Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности ТСЖ перед жильцами, что входит в регулирование сообщества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Деятельность, обязанности, права
Каковы права и обязанности ТСЖ согласно жилищного кодекса? Прежде всего, несколько важных замечаний.
Лица, которые владеют жильем, как собственностью, вправе сами решать, как будет управляться их дом.
Такое право им предоставляется законом.
Если граждане приняли решение создать товарищество, то подразумевается, что:
- что такое ТСЖ? ТСЖ является лицом юридическим, т. е. организацией;
- коммерцией она не занимается. Возникшая в результате ее деятельности прибыль, направляется на исполнение уставных задач, обслуживание дома;
- отметим, что ТСЖ самостоятельно в своих действиях. Иначе говоря, обслуживает дом оно своими силами, либо привлекает для этого организации со стороны;
- товарищество образуется собственниками и только ими, владельцами жилища;
- оно имеет свой штат, счет в банке, а так же печать.
Ни в Жилищном, и в Гражданском кодексе не указано, какую именно ответственность несут члены товарищества за свои действия (или бездействие), также как и председатель и члены правления. Но это не означает, что деятельность ТСЖ никак не контролируется и нарушителей невозможно привлечь к ответственности.
Обратите внимание! Как правило, конкретные наказания за определенные проступки прописываются в Уставе товарищества, либо там содержится пометка «в соответствии с действующим законодательством».
Общегражданская ответственность наступает за такие правонарушения:
- Халатность – к примеру, если член правления не оповестил жильцов о готовящемся собрании как минимум за 10 дней до события.
- Мошенничество – например, подложные документы о числе собственников помещения или о показаниях приборов общедомового учета.
- Присвоение или растрата – злоумышленное неправомерное распределение средствами общего или резервного фонда
- Введение в заблуждение, или обман, в том числе общего собрания.
- Служебный подлог.
- Превышение полномочий (к ним относятся и вывешивание списков жильцов должников, и вход в квартиру без разрешения владельцев).
Что нужно, чтобы создать ТСЖ?
Чтобы организовать ТСЖ в своём доме,нужно созвать общее собрание собственников жилья. На собрании принимается решение о выборе способа управления домом в форме ТСЖ. После того, как вы проведёте собрание, подсчитаете голоса и составите протокол, необходимо в течение 5 дней уведомить органы госжилнадзора (ГЖИ вашего региона) о создании ТСЖ.
Для регистрации ТСЖ в ФНС (федеральной налоговой службе) необходимо собрать пакет документов:
- Заявление о государственной регистрации ТСЖ с заверенной нотариусом подписью;
- Устав ТСЖ, который был утверждён на ОСС;
- Протокол ОСС. Вы можете подать подлинник или нотариально заверенную копию протокола;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Решение спорных ситуаций
Законодательство не предусматривает чёткого плана действий для подобных случаев. Поэтому Устав товарищества – основное руководство к их разрешению. В данном акте обязательно должно быть прописано условие, определяющее единственный источник власти в вопросах домоуправления.
Им является общий сход жильцов. Или, как говорят по-простому, собрание.
Только этот орган структуры ТСЖ решает вопросы о принятии или отклонении каких-либо инициатив. К тому же, собрание собственников жилья вправе отменить уже принятое ранее решение. Даже если оно одобрено самим председателем товарищества.
Данный процесс осуществляется в формате голосования. Оно может состояться при соблюдении двух факторов:
- Жильцы заранее проинформированы о грядущей сходке, её повестке и о вопросах, ожидающих всеобщего рассмотрения.
- Это собрание должны посетить как минимум половина от всех собственников жилья.
Исход мероприятия определяется наибольшим количеством голосов «за/против». Только на этой основе управленческие структуры ТСЖ либо приступают к исполнению принятых инициатив, либо откладывают их.
Товарищество является юридическим лицом, а именно некоммерческой организацией. Она создается при объединении собственников многоквартирных корпусов, а также собственников соседних земельных участков, на которых располагаются жилые дома. Деятельность данного союза регламентируется Жилищным кодексом.
Организация существует на взносы ее участников. Для стимулирования вступление в товарищество собственников жилья государство ввело ряд налоговых льгот для данных объединений и значительно упрощают процедуру реестра товарищества в государственных органах.
Оформить правовой статус товарищества можно только в том случае, если больше половины собственников дадут на это свое согласие. По закону в доме может быть оформлено только одно товарищество.
Преимущества и недостатки ТСЖ
К основным плюсам ТСЖ можно отнести следующие факторы:
- Поскольку руководство товарищества проживает в данном доме и является собственником жилья, то оно имеет такую же заинтересованность в решении текущих вопросов, как и остальные жильцы. Они заинтересованы в том, чтобы ремонт производился вовремя, а стоимость данных услуг была минимальной.
- Жильцы дома контролируют все расходы самостоятельно. Все сделки проходят предельно честно и прозрачно.
- В случае некомпетентности руководства товарищества его легко сменить, проведя внеочередное голосование.
- Возможность самостоятельно выбирать подрядные организации и коммунальные службы, которые будут сотрудничать с ТСЖ.
К недостаткам ТСЖ можно отнести:
- Могут возникнуть сложности в момент определения суммы ежемесячных платежей.
- Сопротивление отдельных лиц в момент принятия определенных решений. В связи с этим могут возникать конфликты между жильцами.
- Необходимо производить оплату определенных общих расходов.
- Отсутствие у некоторых собственников желания и рвения сделать свой дом лучше и участвовать в коллективных мероприятиях и собраниях.
Ответственность за кражу на территории товарищества
На законодательном уровне закреплено, что ТСЖ являются юридическими лицами, а значит ответственность за различные правонарушения наступает как для членов правления, так и для самих участников товарищества.
ТСЖ несет ответ за бездействия третьих лиц, повлекших порчу или пропажу имущества.
Невозможность влияния на обстоятельства не являются приемлемыми.
В случае возникновения кражи имущества, принадлежащего обществу, отдельным собственникам жилья или третьим лицам наступает уголовная ответственность. Отгораживая территорию вокруг подведомственного дома, товарищество тем самым несет на себе материальную ответственность за правонарушения, произошедшие на ней.
ВНИМАНИЕ: Только наличие обстоятельств непреодолимой силы, таких как стихийное бедствие, является поводом для ограничения ответственности.
Любой вред имуществу, в том числе кража, должен быть полностью компенсирован пострадавшему силами товарищества.
Доступ в квартиру — законно ли?
Другой часто встречающийся вопрос из разряда проблемных — о полномочиях председателя либо правления товарищества на вход в квартиру и ее осмотр. Подобные ситуации не редкость для типичного протокола правления ТСЖ. Наша Конституция как основной закон закрепляет право любого гражданина на неприкосновенность собственного жилища. На практике это значит, что без разрешения владельцев квартиры входить в нее никто не имеет права. Исключение относится лишь к случаям наличия ордера или возникновения угрозы теракта или катаклизма (техногенного либо природного характера).
В других же случаях (в том числе и в аварийных ситуациях, допустим, прорыва трубы) проход внутрь квартиры возможен лишь с разрешения жильца. Именно потому любые предлоги права доступа в помещение (для поверки счетчиков либо снятия показаний, замера давления, измерения температуры и пр.) являются незаконными.
Полномочия правления ТСЖ
О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества — заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.
В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:
- Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
- Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
- Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
- Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
- Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
- Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
- Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
- В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам — обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).
Что входит в обязанности ТСЖ?
Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:
- Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
- Следить за вывозом мусора;
- Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
- Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
- Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).
Зарплата председателя ТСЖ
В контексте недовольства работой председателя жильцов часто интересует, имеет ли право председатель ТСЖ получать зарплату в 2021 году. С правовой точки зрения, председатель не является наемным работником ТСЖ – он руководит органом управления товарищества, потому трудовой договор с ним не заключается. Следовательно, на зарплату он претендовать не может. В то же время за его работу может быть назначена некая форма финансовой компенсации, рассматриваемая с точки зрения закона как вознаграждение.
Ответ на вопрос, кто утверждает размер оплаты председателю ТСЖ, находим в пп. 1 п. 1 ст. 145 ЖК. В соответствии с этим документом, определение размера вознаграждения членам правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обычно такие сведения вносятся в Устав товарищества.
На основе внесенных сведений производится расчет. Обычно сумма вознаграждения привязывается к объему выполненных работ в виде доли их стоимости.
Закон не устанавливает, как проверить законность начисления зарплаты председателю ТСЖ. Это может сделать ревизионная комиссия путем проверки финансовой отчетности товарищества и сравнения ее с реализованными на практике работами.
Что может ТСЖ дома, а что нет: каковы обязанности товарищества перед жильцами, на что оно имеет право, а также что обязаны (должны) и вправе делать обычные жильцы (собственники)?
Каждый из нас знает, насколько приятно видеть чистый, ухоженный многоквартирный дом. К сожалению, их не так много и во многом состояние дома зависит не столько от жильцов и застройщика, сколько от деятельности управляющей организации.
Своевременно проведенный ремонт, облагороженная территория, качественная краска на фасадах и в подъездах все эти мелочи делают общую картину, по которой сразу видно, насколько продуктивно управляющая организация справляется со своими обязанностями.
Во многом, политика той или иной компании которая обслуживает дом зависит от ее руководителя. Если данный гражданин действует в интересах дома, то вполне вероятно, что постройка будет иметь ухоженный вид несмотря на свой возраст, качество материалов и другие факторы.
Если же руководитель заинтересован только в собственных целях, то его необходимо либо снять с должности, либо привыкнуть к его манере управления.
Очень многое зависит от человека, который руководит работами по дому.
Безусловно, это лицо выборное, поэтому не редко сами жильцы избирают лицо на руководящий пост, давая борозды правления ему прямо в руки. Как не ошибиться в таком нелегком выборе? Где заканчиваются полномочия руководителя управляющей организации?
И самое главное, за что он отвечает и за что с него спрашивать? Каковы права и обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса? На все эти вопросы мы попытаемся ответить в рамках данной статьи, максимально уделяя внимание каждому интересующему вас вопросу.
Что такое товарищество собственников жилья?
Согласно п.1, ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – организация, работающая на некоммерческой основе и созданная собственниками для управления МКД, в котором расположено их имущество. Данная организация регистрируется в государственном реестре как юридическое лицо, а значит, имеет свой устав, печать, банковский счет и юридический адрес.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.
Внимание
Несмотря на то, что Товарищество является юр. лицом, управление такой организацией значительно отличается от руководства обычной компанией. Основную проблему представляют собой ограниченность полномочий председателя ТСЖ, а также разногласия собственников, возникающие в процессе управления многоквартирным домом.
Отрицательные стороны ТСЖ.
- Иногда жители дома не знают как правильно вести хозяйственную деятельность и неактивно участвуют в домовой жизни. Из-за этого состав правления может быть некомпетентным и иметь ничтожное представление в управлении домом.
- Приоритетом обладает большинство, набравшее большее количество голосов на общем собрании, поэтому остальным несогласным меньшинством, так или иначе, выполняются все требования, принятые на собрании.
- Наличие более высоких коммунальных платежей из-за желания жильцов иметь парковку близи дома или консьержку в подъезде. Содержать аппарат управления – тоже дополнительные расходы.
- Если некоторые жильцы вовремя не вносят квартплату, все финансовые обязательства ТСЖ (к примеру, оплата клининговой компании за уборку) возлагаются на остальных членов товарищества. В противном случае подъезды останутся грязными.
- Безразличное участие жильцов в организации управления домом.
ТСЖ является формой управления многоквартирными домами, которая дает возможность улучшить качество услуг и позволяет воздействовать жильцам на управление домом и одновременно подразумевает их самостоятельность. Эффективность функционирования товарищества снижается при неготовности граждан возложить на себя ответственность. При данных обстоятельствах разумнее выбрать нормальную управляющую компанию.
В чем заключаются отличия между организациями?
Чтобы найти разницу между этими организациями, нужно сформировать определение понятий, поскольку расшифровка обеих аббревиатур не информативна, так как не раскрывает подробностей.
Понятие ТСН вошло в оборот сравнительно недавно и некоторые даже не знают о его существовании, поскольку легко могут спутать его с ТСЖ. В качестве отдельной юридической формы существования юридических лиц, ТСН было введено в 2014 году с принятием ФЗ №99.
Справка! Товарищество собственников недвижимости – это объединение владельцев какого-либо жилого имущества, включая не только квартиры, но и постройки, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования и даже земельные участки.
Данное объединение заключается на добровольной основе.
Такая юридическая форма как ТСЖ, существует значительно дольше, что и объясняет его более значительную известность.
В ст.135 Жилищного Кодекса РФ ТСЖ определено как некоммерческое объединение физических лиц, собственников жилых помещений в одном конкретном МКД или нескольких конкретных жилых домах. Учреждение товарищества собственников жилья осуществляется на общем собрании и для его создания достаточно одобрения половины числа жильцов.