Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку совместное имущество принадлежит одновременно мужу и жене, каждый имеет возможность распорядиться им, в том числе продать, подарить или уничтожить, без присутствия партнера. При этом предполагается, что член семьи, который тем или иным образом распорядился общими вещами, согласовал действия со своей второй половиной и получил от него или нее согласие.
Зачем нужно согласие супруга на продажу квартиры
Форма такого согласования обычно не важна и может быть в том числе устной. Однако правила согласования действий с недвижимым имуществом сложнее: согласие супруга на его продажу должно быть нотариально удостоверенным.
Поэтому по правилам Семейного кодекса РФ в случае, если один из членов семьи продает общее жилье без присутствия своей половины, ему следует заручиться нотариально удостоверенным разрешением супруга на продажу.
В тексте бумаги следует указать:
● Ф.И.О., дату и место рождения и реквизиты паспорта супруга, дающего согласие на продажу квартиры;
● аналогичную информацию о втором участнике пары;
● реквизиты свидетельства о регистрации брака;
● информацию о жилье, отчуждение которого планируется, описать предмет отчуждения как можно подробнее.
Текст согласия не нужно готовить заранее, его составит нотариус на основании предоставленных супругами данных.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Последствия заключения сделки купли-продажи без согласия супруга
Случаи, когда нужно согласие от второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры, регламентированы на законодательном уровне. Но, заключение договора о реализации имущества допускается, даже если разрешение отсутствует. С 2017 года Росреестр не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на недвижимость.
По умолчанию считается, что если один супруг продает квартиру, то второй знает об этом и дал разрешение на осуществление сделки.
Заключение договора без нотариального согласия чревато неприятными последствиями для покупателя. Если при осуществлении регистрационных действий Росреестр сделал пометку об отсутствии разрешения, то второй супруг, чьи права нарушены, имеет право в судебном порядке требовать признания сделки недействительной.
Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год с момента, когда сторона, чье право нарушено узнало или должно было узнать о заключении сделки.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
✅ Как проверить согласие супруга на продажу квартиры
Покупателю трудно определить, был ли продавец в браке и сколько раз, когда приобреталась квартира, является ли жилье совместной собственностью. Прояснить ситуацию помогут документы:
- Паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру. В паспорте должна быть пометка о вступлении в брак, а в правоустанавливающем документе — дата его составления. Если сравнить обе даты, легко вычислить, была ли квартира куплена в браке. Однако метод не работает, если Продавец в разводе, поменял паспорт.
- Справка из ЗАГСа. Сведения может получить нотариус, действуя в рамках системы единого электронного взаимодействия.
- Выписка ЕГРН. Если квартира была ранее приобретена Продавцом без согласия супруга, в выписке будет запись «государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица». Следует внимательно изучить раздел «Дополнительные сведения».
Можно потребовать от продавца нотариально удостоверенный документ — заявление о гражданском состоянии, в котором он подтвердит, что недвижимость не была куплена в браке.
Почему нужно получить согласие супруга на покупку квартиры, согласно закону
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, и зачем, разъяснено в законодательной базе РФ. В статье 35 Семейного Кодекса прописано, что все имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было оформлено.
В пункте 2 статьи 35 указано, что согласие мужа/жены является положительным по умолчанию. Но сделка без него будет оспоримой, то есть со временем одна из сторон может обратиться в суд. Такая купчая впоследствии будет признана недействительной
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры разъяснено в статье 35 СК полностью. Пунктом 3 предусмотрено обязательное предоставление письменного согласия на сделку. Чтобы избежать претензий и разбирательств в будущем, такое заявление необходимо заверить нотариально.
Согласие – это официальный документ, необходимый, если супругу полагается доля в квартире. Подобное случается в случаях:
- Недвижимость куплена в период брачного союза (согласно статье 34 СК). Супруг не может реализовать квартиру, если его партнер не давал согласие. Правило актуально, даже если в ЕГРН зарегистрирован лишь один собственник. Согласие требуется и после разрыва брачного союза, если бывшие партнеры не успели разделить имущество.
- Недвижимость была отремонтирована на совместные деньги. Например, квартира могла быть получена мужем/женой еще до союза. Однако, если там проведены ремонтные работы, спонсируемые на общие деньги – супруг может претендовать на долю (статья 37 СК).
Семейный Кодекс предполагает, что если один из супругов планирует продать недвижимость, то другой не имеет претензий. Передачу прав подтвердят, даже если документального разрешения нет. Однако подобные сделки слишком опасны.
Когда не требуется согласие супруга на совершение сделки с жильем
По общему правилу, распоряжение общей собственностью семьи допускается только при взаимном согласии обоих партнеров. Более того, если жилье было приобретено за счет общих денежных средств, не имеет значение, на кого она оформлена. В этом случае любое совершение сделок, даже безвозмездных, потребует получение согласия от второй половины.
Тем не менее, из анализа норм СК РФ можно установить ситуации, когда движимое и недвижимое имущество не только может находиться в личной собственности одного из супругов, но и не требует разрешения на его продажу. К таким особым случаям относятся:
- имущественные активы, в том числе жилые помещения, находившиеся в собственности граждан на момент регистрации семейных отношений;
- движимые и недвижимые активы, полученные в порядке наследования;
- получение жилья одним из партнеров по безвозмездным сделкам;
- наличие заключенного брачного контракта, в котором предусмотрен особый порядок приобретения и распоряжения недвижимостью.
Добрачная недвижимость граждан не поступает в совместную собственность, если только сами супруги в период семейных отношений не захотят изменить статус такого жилья. Для продажи квартиры не только не потребуется согласие второй половины, жилье будет исключено из раздела имущества при бракоразводном процессе.
Оформление наследственных прав носит личный характер, не связанный с семейными отношениями. По этой причине, если объект недвижимости получен по наследству одним из партнеров, второй супруг не приобретает никаких прав и его согласие на распоряжение имуществом не потребуется.
Безвозмездный характер сделок, в результате которых у граждан возникает право собственности, также не требует согласования при распоряжении такой недвижимостью. Такой сделкой, прежде всего, является дарение, когда в роли одаряемого лица выступает только один супруг.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, приобретенной в порядке приватизации?
Распоряжение таким жильем имеет следующие особенности:
- если в процессе приватизационной сделки право собственности было оформлено на обоих партнеров, потребуется либо оформление согласия, либо участие второго супруга в продаже жилья;
- если на стадии оформления приватизационного договора один из супругов выразил отказ от участия в приватизации квартиры, его согласие не потребуется при последующем распоряжении жильем.
Согласие на продажу дома, квартиры: когда нужно
Когда пара узаконила отношения и получила свидетельство о браке, все накопившееся в дальнейшем считается общим. Причем совершенно неважно, на кого зарегистрировано право собственности. Если что-либо из нажитого вместе потребуется продать, для проведения сделки придется получить разрешение второго супруга.
Существует несколько случаев, когда без согласия «второй половинки» не обойтись:
- предметом сделки является общий объект недвижимости;
- требуется подписать документ, обязательный к нотариальному удостоверению;
- заключается сделка, подлежащая госрегистрации.
Если применить вышесказанное к домам, дачам и квартирам, получится, что обязательно нотариальное согласие супруга на:
- покупку недвижимости;
- реализацию квартиры (дома, дачи), что появилась после посещения ЗАГСа;
- дарение общего объекта недвижимости третьим лицам;
- передачу помещения в аренду с последующим выкупом;
- ипотеку, иные виды кредитов, где залогом выступает общая недвижимость.
Сделка без оформления согласия: правовые последствия
Не стоит полагать, что без предоставления разрешения второго члена семьи продажа не состоится. Отнюдь.
Вследствие принятия No 218-ФЗ отсутствие согласия не ведет к отказу в госрегистрации договора. Просто в ЕГРН вносится запись, что сделка признается оспоримой на основании непредоставления подтвержденного согласия «супружеской половинки». Норма вступила в действие с 02.01.17.
Знайте! Даже когда второй супруг самолично явился на регистрацию ДКП в Росреестре, но не подписывал согласия на продажу, документ можно признать недействительным.
Если ДКП аннулирован по вышеуказанному основанию, это не препятствует его подписанию в дальнейшем, после того, как оплошность будет устранена.
При рассмотрении правовых последствий нужно учитывать 2 момента:
- Оспорить ДКП можно в течение года со дня, когда человек узнал об отчуждении жилья, и только путем подачи судебного иска.
- Супруг, продающий квартиру, должен знать о несогласии. Иногда это бывает сложно доказать, особенно когда протестов, связанных с этим, не возникало.
Можно ли провести сделку без согласия
Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.
Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:
- получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
- отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
- второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.
Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
В соответствии со статьей 35 СК РФ, согласие супруга на продажу недвижимости оформляется в письменном виде. Разрешение оформляется нотариусом, для этого ему необходимо представить следующие документы:
- паспорт супруга;
- свидетельство о браке;
- ИНН;
- бумаги, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру.
На основе данных документов нотариус составляет письменное согласие супруга. В разрешении должны присутствовать следующие аспекты:
- наименование и описание объекта недвижимости, по которому заключается сделка;
- информация о собственниках квартиры;
- реквизиты свидетельства о браке;
- сведения о третьей стороне, с которой заключается сделка;
- иные положения, включаемые в разрешение по договоренности сторон.
Продажа недвижимости без согласия супруга
Сделка по продаже квартиры без согласия супруга может быть оспорена и признана недействительной. С учетом данного аспекта разрешение должен требовать покупатель. Некоторые специалисты рекомендуют оформлять такой документ в любом случае, независимо от прав на отчуждаемую недвижимость.
Купля-продажи квартиры без согласия супруга осуществляется по следующим причинам:
- юридическая неграмотность участников сделки — нередко стороны просто не знают о необходимости подобного документа;
- продажа квартиры осуществляется без уведомления или согласия супруга;
- брак не зарегистрирован официально;
- оформление сделки осуществляется без привлечения юристов.
Вне зависимости от оснований, продажа квартиры, оформленная без согласия супруга, может быть оспорена в суде. В данной ситуации недвижимость возвращается продавцу. Подразумевается и возврат выплаченных средств покупателю, однако на практике подобный процесс может существенно затянуться.
Вероятность отзыва и стоимость
Если супруг передумает, он в любой момент времени может отозвать своё согласие. С данной целью ему необходимо обратиться в контору, где оформлялось согласие, составить соответствующее заявление и подать его под роспись нотариусу. Затем последний в письменном виде уведомит второго супруга, что согласие более не имеет силы. Однако если сделка по продаже квартиры была осуществлена за сутки до отзыва документа (до момента отправления извещения об аннулировании согласия супруга), то оспорить её будет невозможно.
Процедура по оформлению согласия второго супруга требует определённых денежных вложений. Зачастую, стоимость не превышает 1 000 рублей, плюс государственная пошлина в размере 100 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Но в зависимости от региона цены могут варьироваться. В Москве, как пример, стоимость подобных услуг будет выше, чем в Воронеже. Все цены необходимо узнавать персонально, т. к. даже в пределах одного города в разных конторах они могут различаться.