Обменять дом на квартиру в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обменять дом на квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.

Порядок обмена и необходимые документы

Что говорится в конкретных ситуациях:

• «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
• «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
• «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.

Столичный Центр Недвижимости — возможность обмена жилья на самых лучших условиях!

Почему вам выгоднее обратиться в нашу компанию?

• Мы уже почти 10 лет работаем на рынке недвижимости и хорошо ориентируемся во всех его нюансах, что позволяет нам оперативно находить лучшие варианты обмена и заключать выгодные для вас сделки.
• В нашей базе данных несколько сотен вариантов прямого обмена, а также около 50 тысяч квартир для обмена через куплю-продажу. Новейшее программное обеспечение, позволяет в онлайн режиме проводить анализ ситуации на рынке и оперативно находить оптимальный вариант обмена квартиры в каждом конкретном случае.
• Если вы решили поменять квартиру с доплатой, мы поможем вам решить вопрос с ипотекой на самых выгодных именно для вас условиях (наименьший ежемесячный платеж, минимальная процентная ставка и т.д.), так как сотрудничаем с несколькими надежными банками: Дельта Кредит, Сбербанк, МБанк, Росбанк, Связь Банк, Банк Жилищного Финансирования.
• Вы можете обратиться к нам не только по поводу прямого обмена жилья, но также, если планируете съезд, разъезд, обмен недвижимости в Москве на Подмосковье.
• Вы можете целиком переложить весь процесс на менеджера, который будет работать с вашей заявкой с момента ее подачи до долгожданного дня заключения сделки и получения ключей от нового жилья! И при этом, мы будем держать вас в курсе дел на протяжении всего процесса.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

• обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

• обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

• обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

• обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

• обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

---

Основные причины обмена квартиры

Обмен неприватизированной квартиры — вариант при котором, прежде чем продать жильё, необходимо приватизировать недвижимость, потому как имущество находится в муниципальной собственности. По регламенту процедура по изменению правового статуса жилого помещения, используемого заявителем по договору социального найма, занимает 46 рабочих дней, но при острой необходимости можно существенно ускорить и упростить процесс, и сделать все в сжатые сроки.

Обмен коммунальной квартиры — достаточно сложная разновидность обмена. В данном случае от риэлтора требуется грамотная работа с соседями: попытаться договориться со всеми собственниками коммунальной квартиры, пояснить преимущества продажи объекта целиком, убедительно аргументировать позицию на цифрах и при этом удовлетворить пожелания каждого. Процесс прост лишь на словах — на практике провернуть такую операцию чрезвычайно затруднительно. Владельцы коммуналки традиционно переоценивают свои возможности и «перетягивают одеяло на себя». Очень часто совместная продажа жилья разваливается из-за непомерных амбиций участников и в итоге заканчивается ничем. При этом собственники начинают действовать вразнобой и находят покупателя лишь на свою изолированную часть с отдельным лицевым счётом — отсюда варианты 4-х, 5-и комнатных «вечных коммуналок». Оборот подобного рода недвижимости — это высший пилотаж, потому что даже в 2-х комнатной квартире найти согласие порой бывает ох как не легко!

Прямой обмен квартиры. Сделки по обмену жилья происходят только через куплю-продажу. Прямой обмен — договора мены на рынке недвижимости можно пересчитать на пальцах одной руки и, как правило, заключаются они между хорошими знакомыми, добрыми соседями или близкими родственниками. При огромном выборе объектов на свободной торговой площадке, вероятность того, что у нескольких собственников сразу и полностью совпадут возможности и интересы, практически равна нулю.

Обмен большей квартиры на меньшую с получением доплаты. Комбинация, при которой собственники, в силу затруднительных финансовых обстоятельств, вынуждены менять квартиру большей площади на квартиру по-меньше, или поменять престижный район на более бюджетный. В данном случае, главным побуждающим фактором для клиентов является конкретная денежная сумма, которую они смогут получить на руки в результате перегруппировки активов.

Обмен меньшей квартиры на большую с доплатой. Разница в цене за улучшение жилищных условий — это главный вопрос, который возникает у клиентов в данной модификации обмена. Фактический размер доплаты и расчётные сроки, во многом, будут зависеть от профессионализма вашего риэлтора. Иногда, приходится вести сделку по году и более, чтобы найти самого выгодного покупателя на квартиру и отыскать на рынке самые интересные встречные предложения Но только такая кропотливая работа позволяет свести две сделки воедино и получить наилучший результат с наименьшими финансовыми вливаниями.

Размен 2-х или 3-х комнатной квартиры в границах одного района. Главной особенностью в этой версии обмена является исключительная осведомлённость соискателей о заданной геолокации — люди знают микрорайон или квартал как свои пять пальцев. Экспертное мнение местных жителей относительно потребительских качеств и характеристик вторички одновременно существенно упрощает и усложняет задачу задачу в подборе квартиры. С одной стороны это резко сужает круг потенциально интересных объектов, с другой — мешает клиентам окончательно определиться с выбором.

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
4. Кадастровый паспорт;
5. Домовая книга;
6. Паспорт;
7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Нужна помощь в обмене квартиры?

Обмен квартир в Москве и Подмосковье с помощью агентства «Капитал-Недвижимость» это быстро, удобно и выгодно. В вашем распоряжении База обмена квартир по Москве и Подмосковью и услуги профессиональных риэлторов по доступной цене, которые позволят вам значительно сократить время поиска подходящих вариантов для обмена и безопасно провести любую сделку по обмену квартиры в Москве или Подмосковье. В «Капитал-Недвижимость» вы получите надёжную помощь исключительно квалифицированных специалистов по недвижимости.

Обмен квартир в Москве — специфика сделки

С момента появления приватизации квартир и рынка недвижимости в нашей стране, т.е. уже более 20 лет — большинство обменов квартир проводятся через куплю-продажу. Если вы меняете своё единственное жильё, то это, в обязательном порядке одновременная сделка купли-продажи недвижимости. При обмене квартиры в Москве и Подмосковье, одновременно вы подпишите два договора — по одному вы продаёте свою квартиру, по другому, покупаете себе новую.

Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

• На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
• Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
• Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.

Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.

Обязательные документы при обмене.	Паспорт собственника / нанимателя. Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами.
Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету.	Ордер на квартиру / договор соцнайма. Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением.
Дополнительные документы по частной собственности.	Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности. Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности.

Обмен квартиры на новостройку

Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.

Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.

Альтернативные сделки — наша специализация!

Сейчас в России в целом и в Москве в частности наиболее широкое распространение получила практика совершения обменов через куплю-продажу. Такие схемы обмена на языке риэлторов называются «альтернативные сделки». Это чисто российское изобретение. Такой тип сделок был изобретен на заре рыночных отношений в сфере недвижимости в результате понятного опасения собственников, что после продажи своей квартиры им не будет подобран желаемый вариант для покупки, и они останутся с деньгами, которые стремительно обесценивались. Вот тогда риэлторы и разработали схему, при которой продажа квартиры могла стать состоявшейся при условии одновременной покупки другой (альтернативной) квартиры.

В России альтернативные сделки являются самой востребованной операцией на рынке недвижимости — они составляют порядка 60 процентов от общего числа сделок, совершаемых на рынке.

Понятие и виды обмена недвижимости

Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.

В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.

Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:

• равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
• с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
• разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).

Похожие записи:

• Алименты на ребенка инвалида до и после 18 лет
• Путевой лист-2023. Готовимся к электронному формату
• Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы