Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимость в Крыму в 2022-м: объясняем, почему стоит вкладываться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на существенное падение спроса, цены на дома в Крыму не снижаются. По оценкам экспертов «Этажей» (проанализировали данные по 5 тыс. объектам загородной недвижимости из своей базы), в марте — июне средняя стоимость загородных домов в Севастополе и Симферополе выросла на 28%, а в Ялте — на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Только за последний месяц рост средней стоимости загородных домов в этих локациях составил 4–5%», — отметил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи». «Распродажи недвижимости в Крыму мы не отмечаем, собственники удерживают установившиеся цены, однако, как и по всей России, сейчас из-за относительно низкого спроса стали более лояльны к торгу. В среднем при продаже скидка составляет 3–4%, в прошлом году она была на уровне 2%», — добавил эксперт.
Средняя цена на квартиру в Крыму в рублях
Сильнее всего меняется цена квадратного метра в Крыму по районам. Однушка в центре стоит в 3-5 раз дороже аналогичного объекта на окраине. Усредненный вариант — недвижимость в спальном районе.
Стоимость также зависит от:
- года постройки здания — новые многоэтажные дома ценятся выше тех, которые построены в XX веке;
- ремонта или тип +отделки — жилье с качественным ремонтом стоит больше объектов с черновой/чистовой отделкой;
- площади — чем она больше, тем выше цена;
- инфраструктуры района — жилье стоит дорого, если рядом с домом расположены остановки, магазины, банкоматы, школы, поликлиники, детские сады;
- этажности — недвижимость на средних этажах стоит дороже, чем на первых и последних этажах.
На что смотреть при выборе дома
Расположение. Важно, чтобы дом находился вблизи города. Потому что если рядом хорошая инфраструктура, ходит транспорт, то его можно быстро продать или выгодно сдавать круглый год. Оптимально, если дом удален от моря на 1-2 км. Дело в том, что зимой возле моря не очень комфортно: сыро и сильный ветер.
Мы строим дома и коттеджные поселки в районе села Уютное, это в 5 минутах езды от Евпатории. То есть жителям наших поселков доступна вся городская инфраструктура. Такой дом можно быстро продать или сдать в аренду. Стоимость аренды — от 30 тысяч рублей в месяц.
Планировка дома. Мы предлагаем более 100 проектов домов площадью от 80 до 400 кв. м. Это комфортные дома, спроектированные с учетом сейсмики и крымского климата.
Качество. Мы соблюдаем все строительные нормы и СНиПы. Обязательно учитываем геологию. Поэтому дома от компании «Кастро Групп» пользуются спросом. Срок жизни такого коттеджа около 100 лет.
Если вы задумываетесь о переезде в Крым или хотите выгодно инвестировать в недвижимость полуострова, напишите или позвоните нам.
Сколько стоит купить недвижимость в Крыму в 2020 году?
Приведенные выше цены на квартиры в основном отражают состояние дел на вторичном рынке. Если возникает потребность купить недвижимость на первичном рынке, то имеется большой перечень объектов в новых строящихся домах в разных районах полуострова. Стоимость недвижимости в Крыму без посредников в новостройках Симферополя и Севастополя от 900 до 1500 долларов за 1 кв.м., в городах и поселках Южного берега от 20000 до 4000 долларов. Для покупателей возможна рассрочка и скидки. Новострой в строительных компаниях “Консоль”, ”Монолит”, ”Профессионал”, в основном продается “под ремонт”, поэтому покупателям надо предусматривать дополнительную сумму денег из расчета 300-600 дол. на 1 кв.м., для приведения квартиры в жилое состояние. Квартиры в новостройках покупают в основном граждане России, поэтому цены указаны в рублях и долларах.
Для желающих купить недвижимость на Крымском полуострове дороже всего обойдется приобретение коттеджей, особняков, гостиниц, пансионатов, отелей, турбаз в прибрежной зоне полуострова недалеко от Черного и Азовского моря. Еще лет десять назад такие предложения были единичными, но за последние годы коттеджное строительство получило большое развитие и недвижимость в Крыму у моря динамично развивается. Этому способствовала и либерализация продажи земельных участков. В настоящее время те, у кого есть достаточно денежных средств, могут купить земельный участок практически в любом месте Крымского полуострова, а найти строительную компанию – застройщика не составит особого труда, особенно в период экономического кризиса.
Большой объем курортной недвижимости занимают эллинги. Под этим понятием первоначально подразумевалось, помещение для хранения и мелкого ремонта судов. Но в современном исполнении, это комфортабельное жилье со всеми удобствами непосредственно у береговой черты. Например, эллинги возле санатория Утес (между Алуштой и Партенитом) можно купить по ценам от 80 тыс. до 1 млн. дол. В этом месте эллинги трансформировались в минигостиницы площадью от 200 до 600 кв.м. оборудованные по последнему слову техники.
При желании купить недвижимость для отдыха из недорогого сегмента, можно рассматривать эллинги возле Николаевки в кооперативе “Якорь” (Западное побережье). Здесь представлены в основном небольшие по площади жилые помещения квартирного типа, 30 – 40 кв.м., по цене 2000-2500 дол./кв.м.
ЮБК: цены из-за коронакризиса не изменились
Лидирующий по уровню цен рынок жилья ЮБК коронавируса не заметил. Девелоперы на ЮБК не снижают цены и не предлагают длительных рассрочек и скидок. Для желающих сэкономить ЮБК традиционно предлагает объекты, возведенные по серым схемам. Они в любой ситуации стоят дешевле легальных.
ЮБК характеризуется дефицитом предложения и огромным спросом. Что, в свое очередь, порождает высокий уровень цен. Стимулировать спрос за счет увеличения предложения и снижения цен девелоперы не могут. Ведь полноценное индустриальное домостроение из-за сложных геологических условий и дефицита земли здесь фактически исключено. Поэтому традиционные многоэтажки являются дефицитом.
В общем объеме застройки доминируют дома малой и средней этажности из мелкоштучных строительных материалов. Такие объекты легче всего возвести по серым схемам, чья привлекательность и заключается в низкой цене. Да, это опасно, зато дает возможность в любое время года получить дисконт, не задавая лишних вопросов девелоперу. Во всех остальных случаях снижение цен на ЮБК не предусмотрено. Это правило действовало и в период пандемии.
К примеру, садовое товарищество «Яблоня» в Севастополе является типичным примером серых схем строительства жилья. Там извилистые улицы на склоне холма застраиваются двух-трехэтажными коттеджами. Каждая комната в таком называется студией и предлагается гражданам по цене от 600 тыс. и выше.
Какой барыш это приносит серым застройщикам, видно на улице Сарандинаки. Там студии в недостроенном доме продаются за 611 тыс. или 35 941 руб. за кв. м. А такие же коморки, но в законченном строении, уже реализуются за 1 млн. руб.
Навар почти двукратный, если не больше. Ведь в первом случае речь идет не о нулевом цикле, а о коробке, возведенной уже наполовину. Ожидать, что спрос, позволяющий столько зарабатывать, спугнет кризис, не приходится. Покупали и будут покупать, ведь самые доступные легальные новостройки стоят почти на половину дороже. К примеру, ЖК «Испанская деревня» в Алупке. Строящийся проект с начальной стоимостью студий в 1,3 млн руб. или 48 148 руб. за кв. м. Это является наименьшим уровнем цен из всех обнаруженных объектов, чье возведение не ставится под сомнение при первичном рассмотрении.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
В реальности спецоперация на Украине и вновь обострившаяся проблема принадлежности Крыма (большинство стран — членов ООН считают полуостров неотъемлемой частью Украины) пока, похоже, не оказали значимого влияния на местный рынок недвижимости. В базе «Авито» около 55 тысяч объявлений о продаже недвижимого имущества на полуострове, из них около 10 тысяч — квартиры. Срочно продаются больше 1,2 тысячи объектов, из них примерно 200 — квартиры. Упоминание о возможном торге, вечном спутнике панических продаж, есть в тысяче объявлений — это меньше двух процентов. База «Мир квартир» содержит 19 тысяч объявлений о продаже квартир в Крыму, из них 2,5 тысячи (13 процентов) были созданы за последнюю неделю (30 марта — 5 апреля). Для сравнения: в Москве доля свежих объектов выше — около 18 процентов.
Статистика ЦИАН, правда, свидетельствует о том, что продавцы недвижимости в Крыму как минимум очень активны. Всего там более 11 тысяч объявлений о продаже квартир (первичный и вторичный рынки), из них 10,9 тысячи были созданы или обновлены за месяц, больше 9 тысяч — за последнюю неделю. С пометкой «срочно» экспонируется около сотни объектов.
По данным «МИЭЛЬ» (есть у «Ленты.ру»), на вторичном рынке в Крыму самая дешевая квартира стоит 1,19 миллиона рублей — это 16-метровый лот в селе Межводное в 550 метрах от моря. Квартира расположена на втором этаже малоэтажного комплекса. В центре полуострова в селе Колодезное (11 километров до моря) за 1,5 миллиона рублей предлагается двухкомнатная квартира. Общая площадь — 51 квадратный метр. Покупателю оставят всю мебель и бытовую технику.
В среднем вторичное жилье в Крыму за год к марту 2022-го подорожало на 16 процентов, до 124 тысяч рублей за квадратный метр, подсчитали аналитики «Мира квартир» (соответствующий обзор есть у «Ленты.ру»). В Судаке стоимость квадратного метра выросла на 54 процента, в Севастополе — на 48,5 процента, в Форосе — на 48 процентов. Средняя цена готовой квартиры в Крыму достигла 7,5 миллиона рублей.
В настоящее время на фоне проведения спецоперации на Украине и эскалации конфликта с ЕС возможны различные сценарии в отношении как самого приобретаемого в Крыму недвижимого имущества, так и в отношении его собственников. В сложившейся обстановке никто не сможет гарантировать отсутствие последствий от сделки, так как список санкций расширяется с каждым днем
Юрий Нетреба
руководитель практики судебной защиты Московской коллегии адвокатов «Арбат»
Дороже всего «вторичка» в Гурзуфе и Ялте — 13,2 миллиона и 11,7 миллиона за квартиру соответственно. Заметно дешевле недвижимость в Керчи (4,3 миллиона за среднестатистическую квартиру) и удаленном от моря Бахчисарае (4,1 миллиона). В Севастополе за обычную квартиру в среднем просят 8,6 миллиона, в Симферополе — 6,8 миллиона. «Спрос на вторичном рынке Крыма ниже, чем на первичном, так как он отличается непрозрачностью и высокими рисками», — указывают аналитики.
Локомотивом рынка крымской недвижимости можно назвать «первичку». По данным «Avito Недвижимость», спрос на нее растет с начала года, и только за первый квартал интерес к новостройкам увеличился на 34% в сравнении с прошлым годом. Положительная динамика спроса сопровождается снижением цен. Особенно это падение заметно в Ялте и Севастополе — на 16% и 10% соответственно: рынок уже в достаточной степени насыщен предложением, чтобы квартиры начали дешеветь. Разумеется, не везде. Например, в Феодосии квадратный метр в новостройке подорожал на 22%, а в Алуште — на 15%.
Рост спроса за первый квартал особенно хорошо прослеживается по сравнению с предыдущим, а особенно — с 2016 годом (наглядно это демонстрирует график динамики спроса).
Интерес покупателей очевидно сместился на новостройки, в результате вторичное жилье или не меняется в цене, или продолжает медленно дешеветь. В Севастополе и Симферополе цена на «вторичку» выросла, но незначительно: на 1,1% и 1,2% соответственно. В центральных районах «вторичка» дешевеет: в Белогорске, например, цены за год упали на 2,7%. То же справедливо для Керчи — города хоть и приморского, но больше перевалочного, чем курортного (снижение на 2,1%). Вероятнее всего, эта тенденция продолжится и во втором квартале, причин для значительного роста цен на готовое жилье нет.
Дешевеет загородная недвижимость — тот самый «домик у моря», который привлекал в Феодосию и Севастополь вышедших на пенсию сотрудников советских НИИ. Спрос на нее остается стабильным, изменения цен — локальными. Где-то, как, например, в Джанкое или городке Старый Крым, цены растут. Где-то падают: в Алупке и Армянске годовое снижение цен составило 25,8% и 17,8% соответственно. В среднем стоимость загородного жилья в республике упала на 5,7% за год.
Есть мнение, что потенциальные покупатели готовы сейчас инвестировать в новостройки для последующей сдачи квартир в аренду на период летнего сезона. Здесь важно отметить, что приобретение недвижимости в курортных городах Крыма исключительно этой с целью — довольно «долгие» инвестиции. По нашим подсчетам, покупка двухкомнатной квартиры в Ялте в текущих условиях будет окупаться минимум 15 лет, а в Евпатории — 10.
Скорее люди инвестируют «в будущее», видя растущий потенциал Крыма, не исключая при этом возможности получения дополнительных доходов от посуточной сезонной аренды. Спрос на покупку жилья в новостройках, увеличение которого мы наблюдаем с начала года, продолжит рост. Мы ожидаем, что в этом году он поднимется ориентировочно на 20–30%.
Это ожидаемый тренд ввиду совокупности факторов, таких как улучшение логистических условий, развитие инфраструктуры, снижение ипотечных ставок, продвижение внутреннего туризма и повышение интереса к региону среди россиян, увеличение объема инвестиций России в экономику Крыма в целом.
По данным Минстроя, за год объемы строительства в Крыму выросли втрое, плюс снизились ипотечные ставки. Запуск моста, очевидно, упросит ситуацию с доставкой стройматериалов, то есть сыграет на руку застройщикам. Вследствие налаженной системы логистики повысится качество и снизятся цены на стройматериалы (сейчас в Крыму они стоят дороже по сравнению с городами центральной России из-за высоких транспортных издержек). Стоит также ожидать прихода в регион новых застройщиков, и, как следствие, новый пик строительства и впоследствии — увеличение продаж. Предположительно, в 2018 году объем продаж превысит на 10–15% прошлогодние показатели.
В первом квартале стоимость всех видов недвижимости снизилась во многих городах Крыма. Сможет ли растущий спрос изменить эту ситуацию, зависит прежде всего от того, будут ли в среднесрочной перспективе застройщики готовы увеличить объем строительства либо предпочтут стабилизировать его на текущем уровне, создав дефицит предложения и увеличив цены на квадратные метры. Чтобы обеспечить рост цен только за счет растущего спроса, его текущего уровня недостаточно. Для этого необходимы резкий рост доходов самих крымчан и стремительное качественное развитие инфраструктуры, которое привлечет обеспеченных покупателей из других регионов: только улучшения транспортной доступности для этого уже мало.
На данный момент говорить о росте цен преждевременно. Больших скачков, как в 2015 году, точно уже не произойдет. Если сравнить текущий уровень цен в Крыму и Краснодарском крае, мы видим, что квадратный метр жилья в Ялте уже сейчас дороже, чем в Сочи.