Естественно риелторы знают эту нишу и активно сотрудничают с представителями подрядчика. А теперь представьте такую схему обмана: подрядчик, который получает клиента через маклера при первой встрече находит момент, чтобы подсунуть свой номер телефона покупателю. Далее все понятно.
Почему риэлторская схема работы здесь дает сбой? Чаще всего посредники успокаиваются, полагая, что подрядчик – не рядовой собственник и не станет так делать. Однако, размер комиссии чаще становится причиной подобных казусов.
Если вы нашли квартиру, которую продает подрядчик, вы прекрасно понимаете, что мотивация к продаже у него такая же, как у типичного собственника, т.е. он ищет выгодную продажу. И в тот момент, когда, вы рисуете розовым свои мечты о вознаграждении и ставите цифру 200 тысяч за услуги, в нем прорастает желание вас обмануть (кинуть).
Не завышайте комиссию и не провоцируйте продавцов на обман
Кстати, рекомендация касается ситуаций при работе с застройщиками многоквартирных домов.