Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Порядок оформления наследства

2. Переход ДДУ по наследству: законодательные требования

3. Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

4. Наследование прав и обязанностей по договору долевого строительства — проблемы практики

5. Продажа унаследованного ДДУ по переуступке

6. Порядок вступления в наследство

7. Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

8. Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве

9. Решение № 2-588/2014 2-588/2014~М-450/2014 М-450/2014 от 21 апреля 2014 г.

10. Договор долевого участия в строительстве, заключенный супругами

11. Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

12. Признание права собственности за умершим наследодателем

13. Долевое участие в строительстве

14. Оценка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве при вступлении в наследство

15. Как происходит передача ДДУ по наследству?

16. Важные моменты оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам. Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.

Порядок оформления наследства

Гражданам, получившим в наследство ДДУ, для его оформления, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

В первую очередь нужно прийти к нотариусу, чей участок располагается в месте, где в последнее время проживал дольщик перед своей смертью. Следует взять с собой и предъявить нотариусу договор ДДУ, чтобы права по этому договору были присоединены ко всей наследственной массе. Необходимо также написать заявление о том, что собираетесь принять наследство. Эти действия следует предпринять в период полугода после смерти наследодателя.
Получить свидетельство о праве на наследство, которое выдает все тот же нотариус после того, как пройдут шесть месяцев после смерти инвестора.
Прийти с данным документом к застройщику и подписать с ним допсоглашение к ДДУ о смене участников в договоре. Зарегистрировать данное соглашение в Росреестре. По закону допсоглашение не является обязательным, его отсутствие не может стать поводом для отказа в регистрации собственности на завершенный объект строительства. Однако на практике были случаи, когда при регистрации собственности на квартиру у наследников, не имеющих на руках зарегистрированного соглашения к ДДУ, возникали определенные сложности. Поэтому желательно его заключить и зарегистрировать положенным образом.
Если наследодатель для оплаты жилья брал кредит в банке, то наследникам также необходимо вступить в ипотечный договор и оформить соглашение с банковским учреждением.
Если прежний участник не успел полностью выплатить всю сумму договора, то оставшуюся оплату должны внести его наследники, поскольку наследование по договору долевого участия в строительстве предполагает не только принятие прав, но и всех обязательств по ДДУ. При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.
После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.

Переход ДДУ по наследству: законодательные требования

Договор долевого участия подтверждает имущественные права на строящийся объект недвижимости. В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ эти имущественные права могут быть переданы по наследству ровно таким же образом, как и другие виды имущества. Разрешение на передачу договора долевого участия на правах наследования регламентируется требованиями Федерального закона №214 о долевом строительстве. Статья 4 данного законопроекта гласит – в момент открытия наследства права и обязанности по ДДУ переходят наследникам.

Кто станет наследополучателем в конкретном случае, зависит от завещания и пожеланий родственников. Если завещания нет, то ДДУ отойдет к ближайшим родственникам (супругу/супруге, детям, родителям, далее – внукам, сестрам и братьям, в соответствии с очередями наследования). Также, вне зависимости от того, что прописано в завещании, могут иметься лица, которые имеют право на неукоснительную долю в наследстве (это несовершеннолетние дети, иждивенцы, нетрудоспособные близкие родственники, пенсионеры и так далее). Все эти нюансы должен разъяснить нотариус, который оформляет наследственное право.

Если наследник один, то ДДУ будет переписано на него в полном объеме. Если же наследников несколько, то наследство будет разделено между ними в равных долях (или иных долях, если они об этом договорятся). Если договор долевого участия был оформлен в браке, то он считается совместно нажитым имуществом, соответственно распределяться между наследниками будет только 50% от объема договора.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
Гражданским кодексом РФ;
Жилищным кодексом РФ;
ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Поставить здание на учет в Росреестре.
Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

Наследование прав и обязанностей по договору долевого строительства — проблемы практики

Ситуация жизненная — наличие у наследодателя незавершённого строительством объекта, наиболее часто – жилого дома. В статью 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершённого строительства были отнесены к недвижимым вещам. Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2005 г.

Такая позиция вроде бы официальная. И понятно — нет данных о записи в реестре прав, то есть нет правоустанавливающих документов, не может быть выдано свидетельство о праве собственности в порядке наследования.

В данном случае имеет место неразрешенная в установленном порядке ситуация с переходом имущественных прав, что исключает совершение нотариального действия.

Что дает нам закон — «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом» – п. 2 ст. 8 ГК РФ;

«право собственности и другие вещные права… их возникновение… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре …» – ст. 131 ГК РФ;
«право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» – ст. 219 ГК РФ;
«право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» – п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ.

В таких случаях вопрос должен решаться в судебном порядке. Иного варианта законодательство не предусматривает.

Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Если квартира в строящемся доме была приобретена с привлечением ипотечных средств, то вместе с наследуемой квартирой новым дольщикам достанется и ипотечный кредит. Его переоформят – для этого необходимо обратиться с полученным свидетельством в банк, который выдал займ. Долги входят в наследственную массу и распределяются между наследниками по долям.

Важно! В некоторых случаях ипотеку можно не выплачивать и получить квартиру уже без долгов. В банке, выдавшем ипотеку, требуется уточнить, была ли застрахована жизнь заемщика. Зачастую банки обязывают своих клиентов оформлять дорогостоящую страховку жизни и здоровья (таким образом они минимизируют риски). Если такая страховка была оформлена, то страховая компания должна возместить средства банку, и ДДУ будет передан наследникам без обременений. Если же договор страхования не заключался, не был вовремя продлен или оплачен, а также, если конкретный случай не покрывается страховкой, то наследникам придется выплачивать ипотеку самостоятельно. Либо же они смогут отказаться от наследства (впрочем, если хотя бы часть ипотеки выплачена, делать этого не стоит – выгоднее продать объект недвижимости по переуступке).

Продажа унаследованного ДДУ по переуступке

Если наследники не хотят дожидаться завершения строительства или не желают выплачивать ипотечный кредит, после вступления в права и перерегистрации договора долевого участия они могут продать недостроенную квартиру по договору цессии. Переуступка строящейся квартиры является удобным инструментом для того, чтобы быстро получить деньги. Чтобы воспользоваться им, потребуется вступить в наследственные права, переоформить ДДУ и найти покупателя на объект недвижимости. Первоначально следует поговорить на эту тему с застройщиком – зачастую строительные компании сами реализуют квартиры по переуступке. Если же отдел продаж застройщика не занимается переуступками, надо уточнить возможность самостоятельной передачи прав новому дольщику. Как правило, для этого требуется получить согласие от девелопера.

После того как все документы и согласие застройщика получены, вы можете разместить объявление в интернет-пространстве или обратиться в агентство недвижимости.

Нужно помнить – переуступить права на квартиру можно только до момента, пока дом не введен в эксплуатацию. Если жилой комплекс сдан, потребуется дождаться передачи ключей, оформить право собственности и после этого приступать к продаже. Но уже не в формате переуступки, а по классическому договору купли-продажи.

Порядок вступления в наследство

В соответствии со ст. 112 Гражданского кодекса РФ, гражданин наследует имущество, права и обязанности умершего. Для этого необходимо:

Посетить нотариальную контору, имея удостоверение личности, свидетельство о смерти;
Составить заявление об открытии наследства. На его основании нотариус установит, есть ли завещание. При его отсутствии распределение наследства выполняется в соответствии с требованиями законодательства, приоритетное право имеют наследники первого уровня;
Получить свидетельство о правопреемстве. Документ является основанием для обращения к застройщику. Отсутствие свидетельства – достаточный повод, чтобы оспорить действия наследника;
Заключить с компанией-застройщиком дополнительное соглашение, где меняется сторона договора;
С новой редакцией правоустанавливающих документов обратиться в Росреестр для изменения записи в базе данных;
Если к ДДУ привязан кредит, посетить банковское учреждение, где дополнить сведения о смене платильщика. При этом на наследника перекладывается обязанность своевременно осуществлять выплаты, согласно графику погашения. Если правопреемников несколько, обязанность разделяется пропорционально;
После сдачи объекта, подписать акт приёмки, подать документы в Росреестр.

Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

ДДУ представляет собой договор долевого участия при строительстве дома. При его заключении происходит продажа квартиры между застройщиком и будущим собственником. Суть договора кроется в том, что право собственности на объект жилой недвижимости переходит не сразу как в случае с договором купли-продажи, а потом после окончания всех строительных работ и погашения стоимости квартиры. Часто бывает так что от момента подписания документа до непосредственной передачи жилья проходит много лет. Раздел таких квартир усложняется этим фактором существенным образом.

Нередко для уплаты стоимости жилья используются кредитные средства и это также усложняет саму процедуру. Самый важный вопрос при разделе – это то, на чьи денежные средства было приобретено имущество. Считается что до вступления в брак деньги супругов личные, а после доход общий вне зависимости от того, кто и сколько вносил их в семейный бюджет.

Брак может быть заключен до того момента, пока денежные средства не внесены за квартиру. В соответствии с нормами российского законодательства договор заключается до регистрации брака. Это значит то, что второй супруг не будет иметь прав на объект недвижимости при разводе и дальнейшем разделе совместно нажитого имущества. Супруг потратил деньги на жилье свои личные, а не общие и поэтому его вторая половина к квартире не будет иметь абсолютно никакого значения.

Несмотря на то, что документ подписывался только с одним из супругов такой объект жилой недвижимости приравнивается по закону к совместно нажитому имуществу. Соответственно оно будет на основании норм семейного законодательства делиться пополам. Даже если право собственности после сдачи многоквартирного дома было оформлено только на того супруга, который заключал договор, при разводе и разделе совместной собственности квартира делится поровну. Если супруг являющийся единоличным собственником по документам уклоняется от раздела второй супруг который не был стороной по договору долевого строительства может потребовать в судебном органе признания права собственности на долю в спорной квартире.

Также отметить надо ситуации, когда договор был оформлен до брака, но выплаты производились частями каждым из супругов из своих личных средств. Что делать в этом случае. К таким личным средствам можно отнести деньги, полученные в подарок, из банковских вкладов, открытых до брака, унаследованные, полученные от продажи имущества. Сложность кроется в том, что каждая сторона по делу обязана доказать то, что она производила денежные вложения за оплату жилого помещения. Доказательствами в судебном процессе служат банковские выписки, чеки, квитанции и другие виды платежных документов.

В данном случае ситуация будет зависеть от того, какая часть кредита была погашена до вступления в брачные отношения между супругами. Если кредит полностью был оформлен до брака и был погашен после него, то тогда квартира по договору ДДУ делится поровну между сторонами. Когда часть кредита была погашена до начала брака, то тогда квартира делиться будет согласно вложенным денежным средствам каждого из супруга. Например, если муж внес больше денег, то он получит большую долю от недвижимости.

Можно поделить между мужем и женой квартиру при помощи заключения мирного соглашения или в судебном порядке. Также объект жилой недвижимости может быть разделен по брачному контракту, если такой имел место быть. В нашей стране чаще всего применяется заключение соглашения или судебный порядок. Заключение соглашения между сторонами возможно если между супругами нет противоречий.

Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве

Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:

📌 Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.

📌 Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.

📌 Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

📌 Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.

📌 Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽.

Baшe зaявлeниe paccмoтpят в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo пoceтитe Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy — coтpyдник вepнeт пpинятыe дoкyмeнты и выдacт выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти.

Решение № 2-588/2014 2-588/2014~М-450/2014 М-450/2014 от 21 апреля 2014 г.

Договор долевого участия: куда смотреть Со стороны покупателя понадобится: паспорт, согласие супруги на покупку (его можно донести позднее). После подписания договора он будет отправлен на регистрацию в Росреестр.После внесения в реестр записи об этом объекте и инвесторе, гражданин получит свой экземпляр со штампом регистрационной палаты. Теперь у вас две недели, чтобы перевести деньги. Если не успеваете – обязательно договоритесь с девелопером – вам продлят срок внесения платежа.

После того, как средства поступят на счет, попросите у застройщика справку о выполнении своих обязательств по оплате (или акт частичного выполнения обязательств).

Если же на момент получения наследниками свидетельства о праве на наследство происходят оформление и регистрация права собственности участников долевого строительства на завершенные строительством объекты, то наследники, получив от застройщика либо от организации, реализующей объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, необходимые документы по объекту недвижимости, включая договор, дополнительные соглашения к договору, акт исполнения обязательств по договору, акт приёма-передачи, представляют их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вместе со свидетельством о праве на наследство.

1 Законодательное регулирование
2 Порядок оформления наследства
3 Можно ли продать права, полученные в наследство

Законодательное регулирование В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам.
Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика.

Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд. Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:

Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков.

Планировка квартиры не соответствует дду, каковы права дольщика?

Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства. Неустойка за просрочку по договору долевого участия Согласно п. 2 ст.
Такое же положение предусмотрено в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (статья 10). Таким образом, Вам нужно в состав наследства включать права и обязанности, основанные на ДДУ и самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру. Что касается действий нотариуса, то в соответствии со статьей 49 Основ законодательства РФ заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или оказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы.

Договор долевого участия в строительстве, заключенный супругами

Давайте рассмотрим одну из наиболее распространенных ситуаций, а именно случай регистрации жилой площади, которая была получена по наследству.

В настоящее время есть несколько типов наследования:

по заранее составленному завещанию;
по действующему законодательному приказу.

В том, и в другом случае базовым документом, который будет свидетельствовать о Ваших правах, является свидетельство права на наследство, оформленное в нотариальной конторе.

Для получения такого документа необходимо обратиться к нотариусу не позднее, чем полгода после кончины наследодателя.

После того, как нотариусом будут изучены все детали дела, и когда он сможет убедиться, что других наследников нет, по истечении шести месяцев момента смерти наследодателя будет оформлено Свидетельство.

После того, как Вы вступили в право наследования квартиры, дома и т.д, в обязательном порядке следует посетить МФЦ с целью их оформления, пакет документов необходимых для этого, немного отличается.

Заявление
Ваш гражданский паспорт (наследника)
Свидетельство подтверждающие право на наследство
Кадастровый, технический паспорт
Квитанция, оплаты государственной пошлины.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Признание права собственности за умершим наследодателем

О наследственных правах нужно заявить в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Действия по оформлению наследства состоят из двух этапов:

Получение свидетельства у нотариуса.
Регистрация права в Росреестре на основании нотариальных документов.

Последнее время все нотариусы сами подают документы в Росреестр вместо наследников. Поэтому весь процесс оформления права на квартиру сводится к посещению нотариального кабинета.

Порядок действий наследника:

Обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти наследодателя.
Написать заявление о праве на наследство.
Оплатить услуги нотариуса (зависят от нотариальных тарифов в субъекте РФ, размера доли, кадастровой стоимости жилья). Оплатить пошлину за регистрацию права собственности – 2 000 рублей.
Получить у нотариуса наследственное свидетельство и выписку из ЕГРН (после того, как истечет полугодичный срок со дня смерти).

Документы, которые необходимо предоставить нотариусу:

Подтверждающие родство.

К ним относятся:

свидетельство о рождении, о заключении брака, о расторжении брака;
документы о смене фамилии, имени, отчества;
справки, свидетельствующие о факте усыновления, и т. п.

Свидетельство о смерти наследодателя.
О праве наследодателя на квартиру. Это могут быть:

выписка из ЕГРН, ЕГРП;
свидетельство о госрегистрации;
документ, на основании которого умерший стал собственником: договор дарения, мены, купли-продажи, решение суда, регистрационное удостоверение, распоряжение администрации и т. п.

Значение кадастровой стоимости квартиры. Такая информация содержится в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости.

Долевое участие в строительстве

Посетить нотариальную контору, имея удостоверение личности, свидетельство о смерти;
Составить заявление об открытии наследства. На его основании нотариус установит, есть ли завещание. При его отсутствии распределение наследства выполняется в соответствии с требованиями законодательства, приоритетное право имеют наследники первого уровня;
Получить свидетельство о правопреемстве. Документ является основанием для обращения к застройщику. Отсутствие свидетельства – достаточный повод, чтобы оспорить действия наследника;
Заключить с компанией-застройщиком дополнительное соглашение, где меняется сторона договора;
С новой редакцией правоустанавливающих документов обратиться в Росреестр для изменения записи в базе данных;
Если к ДДУ привязан кредит, посетить банковское учреждение, где дополнить сведения о смене платильщика. При этом на наследника перекладывается обязанность своевременно осуществлять выплаты, согласно графику погашения. Если правопреемников несколько, обязанность разделяется пропорционально;
После сдачи объекта, подписать акт приёмки, подать документы в Росреестр.

Если правопреемник не один, допускаются альтернативные варианты принятия наследства:

Заключение соглашения о перераспределении привилегий, по результатам которого участником ДДУ становится один гражданин, остальным наследникам выделяется другое имущество, ранее принадлежащее умершему;
Передача доли с выплатой компенсации или безвозмездно с составлением соответствующих документов (дарственная, договор купли-продажи);
Переуступка имущественных прав после оформления права собственности.

Наследование прав по ДДУ производится порядке, установленном законодательством. При наличии полного пакета документов, застройщик не вправе препятствовать переоформлению договора. Если возникают спорные ситуации, они решаются в судебном порядке.

Ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае смерти гражданина, инвестировавшего в строящийся дом, его имущественные полномочия и обязанности по договору ДДУ переходят к наследопреемникам. Отказ застройщика во вступлении наследников в договорные отношения, не правомерен. Таким образом, можно унаследовать полномочия участника-инвестора.

Наследование происходит двумя путями:

по завещанию. Если при жизни наследодателем был оформлен данный документ, с указанием лица, имеющего основания на получение имущественных полномочий. Таких лиц может быть несколько, наследующих равные части или неравные;
по закону. Данный принцип применяется при отсутствии завещания. Первоочередной доступ на получение наследия имеют наследники первой очереди (дети, супруги, родители). При их отсутствии, очередь переходит к наследникам более дальнего порядка.

Приобретая имущественные привилегии, наследники получают и обязанности, сопутствующие участию в инвестировании застройки. В том числе, по выплатам остаточной части средств суммы, предусмотренной договорными отношениями.

Например, если для инвестирования в жилплощадь, наследодатель воспользовался кредитом, но выплатить его не успел, доплатить недостающую сумму предстоит правопреемнику. Если преемников несколько, долговые обязательства делятся соразмерно их частям.

В случае, если долговые обязательства являются неподъемными для преемника, он вправе отказаться от принятия своей доли. Либо принять ее и продать до того момента, как поставлены подписи в передаточном акте.

При этом, покупатель должен подписать согласие о принятии долговых обязательств.

Если дом уже построен и принят, подписан акт приема-передачи, новый собственник сможет продать или подарить свою долю только после завершения оформления всех прав собственности на нее.

Правила оформления наследства по ДДУ:

Явиться к нотариусу, имея при себе оформленное в ЗАГСе свидетельство о смерти.
Подать заявление о преемстве. Далее нотариус устанавливает, имеется ли завещание. Если имеется, то наследственная масса распределяется с учетом завещания, что не исключает распределения долей между близкими родственниками. Если такого документа нет, то имущество распределяется по закону, начиная с наследников первой очереди.
Получить свидетельство о правопреемстве. Без этого документа переоформление договора долевого участия на правопреемника незаконно, и может быть оспорено в судебном порядке.
Дополнить существующий договор у застройщика сведениями о замене участника. Обратиться в Росреестр за регистрацией.
При наличии кредита, взятого наследодателем для выплаты обязательств по ДДУ, обратиться в банк за дополнением сведений по кредитному договору. Осуществлять регулярные выплаты в соответствии с графиком. Если преемников несколько, долговые обязательства делятся на всех, с учетом доли каждого. Они получат общее право требования по ДДУ, а также вытекающие из договорных отношений обязанности.
После сдачи достроенного объекта, принять квартиру. После подписания акта приемки, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Для заявления своих притязаний на наследие, законодательством установлен шестимесячный срок со дня смерти наследодателя. По истечении этого периода, осуществить правопреемство можно будет только после обращения в суд за восстановлением сроков.

Если собственников несколько, возможны варианты:

заключение соглашения о распределении имущественных привилегий. В рамках документа можно распределить их таким образом, что участником договора долевого участия станет только одно лицо, в то время как другие преемники будут владеть другими объектами, включенными в наследственную массу;
передача доли одним наследником другому, безвозмездно или в обмен на денежную компенсацию;
переуступка прав требования по договору после вступления в наследопреемство.

Если смерть участника долевого строительства наступила до момента окончания застройки дома, его правопреемники получают права требования по ДДУ. Если смерть наступила после сдачи объекта и подписания акта приема-передачи, а также после регистрации лицом прав собственности на нее, правопреемники получают доли в зарегистрированной квартире.

Сложности могут возникнуть, если дом достроен, акты приемки-передачи подписаны, но участник-инвестор умирает и не успевает зарегистрировать правообладание жилплощадью. Свои обязанности по оплате финансовых обязательств он выполнил, застройщик выполнил обязанность по строительству.

Тем не менее, наследополучатели сталкиваются с отказами со стороны нотариусов в оформлении наследства на объект долевого строительства, в связи с тем, что правообладание квартирой не было оформлено участником путем подачи документов в Росреестр. По этой причине спорная жилплощадь не может быть включена нотариусом в состав наследственной массы.

Уплаченные участником деньги также не могут быть включены в нее, так как они переданы застройщику в счет исполнения обязательств.

Наследование прав инвестирующего лица производится в установленном законом порядке, по завещанию или по закону. Застройщик не вправе препятствовать этому. В случае возникновения нестандартных ситуаций, или нежелании застройщика включать правопреемника в число участников договорных отношений, рекомендуется обращаться в суд.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Не всегда граждане вступают в долевое строительство по своему желанию. В жизни случаются ситуации, когда инвестор, участвующий в долевом проекте, умирает, так и не дождавшись долгожданного новоселья.

Независимо от того, когда произошло это печальное событие: на этапе строительства дома или уже после его окончания, а также неважно, успел или нет дольщик оформить на объект свое право собственности, переданное жилье, равно как и право требования квартиры, входят в наследственную массу инвестора.

Однако существует определенный алгоритм действий, которого необходимо придерживаться гражданам, получившим в наследство ДДУ, что дальше делать новому участнику, подробно описано в статье.

На основании положений ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в качестве наследства могут выступать не только права на какую-либо собственность покойного, но и его обязанности.

Долевое участие предполагает финансирование возведения объекта недвижимости. Соответственно, за свои материальные вложения гражданин получает жилое помещение после того, как строительство будет завершено и дом введен в эксплуатацию.

После смерти дольщика его права и обязанности по договору наследуют правопреемники, застройщик не может чинить им какие-либо препятствия.

Наследство при этом оформляют по тем же правилам, что и в стандартных ситуациях наследования недвижимости. Отличия возникают при процедуре регистрации прав в отношении конкретного лица после фактического вступления в права наследования.

Отказаться от обязанности вносить финансовые средства по договору долевого участия можно только при официальном отказе от всего наследного имущества. Частичное наследование недопустимо.

Для вступления в права наследникам придется пройти несколько этапов:

получить документ о смерти наследодателя в отделе ЗАГС;
передать этот документ и заявление о принятии наследства нотариусу, который должен проверить, оставил ли умерший завещание или нет;
нотариус открывает наследственное дело и собирает заявления от всех возможных наследников в течение 6 месяцев;
если имеется завещательный акт, то полномочия умершего по ДДУ переходят упомянутым в нем лицам. Свои права также могут предъявить граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
если завещание составлено не было, то наследование производится в порядке очереди, предусмотренной законом;
через полгода все наследники получают свидетельства о принятии имущества;
представить документ застройщику и оформить с ним дополнительное соглашение об изменении участника договора. Эту бумагу регистрируют в Росреестре. Закон не требует обязательного заключения такого соглашения, однако судебная практика показывает, что у правопреемников, не составивших соглашения к ДДУ, возникали трудности при получении объекта недвижимости;
если на финансирование строительства жилья умерший оформлял кредит в банке, то наследникам перейдут обязательства по выплате этого кредита. При наличии страховки долги погашаются за ее счет. После получения документа о правах на наследство рекомендуют обратиться в банковскую организацию за уточнением условий кредита. Иногда банк предлагает перезаключить договор на имя наследника на более выгодных условиях;
если умершим не была выплачена полная сумма по договору, то оставшиеся средства вносят его наследники в соответствии с долями;
если по договору была внесена полная сумма за будущий объект недвижимости, то расчет государственной пошлины будет произведен, исходя из размера внесенной суммы;
если строительство еще не завершено, то будут рассматриваться степень готовности жилья, размер уже перечисленных финансовых средств и прочие факторы.

Далее, наследникам необходимо оформить приобретенные права по договору участия в Росреестре. Присутствие застройщика необязательно.

Законодательство не устанавливает строгих сроков перерегистрации прав на недостроенные объекты. Юристы советуют сделать это до передачи квартиры. Иначе, у застройщика не будет точной информации, кому передать жилплощадь.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Консультация по вопросу наследования при долевом строительстве

Законодательное регулирование

Вопросы наследования в случае смерти участника долевого строительства регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (Часть третья, Раздел V «Наследственное право») и Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В пунктах 7, 8 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве закреплено, что в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств участника долевого строительства после подписания застройщиком и его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.

Необходимые действия наследников

Первое, что необходимо – это обращение к нотариусу. Состав наследников определяется нотариусом и, по завершении процедуры вступления в наследство им выдается свидетельство о праве на наследство.

Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства

Далее, наследникам необходимо вступить в договор долевого участия вместо наследодателя, для чего обратиться к застройщику за оформлением дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

В случае если наследодатель заключал кредитный договор и договор ипотеки с банком на строительство данного объекта, наследники также вступают в эти договоры в порядке наследования, что также оформляется дополнительными соглашениями к таким договорам.

Заключенные с наследниками дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве и ипотеки (если таковой имел место) подлежат обязательной государственной регистрации и вступают в силу с момента таковой.

Отсутствие дополнительного соглашения не является непреодолимым препятствием для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности наследников возможна и в отсутствии дополнительного соглашения при условии ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости) и наличия у наследников акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Акт приема-передачи (передаточный акт) объекта долевого строительства является обязательным документом для регистрации права собственности вне зависимости от наличия либо отсутствия дополнительного соглашения о правопреемстве к договору участия в долевом строительстве.

Так в случае если в период до получения свидетельства о праве на наследство наследник получит уведомление застройщика о готовности объекта долевого строительства к сдаче на имя наследодателя-участника долевого строительства, наследнику необходимо незамедлительно письменно поставить застройщика в известность о переходе прав по заключенному договору долевого участия и представить копии соответствующих документов, поскольку акт приема-передачи объекта должен быть составлен уже на имя наследников.

Закона (пункт 1) является стороной договора долевого строительства, то есть данное право вытекает и основывается на договоре участия в долевом строительстве. После полного исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве – застройщиком и участником долевого строительства – своих взаимных обязанностей (например, передача объекта по передаточному акту и оплата его стоимости) право участника долевого строительства обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации может быть реализовано участником долевого строительства самостоятельно, без участия другой стороны договора, так как данному праву участника долевого строительства не корреспондирует обязанность другой стороны договора – застройщика.

Соответственно, право собственности на этот объект с указанной даты подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Если право собственности на незавершённый строительством объект не зарегистрировано, то нотариус не вправе выдать свидетельство о праве на наследство и вопрос должен решаться в судебном порядке. Такая позиция вроде бы официальная. И понятно — нет данных о записи в реестре прав, то есть нет правоустанавливающих документов, не может быть выдано свидетельство о праве собственности в порядке наследования.

При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.

После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.
Можно ли продать права, полученные в наследство Бывают случаи, когда наследники не прочь получить права наследодателя на будущую квартиру, но вместе с тем не желают взваливать на себя его обязательства по выплате ипотечного кредита.

С другой стороны разъяснения ФНП которые противоречат официальной позиции и заключаются в следующем: Под «наследством» понимается вся совокупность вещей, имущественных прав и имущественных обязанностей, которые на момент смерти принадлежали наследодателю, которой придана целостность. Гражданский кодекс РФ определяет имущество умершего, отождествляя термины «наследство» и «наследственное имущество», и указывает, что при наследовании оно переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное (п. 1 ст. 1110). Статья 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 8) от 30.12.2004г.
№214-ФЗ, в ред. от 16.10.2006г.

Если право на объект долевого строительства, основанное на договоре участия в долевом строительстве, участником долевого строительства не было зарегистрировано при его жизни, договор участия в долевом строительстве не может считаться прекратившим свое действие. В случае смерти участника долевого строительства до регистрации его права собственности на объект имущественные права и обязанности по такому договору в порядке наследования переходят к его правопреемникам, которые и исполнят впоследствии этот договор. Указанное право не относится к правам и обязанностям, неразрывно связанным с личностью наследодателя, которые не входят в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Переход к наследникам имущественных прав и обязанностей умершего участника долевого строительства удостоверяется выданным нотариусом свидетельством о праве на наследство.

1 Законодательное регулирование
2 Порядок оформления наследства
3 Можно ли продать права, полученные в наследство

Если наследодатель для оплаты жилья брал кредит в банке, то наследникам также необходимо вступить в ипотечный договор и оформить соглашение с банковским учреждением.
Если прежний участник не успел полностью выплатить всю сумму договора, то оставшуюся оплату должны вне��ти его наследники, поскольку наследование по договору долевого участия в строительстве предполагает не только принятие прав, но и всех обязательств по ДДУ.

Оценка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве при вступлении в наследство

Быстро
Качественно
Надежно

Оценка прав и обязанностей по договору долевого участия
Оценка прав и обязанностей по договору лизинга
Оценка прав и обязанностей по договору аренды

Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Нотариусу для того чтобы он выдал свидетельство о праве на наследство на права и обязанности по договору долевого участия, необходимо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости прав и обязанностей по договору долевого участия.

Оценка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве при вступлении в наследство является обязательным условием при оформлении прав на наследство, так как необходимо определить рыночную стоимость наследственного имущества, для уплаты госпошлины.

Необходимые документы для оценки прав при вступлении в наследство

Копия паспорта заказчика оценки
Копия свидетельства о смерти
Копия договора участия в долевом строительстве
Копия документа подтверждающего оплату по договору участия в долевом строительстве

Если Вы хотите оценить права и обязанности по договору участия в долевом строительстве, при вступлении в наследство — обратитесь к нам по телефону 8 (495) 143-57-67. Звоните прямо сейчас! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

Как происходит передача ДДУ по наследству?

Оллвин Груп
>
Частые вопросы

Нюансы перехода долевого участия в строительстве по наследству Если в течение срока действия ДДУ гражданин умирает, то его имущественные права и обязанности по договору переходят к его наследникам на общих основаниях 05.12.2017 Отвечает: Юрист-консультант Согласно статье 1112 ГК РФ в наследственную массу входит не только имущество наследодателя на момент смерти, но и имущественные права и обязанности.

ДДУ — это по сути соглашение между застройщиком и гражданином о взаимных обязательствах. Застройщик обязуется построить, оформить и сдать квартиру в новостройке гражданину, а гражданин, называемый дольщиком, обязуется оплатить заранее оговоренную долю стоимости этого строительства.

Договор действует до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если в течение срока действия договора гражданин умирает, то его имущественные права и обязанности по договору переходят его наследникам на общих основаниях. Теперь о нюансах:

Если ДДУ, как часто случается, переоформлен на т.н. правопреемника без предъявления свидетельства о праве на наследство, то это нарушение, которое может быть оспорено в соответствии с действующим законодательством
Доказательством права наследника на имущество является нотариальное свидетельство о праве на наследство
В случае нескольких наследников, они получают объект в общедолевую собственность, и принимают солидарную ответственность по оплате, каждый в пределах стоимости перешедшего к нему имущества
Наследники по вопросу замены стороны гражданина в ДДУ могут обратиться, как к застройщику, так и непосредственно в Росреестр, поскольку все ДДУ подлежат обязательной регистрации в этом учреждении.
Наследники также могут отказаться от принятия ДДУ и обязательств по нему, например, в случае, когда стоимость актива ниже суммы, которую наследник должен внести застройщику по действующему договору

Важные моменты оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Понятно, что в вопросе покупки жилья нет незначительных моментов, это и делает необходимым условием изучение информации и получение консультаций при подписании ДДУ и оформлении в дальнейшем права собственности по нему.

Покупка квартиры в строящемся доме связана с тонкостями, которые необходимо знать и учитывать. Всестороннее изучение вопроса оформления такой покупки может в дальнейшем избавить от возможного мошенничества. При этом не стоит забывать о том, что выбор надёжного застройщика является главной гарантией благополучного исхода дела, в котором компанию интересует прибыль, а дольщика собственность.

Застройщик должен в соответствии с нормами законодательства осуществить следующие шаги:

чётко определить все положения протокола по распределению помещений;
получить полную техническую документацию на готовое здание. В нём подробно будут отражены все характеристики объекта, этажность, метраж, поэтажный план и планировку;
ввести дом в эксплуатацию, для этого подписывается специальный акт приёмки, для чего создаётся комиссия из специалистов соответствующих учреждений, которые должны исследовать всю имеющуюся документацию, и совпадение заявленных характеристик реальным;
после ввода в эксплуатацию необходимо поставить объект на регистрационный учёт, после чего ему будет присвоен специальный номер и подготовлен кадастровый паспорт;
в последнюю очередь дому присваивается конкретный адрес.

Проведение перечисленных действий возможно только в указанном порядке.