Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем может обернуться сдача квартиры без договора?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 811, главы 59 Гражданского Кодекса Украины, договор аренды квартиры составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. После этого специалист уведомляет налоговые инстанции о подготовке договора аренды.
Какой налог платят арендодатели в статусе ФЛП
Пример расчета фискального обязательства за месяц для арендодателя в статусе ФЛП из первой группы плательщиков единого налога. Такой выбор группы ФЛП обусловлен максимальным размером годичного дохода — 300 тыс. грн. Для владельца-арендодателя одной квартиры такой доход в ГФС сочтут реальным.
Данные для расчета:
1. Квартира площадью 60 квадратных метров. Такое жилье пользуется спросом, и владельцы охотно выводят его на рынок аренды. За квартиру такой площади не надо платить налог на недвижимость. Жилой метраж 60 квадратных метров входит в льготу с нулевой ставкой налогообложения. Это правило прописано в статье 266 НКУ.
- Повышающий коэффициент для квартир в домах, расположенных в исторической части Киева — 1,25.
- Повышающий коэффициент для квартир в домах, признанных объектами культурного наследия — 2.
Такую методику расчета месячной стоимости аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физлицу Киевсовет утвердил в постановлении №42/9630 от 2 октября 2013 года. Норма действует в 2020 году.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Где найти образец договора аренды квартиры
Если планируете заполнить договор на аренду квартиры вместе с владельцем недвижимости сразу после утверждения всех условий сделки, а заверить документ у нотариуса самостоятельно, вам нужно:
- скачать договор аренды квартиры;
- распечатать документ;
- внести в документ все необходимые данные;
- подписать бумагу.
Затем – заверить договор аренды у нотариуса.
При этом собственнику жилья необходимо оплатить:
- взнос в Пенсионный фонд: он составляет 1% от суммы сделки для каждого из платежей. Если собственник получает за аренду жилья 5000 грн в месяц, то сумма отчислений в Пенсионный фонд – 50 грн;
- военный сбор – 1,5%;
- госпошлину – 0,01% от суммы договора аренды.
Также владелец квартиры оплачивает обязательный налог. Его размер зависит от выбранной системы налогообложения.
Для физических лиц он составляет 18% от объекта налогообложение. Но если доход физического лица превышает отметку в 10 минимальных зарплат, то размер сумма выплат увеличивается до 20%.
Учтите, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно по договоренности сторон – они разделяют оплату поровну или кто-то оплачивает всю стоимость услуг. Сумма за работу специалиста обсуждается в индивидуальном порядке.
Ниже вы можете скачать разработанный нами договор аренды квартиры. Вам представляется возможность выбрать между «базовой» и «расширеной» версией, которые в свою очередь имеют следующие отличия.
- Базовый — стандартная ответственность арендатора, меньшее количество регулируемых договором ситуаций, не содержит приложений
Как расторгнуть договор аренды жилого объекта
Расторжение договора аренды квартиры по желанию одной стороны – запрещено.
Если собственник жилья планирует приостановить сделку, он должен сообщить квартирантов за три месяца о своем решении, или сослаться на информацию, изложенную в конкретном пункте подписанного документа на съем жилья.
Если квартиранты соглашаются на условия, предложенные владельцем жилого объекта, то договор расторгается в двустороннем порядке. Если – нет, то спорная ситуация решается через суд.
В каких случаях арендодатель может расторгнуть договор
Согласно статье 783 Гражданского Кодекса Украины собственник жилья имеет полное право требовать расторжение договора аренды квартиры, если квартиросъемщик:
- использует помещение не по назначению или вопреки условиям, прописанным в документе;
- без разрешения передал жилой объект в пользование третьей стороне;
- своими действиями создает угрозу для благосостояния помещения.
Как сдать квартиру в аренду правильно в Украине
Все начинается с поиска клиентов, как это делать, будет подробно описано.
Обсудить все возможные детали проживания и подписать договор аренды квартиры
ВАЖНО! Внимательно прочтите статью Гражданского кодекса Украины, которая регулирует отношения между арендодателем и арендатором (ссылка)
Взять залоговую сумму. Особый момент – это условия возврата залоговой суммы. Обязательный пункт для внесения в договор аренды.
Получить деньги, зафиксировать показания счетчиков воды, газа, электричества, передать ключи от квартиры.
Оплатить налоги, сумма налога за аренду жилья рассчитывается и исходит из полученной прибыли. При этом с 1 января 2016 года в Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18% плюс 1.5% военный сбор.
Наиболее популярная схема налоговой оптимизации — занижение стоимости аренды. Со съемщиками жилья заключается договор аренды, в котором указывается минимальная сумма (с которой и платится налог в 15%), а остальное платится «в конверте». Для подстраховки подписывается дополнительный договор, в котором закреплено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке и без предупреждения изменить сумму путем выставления счета. Таким образом, собственник жилья спокоен: если квартиранты вдруг прекращают платить «нал», им всегда можно предъявить второй договор и истребовать на его основании остальную сумму. Но занижение налогооблагаемого дохода незаконно и может повлечь за собой даже уголовную ответственность.
Есть еще схема — ссуда, когда помещение передается в пользование вообще бесплатно, а оплата происходит «устно» из рук в руки. И снова заключается дополнительный договор, который позволяет арендодателю в любой момент изменить условия передачи жилья в пользование и тем самым выгнать жильца, который отказывается платить.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Ответственность за неуплату налога
В соответствии со ст. 119 и 122 НК ФР, предусмотрена ответственность в виде штрафов за непредставление декларации по налогу (специальной формы по расчету суммы сбора) и за неуплату налога. В первом случае сумма штрафа определяется в 5% от потерянной государством суммы сбора , во втором в 20% (при наличии умысла — 40%).
Существует и статья в УК РФ за неуплату налога, но она предполагает ответственность только за крупный ущерб и редко применяется по отношению к гражданам.
Однако, не стоит думать, что налоговые органы вообще не могут установить подобное правонарушение со стороны физического лица. Не обязательно арендатор несет договор и доказательства оплаты (получения дохода) в ИФНС, он в этом редко бывает заинтересован (если только нет споров и разногласий), очень часто жалобы поступают от соседей. Нередко граждане вследствие неграмотности сами подтверждают факты получения дохода.
Был случай на практике, когда по жалобе соседей была проведена проверка УК и обнаружено, что в квартире, где нет счетчиков и официально никто не проживает, на самом деле живет несколько человек. Собственник в результате был вынужден уплатить коммунальные расходы с учетом перерасчета за 3 года (срок исковой давности) по нормативам.
Какие бывают способы уплаты налога за сдачу квартиры в аренду
Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:
|
Как уплатить налог |
|
|
1. |
платить как физическое лицо — НДФЛ |
|
2. |
оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) |
|
3. |
купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН) |
|
4. |
оформиться самозанятым |
Ставка налога на недвижимость
Как правило, ставку налога на недвижимость устанавливают местные органы власти, поэтому она отличается в разных городах и может меняться каждый год. Если в 2016 году она была от 0 до 3 процентов минимальной заработной платы, то позже, в 2017 и 2018 годах, максимальную ставку уменьшили до 1.5%.
На сегодняшний день ставка налога на общегосударственном уровне ограничена – не более 1,5% от минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного года за 1 квадратный метр.
В Харькове, Запорожье, Сумах ставка налога для оплаты была 2%. А в Киеве, Львове, Херсоне, Тернополе, Николаеве, Ужгороде, Черкассах, Хмельницком, Полтаве, Черновцах, Чернигове и Луцке – 1%. В Ровно, Львове и Кропивницком – 0,5%.
На 1 января 2016 года минимальная зарплата была 1378 гривен. Следовательно, сумма налога в Харькове и Запорожье за 1 кв. м. сверх льготной площади равна 27,56 гривен.
Налог на недвижимость для юридических лиц
Как для физических лиц, так и для юридических, предусмотрен налог на недвижимость. Он регулируется статьёй 266 Налогового кодекса Украины. Если обобщить смысл статьи, то можно сделать вывод, что списка льгот по налогу на недвижимость у юридических лиц нет, кроме определённых видов деятельности. Как правило, они платят за всю недвижимость, которая подлежит налогообложению.
Ставки налога для юридических лиц лучше узнавать у местных органов власти или налоговой в вашей области. Они меняются в зависимости от типа и назначения имущества.
Как правило, порядок уплаты налога на недвижимость для юридических лиц несколько иной. Они сами должны заполнить налоговую декларацию и отправить её в налоговую.
Налоговую декларацию нужно подать не позднее 20 февраля каждого года с разбивкой по кварталам. Если это новоприобретённое имущество, то налоговую декларацию нужно подать не позднее 30 дней с момента получения права собственности.
Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога (1 или 3% от дохода в зависимости от режима), эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году – 60 000 тенге.
Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.
Патент
Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
- личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
- доход не более 3 528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.
Из них:
- соцотчисления — 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 месяцев);
- пенсионные взносы — 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 месяцев);
- медстрахование — 50 400 тенге (5% от 1,4×60 000 за 12 месяцев).
С учётом ИПН (1% от 100 000 за 12 месяцев = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.
Чтобы получить патент:
- Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
- Выберите режим на основе патента.
- В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.00.
Упрощённая декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога – 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия для оформления «упрощёнки»:
- численность работников за налоговый период до 30 человек;
- доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
- наличие кассового аппарата.
Цены упали в два раза
Сдача квартир на сутки — бизнес, на первый взгляд, простой и доходный, однако он таит массу нюансов и сложностей, требует полноценной самоотдачи. Так считает индивидуальный предприниматель Ирина (имя изменено. — Прим. «Про бизнес»), «суточница» со стажем. Уже больше 7 лет она сдает в Минске квартиры на сутки, предварительно взяв их в субаренду. Сегодня у нее в работе четыре квартиры. Как правило, большинство «суточников» ведет 2−4 квартиры.
— Доходность этого бизнеса сильно снизилась в последние годы, — говорит Ирина. — Здесь оказала свое влияние в том числе пандемия. Сегодня упала покупательская способность клиентов, что привело к снижению стоимости квартиры. Если еще пару лет назад цена стандартных столичных апартаментов составляла $ 40−60 в сутки, то сегодня аналогичная квартира сдается за 60−80 рублей (около $ 23−31).
То есть цены упали в два раза.
Значимая часть расходов в этом бизнесе — налоги и повышенная «коммуналка» (для квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, устанавливаются коммунальные платежи по экономически обоснованным тарифам). А ведь чтобы бизнес работал, нужно еще постоянно тратиться на рекламу, своевременно ремонтировать жилье, обновлять интерьер, закупать бытовую химию и т.п.
Само ведение бизнеса, по сути, не отличается от других видов деятельности: нужно вести бухгалтерскую документацию и книгу учета доходов, подавать отчеты в налоговую, Белстат, ФСЗН, РУВД (по иностранным гражданам).
Как расторгнуть договор?
В обычной ситуации договор найма расторгается по истечении его срока. Если в договоре не указан срок, то он расторгается в связи со смертью нанимателя или наймодателя. В случае, когда после смерти стороны договора в квартире остались проживать родственники, которым уже исполнилось 18 лет, то они имеют первоочередное право на аренду жилплощади.
Изменить или расторгнуть договор найма жилого помещения раньше срока стороны могут в любой момент по договоренности между собой, но предупредить об этом намерении каждая из сторон должна не позднее чем за 1 месяц.
В случае, когда жильцы решают выехать раньше срока, договор признается расторгнутым со дня выезда нанимателей. При этом важно иметь в виду, что все долги по арендной плате и коммунальным услугам должны быть погашены. Иначе собственник имеет полное право взыскать эти суммы через суд.