Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная: понятие, практика применения и проблемы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладная представляет собой вид ценной бумаги, которая подтверждает, что приобретенная в ипотеку недвижимость передается в залог в обмен на кредитные средства. Для банка она является своеобразной гарантией того, что заемщик не станет отказываться от своих платежных обязательств: если по платежам будут допускаться просрочки, банк сможет продать заложенную квартиру и вернуть деньги. Таким образом, в оформлении данного документа заинтересованы в первую очередь именно кредитные организации.
По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков настаивают на регистрации документа, чтобы снизить риски и облегчить процесс взыскания долга, если клиент откажется платить.
Так, имея в своем распоряжении закладную, кредитная организация избавлена от необходимости собирать целый пакет различных документов, подтверждающих ее требования, — банку достаточно будет предъявить закладную. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки, например СберБанк.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Передача прав по закладной
Передача прав по закладной также имеет свои особенности (ст. 48 Закона об ипотеке), которые, с одной стороны, неравнозначны уступке прав (ст. 47 Закона об ипотеке) и, с другой, — залогу закладной (ст. 49 Закона об ипотеке). Передача прав по закладной совершается путем передаточной надписи в пользу другого лица (следующего владельца закладной), который становится новым ипотечным залогодержателем и одновременно кредитором по обеспеченному залогом обязательству; к нему вместе с правами по закладной переходят права по основному обязательству, вне зависимости от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (ст. 48 Закона об ипотеке). Передаточная надпись выполняется на закладной в простой письменной форме, подписывается указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, названным в предыдущей передаточной надписи, подлинность подписи которых может быть нотариально засвидетельствована. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Передаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.
Закладная как ценная бумага может и сама быть предметом залога в соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке. Норма этой статьи регулирует отношения, связанные с порядком передачи прав залогодержателя, удостоверенных закладной, другому лицу (залогодержателю закладной). Это лицо должно состоять в обязательственных отношениях с первоначальным (ипотечным) залогодержателем, названным в закладной, либо иным ее законным владельцем, и при неисполнении последним своих обязательств к залогодержателю закладной переходят все права по ней в порядке совершения на закладной передаточной надписи. При отказе передать эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода прав на себя. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Вырученные в результате реализации суммы обращаются на погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной, а оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой по закладной, другим кредиторам залогодателя и самому залогодателю (ст. 61 Закона об ипотеке). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. Купивший заложенную закладную становится ее законным владельцем, соответственно ипотечным залогодержателем.
Залог закладной как ценной бумаги ипотекой не является и не подлежит государственной регистрации. Закладная может закладываться бесчисленное количество раз. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны (ст. 48 Закона об ипотеке).
В целом, конечно, не совсем понятна правовая природа отношений, вытекающих из залога закладной. Если их можно считать ипотечными правоотношениями, то тогда они должны подробно регламентироваться Законом об ипотеке. Однако это не соответствует легальному определению ипотеки, поскольку в залог передается не недвижимое имущество, а имущественные права на него, удостоверенные ценной бумагой. И в таком случае подобные отношения подлежат регулированию нормами, посвященными залогу прав, согласованными с законодательством о ценных бумагах. На сегодня оборот закладных на рынке ценных бумаг еще проходит стадию становления, и без дополнительного регулирования не обойтись.
Депозитарный учёт закладной
Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии.
Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором. При этом, если предусмотрено договором, депозитарий может передать закладную другому депозитарию.
В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт.
После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.
С помощью закладной реализовать свои права может лишь банк, поэтому выдача дополнительных экземпляров не предполагается. Так где же находится закладная на квартиру? Она хранится у держателя залога, либо передается на законных основаниях третьим лицам (об этом должен быть поставлен в известность залогодатель). Поэтому рекомендуется посетить банк и сделать копию документа, которая может пригодиться при ситуациях, связанных с судом, утратой оригинала или выдачей дубликата.
Интересуетесь темой документации для ипотеки? Тогда вам могут показаться интересными следующие статьи:
- Что такое справка 2-НДФЛ и по форме банка?
- Как составить согласие супруга и обязательно ли оно?
- Как оформить и подать заявку?
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки?
Что такое закладная при ипотеке? Советы при оформлении
Ипотека – это вид кредита на покупку недвижимости, который выдается на длительный срок. Иногда он достигает даже 20 лет. Еще ипотеку оформляют на приобретения, например, автомобиля. В любом случае, сумма кредита будет немаленькой, поэтому для заключения договора об ипотеке нужно много документов и разрешений. Одна из важнейших бумаг – это закладная на имущество.
Закладная – это самый надежный вариант для оформления кредита на покупку жилья как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Даже если вы имеете слишком низкий доход или вообще не работаете, то банк позволит вам оформить ипотеку, если на руках будет закладная.
Как будет работать ипотека с электронной закладной в Сбербанке
Сбербанк стал первой кредитной организацией, которая начала оформлять электронные закладные по жилищным кредитам. Планируется переход на выдачу свыше 80% ипотечных займов в онлайн-режиме.
Схема выдачи закладной в Сбербанке включает в себя;
- составление бумаги параллельно с кредитным договором на выдачу заемщику ипотеки (документы не должны содержать никаких расхождений);
- подпись документа залогодателем с помощью электронной подписи;
- регистрацию бумаги в Росреестре (присвоение бумаге порядкового номера и ставит отметку об обременении);
- передачу на хранение в депозитарий;
- снятие отметок о нахождении недвижимости в залоге банка после полного погашения имеющейся задолженности.
Как оформляется закладная?
Теперь изучим, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, ВТБ или любом другом российском банке.
Заполняется и оформляется документ в банке, причем делается это сразу же по факту подписания кредитного договора. Таким образом банк защищает себя от возможного обмана со стороны заемщика, когда ссуда уже передана ему, а вот регистрировать обременение клиент отказывается.
Закладную официально подписывают и сотрудники банка, а клиент — только после полного предоставления требуемых документов. Далее нужно оплатить госпошлину за будущую регистрацию закладной. Пошлина обойдется в 2 000 рублей для физических лиц и 220 000 рублей для юридических лиц, если жилье еще не находится в собственности у заемщика.
Далее квитанцию об оплате вместе с остальным пакетом бумаг нужно направить в Росреестр лично в их отделении или же через МФЦ. В течение небольшого срока, 3-5 рабочих дней, будет произведена регистрация обременения. Заявителю из Росреестра будет послана или передана лично выписка из ЕГРН, удостоверяющая наличие обременения.
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
После того, как выплачена ипотека, действие закладной аннулируется — теперь на недвижимости нет обременения, а заемщик становится ее полноправным собственником. Это значит, что банк уже не может распоряжаться жильем. Закладную возвращают в течение одного-десяти дней, допустимый законом срок — календарный месяц, если иное не предусмотрено ипотечным договором.
Что конкретно нужно сделать заемщику, чтобы снять с имущества обременение:
- Полностью погасить ипотеку и взять справку о выполнении своих обязательств перед банком;
- Подать заявление о выдаче закладной и дождаться, когда документ попадает к вам в руки;
- Подать в Росреестр закладную, справку из банка о погашенной ипотеке и заявление на снятие обременения;
- Получить выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — эти бумаги лучше хранить.
Какие документы нужно предоставить?
Если для покупки недвижимости собственных средств недостаточно, то для решения вопроса о получении ипотечного кредита необходимо обратиться в банк к ипотечному менеджеру. После одобрения суммы кредита банк дает клиенту 90 дней для подбора подходящего варианта недвижимости.
Когда выбор сделан и окончательно согласован с банком, встаёт вопрос: как оформить ипотечный договор и закладную? Оформление закладной выполняется одновременно с подписанием ипотечного договора и происходит в один день с оформлением договора купли-продажи на выбранный объект недвижимости.
Какие документы необходимы для банка? В пакет документов для ипотеки входит:
- паспорт залогодателя;
- акт приема-передачи недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- кредитный договор;
- оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
- договор о страховании жизни и здоровья кредитора и недвижимости;
- разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (для новостроек);
- согласие супруга (супруги) о покупке или брачный договор.
С 1 января 2020 года взамен свидетельства о собственности и кадастрового паспорта введена выписка из ЕГРН, в которой отражены сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных на него прав, а также имеющихся обременениях. Получить ее можно в МФЦ или через сайт Росреестра.
Можно ли внести изменения в закладную
Согласно п. 6 ст. 13 закона № 102-ФЗ участники сделки по соглашению могут изменить условия закладной.
Это делается одним из двух способов (п. 7 ст. 13 закона № 102-ФЗ):
- Первый способ:
- составляется письменное соглашение о внесении изменений в закладную;
- оно прикрепляется к закладной (т. е. становится неотъемлемой частью документа);
- госорган регистрирует соглашение, а в тексте самой закладной дается ссылка на него (на соглашение), на дату регистрации, ставится подпись должностного лица и печать Росреестра.
- Второй способ изменения условий:
- участниками сделки составляется письменное соглашение, которое подается в госорган на регистрацию;
- залогодержателем в Росреестр отдается старая закладная для ее аннулирования;
- залогодателем, в свою очередь, составляется новый документ с учетом оговоренных изменений;
- госорганом вносится запись в ЕГРН, новая закладная вручается кредитору (залогодержателю).
Оформление закладной на недвижимость многим кажется сложным процессом. Обычно у залогодателей возникают следующие вопросы:
- Как узнать, оформлена ли в банке закладная?
Жильё, взятое в ипотеку, в любом случае находится в обременении, и после закрытия долга его нужно перевести в полную собственность. Наличие или отсутствие закладной влияет на срок этого. Получить точный ответ можно в банке или по выписке из ЕГРН.
- Ипотека без оформления закладной в банке возможна?
Да, это не является обязательным условием выдачи кредита. Однако так банки предлагают более лояльные условия, и оформление часто соответствует интересам заёмщика.
- Что делать, если берётся ипотека на строящийся дом?
В таком случае залог – это право требования к застройщику. Гарантией банка выступает право требовать от компании-застройщика исполнения обязательств по строительству.
- Где хранится бумага?
Она остаётся у залогодержателя. В данном случае в этой роли выступает банк. Залогодатель может держать на руках копию. Оригинал ему будет возвращён только после уплаты долга.
- Где найти номер закладной по ипотеке?
Каждый документ имеет свой идентификационный номер, состоящий из 13 знаков. Его присваивает банк. Обратите внимание на пункт «Дата регистрации, место и номер». Если там нет цифр, то можно обратиться в банк или сделать выписку из ЕГРН.
- Что должно содержаться в тексте?
Закладная самым подробным образом отображает все возможные данные: сведения о залогодателе и залогодержатели, информацию о жилье и условиях ипотечного договора. Обязательно нужно проверить правильность данных и наличие подписи и печати банка.
- Каков срок действия?
Срок действия совпадает со сроком кредитования. При досрочном погашении уменьшается срок действия закладной.
- Можно ли внести изменения?
Внесение изменений именно в закладную по закону запрещено. При согласии обеих сторон делается дополнительное соглашение о внесении. Как и основной документ, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Позаботьтесь о наличии дубликата.
- Банк продал закладную, что делать?
Ничего. Условия кредитования для вас останутся прежними. Однако могут измениться реквизиты счёта. Об этом банк известит в течение 30 дней.
На протяжении действия бумаги она может быть продана или обменяна несколько раз. Это нормальная практика. Даже если бумага оказалась в другом регионе, переживать не стоит.
- Как влияет досрочное погашение в банке?
Никак. Срок действия закладной сокращается. Не важно, выплатили вы долг вовремя или в два раза быстрее. Банк в любом случае после внесения последнего платежа обязан вернуть документ.
- Как сделать возврат при досрочном погашении?
Если ипотека закрыта раньше установленного срока, то порядок получения остаётся прежним. Сначала нужно написать заявление на возврат закладной, затем погасить её в Росреестре.
- Сколько хранится закладная?
Она хранится на протяжении всего срока действия договора и ещё не менее 3-х лет, как уплачена ипотека. Клиент должен как можно быстрее погасить документ, так как без него он не имеет права совершать сделки без согласия банка. После перехода полных прав собственности использованные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, пока действует срок исковой давности.
- Не отдают документ, что делать?
Если банк отказывает выдавать бумагу, этим он нарушает закон. Необходимо составить досудебную жалобу на имя руководителя. Если она останется без внимания, стоит обратиться в Центробанк или подать иск в суд.
- Что делать в случае потери в банке?
Обратиться в банк, чтобы он за свой счёт восстановил документ, или сделать это самостоятельно. Чаще всего бывает быстрее обратиться в Росреестр и получить дубликат самостоятельно.
- Где хранится закладная после погашения?
Росреестр аннулируют бумагу, и она теряет юридическую силу. Вы можете оставить её там или забрать себе.
Закладная по ипотеке: понятие, функции и значение
Стоимость квартиры велика, поэтому чаще всего ипотечный заем оформляется на часть ее стоимости. Оставшуюся часть суммы покупатель вносит за счет собственных средств (первоначальный взнос). Однако, в залоге фигурирует вовсе не часть квартиры (доля), а она вся.
Перед тем как подписывать подготовленный банком документ, следует очень внимательно его прочесть (забрать домой, показать своему юристу). Каждый его пункт после подписания обязателен к исполнению сторонами. Если спорный пункт не противоречит законодательству, то сколь бы невыгодным для любой из сторон он ни был, выполнять его придется.
Клиент вправе предложить иной предмет залога (не приобретаемую недвижимость):
- земельный участок;
- другую квартиру;
- коттедж, загородный дом;
- промышленный объект;
- коммерческую недвижимость – магазин, салон красоты, офис.
Важный нюанс: предмет залога может принадлежать члену семьи (супругу, ребенку, внуку, родителям) ипотечного заемщика. В этом случае согласие на залог его владельца обязательно заверяется нотариально.
Если говорить просто, то залог — это определенное имущество, которое принадлежит физ.лицу или компании, и которое они обязуются отдать кредитору в случае, если не будут исполнять свои обязательства по договору.
В качестве предмета залога может выступать следующее:
- Автомобили и другие транспортные средства;
- Недвижимое имущество (жилое, нежилое, коммерческое);
- Драгоценные металлы;
- Ценные бумаги;
- Ювелирные изделия;
- Дебиторская задолженность;
- Денежные средства, которые должны поступить в будущем на счета в банках по ранее заключенным контрактам, да и сами контракты;
- Реализуемые организацией или предпринимателем товары.
При залоге движимого имущества стороны вправе обратиться к нотариусу и подать уведомление для учета залога в специальном реестре.
Залог может быть двух видов:
- Заклад — это когда имущество передается залогодателем кредитору на хранение;
- Классический залог — это ситуация, когда несмотря на то, что имущество заложено, оно все же остается у залогодателя.
Обратить взыскание на залоговое имущество, кредитор может и без суда — если между сторонами было заключен договор, в котором прямо указывается о внесудебном режиме обращения взыскания. При этом, даже если договор уже заключен и оговорки о внесудебном порядке обращения взыскания на залоговое имущество нет, стороны вправе инициировать подписание дополнительного соглашения к такому договору. Этим соглашением и будет устанавливаться внесудебный порядок.
В соглашении о внесудебном порядке стороны могут также установить и регламентировать: правила процесса реализации, размер вознаграждения и организацию, которая будет заниматься реализацией, а также другие нюансы процедуры в случае, если стороны будут вынуждены прибегнуть к ней.
Кроме того, есть особенность в случае, если залогодатель является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то есть зарегистрирован как ИП. Тогда соглашением между сторонами могут быть установлены следующие условия:
- Оставление залога за залогодержателем;
- Продажа предмета залога залогодержателем другому лицу, но при этом цена не должна быть ниже рыночной стоимости.
При наличии соглашения между сторонами о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, механизм взыскания будет следующим:
- Залогодержатель направляет должнику уведомление о начале процедуры обращения взыскания на залог.
- Предмет залога передается залогодержателю, после чего последний информирует должника о месте и времени торгов. При этом реализация не может быть произведена ранее, чем через 10 дней с даты получения должником уведомления.
- После реализации имущества в залоге, полученные от этой операции денежные средства идут на погашение долга.
- В случае, если торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить заложенное имущество.
- Если залогодержатель отказывается от выкупа, через месяц будут проводиться вторые торги.
- В случае, если и вторые торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить залог по стоимости на 25% ниже первоначальной.
- Если залогодержатель отказывается от выкупа дважды — требование по залогу прекращается.