Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма (аренды) квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Договор найма жилого дома
г. Курган 25 апреля 2022 года
Афанасьев Константин Анатольевич, 29.05.1990 года рождения, паспорт: ХХХХ ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.05.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Константинов Афанасий Павлович, 27.06.1980 года рождения, паспорт: ХХХХ ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 28.06.2000 года, именуемый в дальнейшем Наниматель
Заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу традиционно входят:
- наименование типа сделки;
- место и дата заключения документа;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
В преамбуле договора аренды вместо физического лица, то есть гражданина, Арендатором будет выступать юридическое лицо. Соответственно роли участников соглашения сменились бы на Арендодателя и Арендатора.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Образец договора найма (аренды) квартиры посуточно
Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:
- определенный, строго установленный срок в несколько суток;
- отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
- если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
- имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
- помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
- хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.
Правила сдачи помещения на короткий период
К выбору жильцов следует подходить разумно и взвешенно. Лучше всего размещать объявления о сдаче своего жилья на проверенных источниках и сайтах. Так удастся снизить риски нарваться на мошенников (какие есть виды мошенничества при аренде?). Конечно же, расклейка объявлений бесплатна для хозяина жилого помещения, которое он намеревается сдать в аренду, но именно она наиболее рискованна. Так что лучше заплатить и обезопасить и себя, и свое жилье.
Что касается вопроса привлечения клиентов, то он не менее сложный, чем их поиск. Конкуренция на этом рынке огромна. Поэтому нужно приложить максимальные усилия для того, чтобы именно ваша квартира рассматривалась потенциальным клиентов в первую очередь. Что для этого требуется?
Досрочное расторжение договора
Наймодателю (арендодателю) сложно расторгнуть договор аренды. Обычно это можно сделать в случае неуплаты в течение 2 — 3 месяцев или через суд, когда наниматель нарушил условия договора, прописанных в ст. 687 Гражданского кодекса РФ.
|
Как выкрутиться, чтобы расторгнуть договор по своему желанию? Впишите в договор пункт, где будет фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендатора в письменном виде не менее чем за 30 дней». Вы также можете написать: «Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, если первого числа месяца на счет не поступили деньги от нанимателя”. Однако, закон, говорящий о 2 месяцах для предупреждения, — императивный, вы не можете менять его по своему желанию. Если арендатор пойдет в суд, то выиграет его и останется в квартире до истечения срока договора. |
В каком случае соглашение считается краткосрочным?
Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды – две разновидности сделки по передаче недвижимости нежилого типа, как стоящей отдельно, так и являющейся частью многоквартирного дома. Основной отличительной чертой является срок аренды.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 683 и 651) устанавливает максимальный срок для краткосрочной договоренности – 12 месяцев.
Долгосрочные взаимоотношения по недвижимости заключаются на период от одного года.
Дабы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочного соглашения аренды, срок пользования недвижимостью арендатором не должен превышать одного года, при этом, в договоре, как правило, прописываются возможность пролонгации и приоритетное право текущего арендатора заключить новый контракт после окончания действующего, если у сторон не будет претензий.
Законодательные особенности
Многие собственники считают, что они прекрасно знакомы с российскими законами и могут без проблем провести необходимую сделку, однако даже опытные юристы не имеют полного представления обо всех нюансах, с которыми может столкнуться владелец недвижимости.
Сложности возникают в том случае, когда речь встает о налогообложении сделки и приходится определять, какие вычеты действуют для гражданина и какую сумму придется уплатить в государственный бюджет. Если кратко, то вычеты напрямую зависят от таких показателей:
- Любая сделка предусматривает плату подоходного налога в размере 13%. Для оформления потребуется каждый год сдавать в налоговую инспекцию все заключенные соглашения и специальную декларацию.
- Для ИП предусмотрена уплата УСН в размере 6% от суммы сделки. Выплаты должны осуществляться поквартально. Кроме того, к платежу добавляются взносы в ПФР.
- Если речь идет о патентной системе, то сумма налога к уплате напрямую зависит от площади квартиры.
Данные моменты также прописываются в договоре аренды, однако чаще всего налоговое бремя полностью ложится на собственника. В отдельных случаях эта сумма может быть включена в стоимость аренды, но только по согласованию с арендатором. Существуют варианты, позволяющие избежать уплаты налогов. Не все способы законные, поэтому стоит внимательно относится в данному вопросу и не рисковать.
Различия договора найма от аренды
Если рассмотреть понятие аренды, — это тот же найм помещения, жил площади. Оба договора регламентированы ГК РФ и звучат практически синонимично. Но они имеют существенную разницу, чтобы её увидеть необходимо ознакомиться с рядом следующих статей: 607, 610, 671, 673, 683 ГК РФ.
Проанализировав информацию из Гражданского кодекса, можно выделить следующие отличия, которые представлены в таблице (верхние ячейки столбца: найм, нижние — аренда).
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Договор съема жилья образец 2021
На рынке недвижимости Москвы мы с 1996 года. За это время договоры корректировались юристами десятки раз.
Вы можете подумать, что договоры аренды квартиры, которые вы скачали, избыточны: “Зачем так скрупулезно прорабатывать незначительные детали?”. Ответить на это возражение можно одним словом. Опыт! Договор корректируют не юристы, а неприятные ситуации и проблемы с арендаторами.
Любая дыра в договоре — уязвимость, которой непременно воспользуется непорядочный наниматель (арендатор).
Вы заключаете договор с одним человеком, но прописать в нем нужно всех лиц, которые будут проживать в квартире. Делают это в отдельном пункте.
Въезжают два студента — записывайте обоих. Квартиру арендует семья — вносите все ФИО в договор. Одинокий мужчина будет приглашать девушку, друзей, знакомых — согласуйте время, в которое посторонние люди могут находиться в квартире.
Обсудите число гостей, которые могут остаться на ночь. Это нужно, чтобы избежать конфликтов из-за отсутствия договоренностей и правил.
Если вы принимаете жильцов с животными, то нужно указать, какие животные могут жить в квартире, а какие нет. Пропишите количество животных, их вид и породу.
Наймодателю (арендодателю) сложно расторгнуть договор аренды. Обычно это можно сделать в случае неуплаты в течение 2 — 3 месяцев или через суд, когда наниматель нарушил условия договора, прописанных в ст. 687 Гражданского кодекса РФ.
|
Как выкрутиться, чтобы расторгнуть договор по своему желанию? Впишите в договор пункт, где будет фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендатора в письменном виде не менее чем за 30 дней». Вы также можете написать: «Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, если первого числа месяца на счет не поступили деньги от нанимателя”. Однако, закон, говорящий о 2 месяцах для предупреждения, — императивный, вы не можете менять его по своему желанию. Если арендатор пойдет в суд, то выиграет его и останется в квартире до истечения срока договора. |
В связи с постоянным ростом цен на потребление воды, газа и электричества крайне важно указать, кто и за какие услуги должен оплачивать. Чаще всего арендатор платит за услуги, плата за которые начисляется по счетчику, а хозяин квартиры оплачивает абонентскую плату за телефон, интернет и отопление.
Лучше всего прописать в договоре, что оплата будет производится путем перечисления на банковскую карточку, чтобы в случае разбирательств арендатор смог предоставить все квитанции об оплате. О повышении платы за квартиру арендодатель должен предупреждать не менее, чем за два месяца, чтобы у нанимателя было время на поиск нового жилья, если новая стоимость аренды покажется ему завышенной.
Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.