Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровое мошенничество: как землевладельцу обезопасить свою собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.
Советы экспертов по безопасной сделке
Вас должно насторожить, если:
- Продавец препятствует визуальному осмотру участка, документов до сделки.
- Сильно занижена стоимость участка ввиду якобы спешности сделки для продавца.
- Правоустанавливающие документы на участок оформлены менее трех лет назад (общий срок исковой давности).
- За последние годы было несколько последовательных продаж данного участка.
- Вы обнаружили любые нестыковки в документах.
- Продавец действует по доверенности.
- Продавец настаивает на оформлении сделки через “своего” нотариуса. В данном случае может иметь место сговор группы лиц, включая представителя юстиции.
Мошенники без особых проблем втягивают слишком доверчивых граждан в финансовые сделки, схемы которых продуманы заранее. Практически невозможно заподозрить человека в обмане, а потом тяжело доказать незаконность действий.
Нередко бывают случаи, что мошенники придумывают оригинальные истории о родственных связях с владельцем земли. Человек покупает участок и думает, что все прошло успешно, но через некоторое время появляется на пороге личность, которая доказывает, что земля принадлежит ему по наследству.
Без особых разбирательств происходит афера и покупатель остается без денег и недвижимости. В подобном случае необходимо читать внимательно все документы и проконсультироваться с юристом. Еще было бы желательно обратиться за помощью к юристам со своей стороны, а не с теми, кого посоветовал риэлтор.
Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.
Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Аферы с недвижимостью и их разоблачение
Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.
Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.
Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.
Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.
Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.
Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.
Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.
Наказание и сроки давности
Чтобы начать восстанавливать свои права, нужно иметь представление о том, как доказать мошенничество с недвижимостью. И здесь полиции, прежде всего, нужно представить все документы по совершенной сделки с обманом.
Обязательно нужно описать личность мошенника. Вполне возможно, что он уже фигурирует в другом деле: ведь часто аферы с недвижимостью осуществляются неоднократно.
Нужно также понимать, что уголовное дело по факту мошенничества с недвижимостью может быть возбуждено в пределах определенных сроков. По квартирам и другому жилью они, как правило составляют 10 лет (ст. 78 УК РФ).
Однако мошенничеством потерпевшему причиняется и существенный материальный ущерб. Он может быть взыскан в судебном порядке.
В этом случае исковая давность по мошенничеству в сфере недвижимости составляет 3 года или с момента совершения преступления либо же со дня, когда потерпевший узнал о своих нарушенных правах.
Статья за мошенничество с недвижимостью (ст. 159 УК РФ) предполагает и подачу гражданского иска на стадии уголовного дела. Для этого пострадавший должен следователю написать заявление о признании его потерпевшим, частным обвинителем и гражданским истцом. Сам иск будет идти приложением к данному ходатайству.
Как избежать обмана при покупке?
Итак, теперь вы знаете большинство возможных опасностей и уловок злоумышленников. Теперь стоит научиться с ними бороться. Существует несколько простых правил, которые помогут избежать обмана:
- Всегда проверяйте вашего продавца. Продажей земельных участков могут заниматься только лицензированные организации, которые имеют полный пакет необходимых для работы бумаг и регистрацию в соответствующем госреесте. Всегда начинайте работу с риэлторами с проверки их документов – не бойтесь показаться грубым, это обычная практика;
- Нанимайте независимых экспертов. По сравнению с теми убытками, которые вы понесете в случае мошенничества, стоимость их услуг крайне незначительна. Однако именно независимы специалист сможет провести собственную оценку земельного участка и выяснить, верные ли вам были предоставлены бумаги;
- Пользуйтесь услугами юристов. Они смогут проверить договора на законность, добыть необходимые данные из госреестра, провести все необходимые юридические процедуры при продаже земельных участков. Кроме того, у большинства юристов уже есть опыт обнаружения мошенников, и они смогут сразу сказать, стоит ли доверять вашему продавцу или нет;
- Тщательно проверяйте все документы, которые вам дают на подпись. Да, бумаги для проведения регистрационных действий с земельными участками могут складываться в толстые книги, однако читать их обязательно – нужно хорошо знать все условия сделки и следить за тем, чтобы в них не было никаких лазеек или обходных путей.
В чем суть самозахвата
Согласно законодательству РФ, владение и использование земли становится легальным только после оформления государственной регистрации прав на нее. Пока не будут определены границы, произведена регистрация и получено право собственности, любые действия в отношении эксплуатации и сделок с наделами считаются незаконными.
Самовольный захват земли – это ее присвоение и использование лицом, которое не имеет на участок законных прав, по собственной инициативе и для достижения личных целей.
Правонарушителями могут оказаться не только обычные граждане, но и должностные лица. Эксплуатация и владение земельным наделом без разрешения и документального оформления квалифицируется как незаконный захват земли и является нарушением, за которое предусмотрена административная ответственность.
Санкции против правонарушителей предусмотрены Кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.1) и Земельным кодексом (ст. 76).
Кроме предусмотренных этими законами мер, к лицам, занявшим землю без разрешения владельца, применяют и иные санкции. В первую очередь они обязаны возвратить надел собственнику и возместить ему причиненный вред.
Прежде чем решиться на присвоение чужой территории, стоит понимать, что такое самозахват земельного участка и какие правовые последствия он может иметь.
Административное наказание
При применении административных мер назначаются санкции, предусмотренные КоАП. В этом случае имеет значение, к какой категории относится лицо, незаконно завладевшее землей.
Размеры штрафов напрямую зависят от стоимости надела и составляют для:
- юридических лиц – 2 – 3% (не менее 100 000 рублей);
- должностных лиц – 1,5 – 2% (не менее 20 000 рублей);
- физлиц – 1 – 1,5% (не менее 5 000 рублей).
Если не была проведена оценка земельного надела, штраф имеет фиксированную величину и составляет:
- юрлица – 200 – 300 тыс. рублей;
- должностные лица – 40 – 50 тыс. рублей;
- физлица – до 10 тыс. рублей.
Определение правовой охраны земельных ресурсов включает систему закрепленных законодательством мер, которые направлены на обеспечение рациональной эксплуатации земель, сохранение и повышение их плодородия, защиту от разрушения и истощения.
Эти меры применяются комплексно и осуществляются с целью:
- недопущения деградации/разрушения земель и других негативных последствий хозяйствования путем стимулирования природоохранных технологий производства;
- обеспечения восстановления и улучшения аграрных территорий, которые подверглись нарушению или деградации;
- создания правил проверки и учета экологического состояния ресурсов.
Как составить жалобу на самозахват земли?
Жалоба оформляется в свободной форме, либо если в том или ином органе имеется форма или образец, тогда можно заполнить соответствующую форму или образец.
В жалобе необходимо указать следующее:
- название органа, в который подается жалоба
- сведения о заявителе, т.е. Ф.И.О, адрес, номер телефона
- название документа – жалоба
- в тексте жалобы излагаются обстоятельства обращения, т.е. кем, где произведен самозахват участка, чем это подтверждается
- в конце жалобы заявитель указывает свою просьбу, например, принять меры.
- если к жалобе прикладываются документы, то они перечисляются в приложении
- жалоба должна быть подписана заявителем
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО
Например, при приобретении объекта недвижимости по наследству. Собственник вступает в наследственные права в положенный срок, оформляет недвижимость на себя. Далее — выходит на сделку, отчуждает объект. Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире. В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной. Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы.
Этот вариант риска действительно является одним из самых сложных — его никак заранее невозможно предвидеть. Но в соответствии с текущими требованиями законодательства представление правоустанавливающего документа при оформлении наследственных прав собственника осуществляется нотариусом, т.е. собственник — будущий отчуждатель объекта может прийти непосредственно на саму сделку по такому отчуждению, не участвуя в процедуре оформления своих наследственных прав на имущество. Поэтому вопрос о возможности представления копии такого документа отпадает сам собой.
Определенно, что любой правоустанавливающий документ на недвижимость несет в себе историю такого объекта, из которой нужно сделать определенные выводы. Но что касается самой возможности представления такого правоустанавливающего документа на сделку в копии, необходимо обратить внимание, что действующее законодательство позволяет вовсе не представлять его при обращении за регистрацией последующей сделки по нему, и поэтому неважно, предоставите вы его в копии или вовсе не представите — вся информация есть в государственном реестре недвижимости.
КАК ЗАКЛЮЧИТЬ БЕЗОПАСНУЮ СДЕЛКУ?
К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, приобретателю прав на недвижимость не сможет дать ни один специалист. В интересах приобретателя прав — собрать как можно больше информации о таком объекте недвижимости и его правообладателе.
Конечно, можно, не обращаясь к профессионалам в этой области, если у приобретателя прав есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно проверить объект по определенным базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно.
Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако, если туда вклеена чужая фотография, сайт этого не отразит. В случае если собственник умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это можно будет узнать. На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений или ограничений прав по нужному объекту. На сайтах судебных органов власти потенциальный приобретатель найдет информацию о возможных судебных производствах в отношении такой недвижимости. В случае если это квартира, на сайте госуслуг можно заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был там зарегистрирован. В соответствии с действующим законодательством, в том числе разъяснениями судов, лица, которые были зарегистрированы в квартире до ее приватизации, имеют право на проживание в ней, даже в случае, если не имеют какой-либо доли в собственности. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Но при проверке так называемой чистоты сделки не главное знать, где какую справку заказать, как считают агенты по недвижимости, ставя своей компании это в высокий уровень профессионализма в сопровождении таких сделок, самое важное — это понимание, зачем нужна та или иная информация по объекту, какой вывод из нее нужно сделать и к чему это может привести, выстроить определенную цепочку возможных юридических последствий.
Существуют более категоричные мнения — юридическую работу никакие электронные базы данных не заменят, нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы. На практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать.
Рассуждая о возможности приобретения прав на объекты недвижимости без юридического сопровождения такой сделки, приобретатели прав сильно рискуют своими деньгами. Немало людей, которые совсем не ориентируются в вопросах недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам, и тому очень много примеров на практике. Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в Интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Ведь понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет, но потенциальные покупатели, озабоченные «удачным вариантом», не думают о возможном обмане и только потом обращаются за юридической помощью, когда задача на порядок усложнилась и варианты с нужным результатом минимальны, зато можно сказать: «…ну вот такие у нас юристы — ничего не могут…»
Конечно, в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неспециалисту вряд ли будет известно: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т.д., но поэтому и нужно обращаться за профессиональной помощью в этом случае, ведь суммы сделки, которыми рискует приобретатель прав, совсем не малые.
Интересно, что зачастую, обращаясь за сопровождением рассматриваемых сделок к услугам агентств недвижимости и оплачивая при этом немалый процент от суммы проводимой сделки, приобретатели прав считают, что их интересы под юридической защитой. На самом деле у агентства недвижимости свой интерес — факт проведения сделки и получения своего процента в сущности только за «сводку» продавца с покупателем, им не интересно обеспечивать интересы сторон, иначе сделка может не состояться, их основная задача — обеспечить свои интересы. Но при этом как приобретатели прав, так и собственники объектов не готовы уплачивать какую-то символическую сумму, по сравнению с риелторским процентом от сделки, за действительное юридическое сопровождение такой сделки с учетом интереса приобретателя прав и/или собственника, независимому специалисту в данной области, не заинтересованному в исходе дела. При таком сопровождении задача профессионала — определить возможные риски в предстоящей сделке и при наличии такой возможности минимизировать их.
Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать сделку по приобретению прав на объект недвижимости. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий.
Мошенничество с землей – ситуации нередкие. Многие на этом погорели. Поэтому юристы всегда предупреждают, что любые сделки надо проводить при участии специалистов. Но если такой возможности нет, то при проведении сделки надо потребовать от продавца следующие документы:
- свидетельство (сертификат) о праве на собственность земли;
- выписку из Единого Государственного Реестра Потребителей (ЕГРП);
- акт, подтверждающий, что приватизация земли проведена;
- сведения из ЖЭУ;
- то же самое из налоговой инспекции;
- договор, подтверждающий куплю-продажу, или если земельный участок попал в руки владельца по наследству или способом дарения.
Во всем этом есть один тонкий момент, связанный с новым Кадастровым Кодексом. В нем прописано, что на один земельный участок может принадлежать нескольким дольщикам. К примеру, членам одной семьи. Поэтому, приобретая земельный надел, надо поинтересоваться об этом заранее. И если обнаружилось, что владелец не один, то придется потребовать от продавца заверенные нотариусом разрешения на продажу от всех дольщиков.
Интернет – помощник в поиске владельцев земельных участков
С появлением интернета многие бюрократические препоны стали легко преодолимыми. К примеру, Росреестр создал свой сайт, куда загружены все земельные участки России. Здесь храниться полная информация о них и об их владельцах. Чтобы узнать, кому принадлежит тот или иной надел, надо в окошко поиска вбить кадастровый номер земельного участка. И тут же высветится информация о его хозяине.
Но нередко встречаются ситуации, когда никто не знает этот кадастровый номер. Проблема решается просто. Для этого надо перейти в раздел – «Публичная карта». Здесь установлена карта России, на которой указаны все участки. Вам просто надо найти свой региона, район, где необходимый земельный надел расположен. Нажимаете на него, и на экране высветится информация о самой земле. То есть ее площадь, границы и, конечно, кадастровый номер. После чего полученный код надо вбить в поисковик сайта. Конечный результат – сведения о владельце земельного надела.
Отличие мошенничества от смежных составов преступлений
В практической деятельности правоохранительных органов нередко встречаются такие ситуации, когда признаки отдельных преступлений имеют некоторое сходство с мошенничеством, что создает определенные трудности для правоприменителя в процессе квалификации анализируемых деяний. Данное обстоятельство обуславливает необходимость в проведении разграничения между мошенничеством и другими сходными составами преступлений.
В уголовно-правовой литературе все хищения принято подразделять на формы и виды.
Под формами хищений понимаются предусмотренные уголовным законодательством способы их совершения, отличающиеся друг от друга по механизму завладения имуществом.
В науке уголовного права в зависимости от способа выделяется шесть форм совершения хищения:
1) кража (ст. 158 УК РФ);
2) мошенничество (ст. 159 УК РФ);
3-4) присвоение или растрата (ст. 160 УК РФ);
5) грабеж (ст. 161 УК РФ);
6) разбой (ст. 162 УК РФ). Полагаю, что к формам хищений следует отнести и вымогательство, которое по своим юридическим признакам, способу совершения, а также моменту окончания преступления схоже с разбоем.
От других составов хищения чужого имущества мошенничество отличается специфическими способами его совершения – путем обмана или злоупотребления доверием, поскольку именно в результате обмана или вследствие того, что мошенник умышленно злоупотребляет оказанным ему доверием, собственник либо иной владелец добровольно и по собственной инициативе выводит имущество из своего владения либо передает право на данное имущество и, таким образом, предоставляет виновному правомочия владения, пользования, распоряжения, а также управления похищенным.