Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в квартире в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Какова в итоге цена вопроса
Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:
В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:
| Проект | Согласование проекта (госпошлины) | Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией | Издержки на посредников | Узаконивание через суд* |
| от 15 тыс. рублей | от 5 тыс. рублей | В пределах 7 тыс. рублей | от 20 тыс. рублей | от 30 тыс. рублей |
В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Как получить разрешение на перепланировку в государственных органах
По нормам жилищного законодательства процедуру оформления перепланировки можно разделить на 5 основных этапов:
- Изготовление проекта. Это не дизайн-проект или строительный план. Заказать проект можно в организациях, лицензированных на такой вид работы. Проектную документацию мне подготовили в Управлении архитектуры и градостроительства исполкома района. Ее стоимость зависит от площади, количества комнат и объема переделок.
- Согласование проекта в Межведомственной комиссии. Подала заявление и пакет необходимых документов в МВК. Считают, что перепланировка согласовывается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это заблуждение. В 10-дневный срок мне уже выдали решение о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения. По закону в течение 45 дней выдается разрешение либо отказ. В разрешении указывается период действия, в течение которого завершить перечисленные работы.
- Подписание акта ввода объекта в эксплуатацию. По окончании перепланировки межведомственной комиссией составлен и подписан акт о завершении. Значит перепланировка выполнена законно на основании разрешающих документов.
- Новый замер квартиры после перепланировки. Предоставила в БТИ старый технический паспорт для внесения изменений. Сотрудник БТИ выехал на квартиру для проведения проверки на соответствие изменений по проекту.
- Регистрация перепланировки. Получила новый технический паспорт жилого помещения в БТИ, который содержит описание изменений конфигурации квартиры, его жилой и общей площадей. Зарегистрировала его в Росреестре и получила новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
На этом этапе оформление завершилось, и перепланировка квартиры узаконена. Сразу после этой процедуры квартиру продала.
В новом техпаспорте общая площадь указана меньше. Это значит, что я переплачивала. Вроде мелочь, но в семейном бюджете не лишне, как говорится: «Копейка рубль бережет». Но ничего не поделать: «Скупой платит дважды».
«Перепланировка», «переустройство» и «реконструкция» — самостоятельные понятия, которые следует различать в виду принципиальных отличий между ними и правовых последствий, наступающих после их незаконного осуществления. Не все самовольно произведенные переделки подлежат узакониванию. Те, которые можно легализовать, осуществляются самостоятельно административным путем или в судебном порядке. В обоих случаях придется потратить время, нервы и деньги.
Бюро «PereplanHome» занимается юридическими проблемами, возникающими в ходе изменения конфигурации жилплощади. За разумное вознаграждение (стоимость наших услуг — лучшая в регионе!) можно узаконить сделанную перепланировку, сэкономить время и сберечь здоровье. Бесплатные консультации. Пишите, заказывайте обратный звонок, будем рады помочь!
Шаг 2. Получить техническое заключение
Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.
При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.
Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.
Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.
Необходимый пакет документов. Срок согласования
Узнав о местоположении жилищной инспекции и получив при необходимости техническую документацию на объект недвижимости, следует приступить к формированию пакета бумаг, необходимых для узаконивания планируемой перепланировки. Обязательным считается предоставление следующих документов:
- заявление, оформленное в простой письменной форме;
- подтверждающий право собственности документ;
- составленный проект планировки, который необходимо подписать в жилищной инспекции, придав бумаге статус юридически значимой;
- техпаспорт или выписка из ЕГРН;
- письменное согласие соседей с процедурой перепланировки.
На рассмотрение документации уходит около полутора месяцев.
Перепланировка или переоборудование? Нужно или нет согласовывать и узаконивать сделанный ремонт?
Во избежание административной ответственности и штрафов делайте перепланировку законным путем. В этом случае возникает логичный вопрос – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве на период 2020 года? Для этого нужно собрать и подать перечень документов по согласованию перепланировки в государственную жилищную инспекцию города Москвы — Мосжилинспекцию, с просьбой узаконить изменения, затем пройти все необходимые инспекторские проверки и получить документы, которые позволяют узаконить перестройку, даже если она уже сделана. Завершающим этапом является занесение изменений в технический паспорт. Пересчитывается площадь каждого помещения и квартиры в целом. Если площадь увеличилась или уменьшилась, рекомендуется получить новую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – ЕГРП.
Как узаконить перепланировку в квартире: 2 способа
Закон позволяет выбрать один из способов, как узаконить перепланировку:
- Через судебное решение путем подачи заявления с приложением необходимой документации.
- Через административное урегулирование с взаимодействием с администрацией города. Схема действий аналогична действиям по получению разрешения на перепланирование помещений.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
Неправильным было бы считать, что узаконивание изменений – формальность. Некоторые собственники считают нормальным, переоборудуя жилую комнату под сауну или бассейн на уровне 6-го этажа, другие спокойно разрушают внешние стены здания. Подобные случаи недопустимы и грозят обрушением всего здания, поэтому так важно перед началом работ убедиться, что все нормативы соблюдены и надзорные ведомства позволят узаконить перепланировку помещения.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;