Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила строительства дома на участке ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Что разрешено построить
Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.
Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:
- Составление схемы планировки участка.
- Получение разрешения на ведение строительных работ.
При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.
Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:
- от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
- от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
- от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
- от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Что нужно для строительства
Для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома необходимо подать в местную администрацию уведомление (форма уведомления). Обычно этим занимается отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации. Также понадобятся и другие документы:
— правоустанавливающие документы на земельный участок или ЕГРН, если права на участок уже зарегистрированы;
— описание внешнего облика дома в текстовой и графической форме. В нем должны быть указаны параметры объекта, его характеристики и расположение на участке.
Несмотря на то что согласование носит уведомительный характер, уполномоченные органы могут отказать в строительстве, если предоставлены не все документы или дом не соответствует разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормам.
Местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и выслать соответствующее уведомление. Если в течение этого срока уведомление о согласовании или отказе не получено, то это дает право строительства данного объекта в течение десяти лет. Такое право сохраняется в течение данного срока даже при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется и плата за услугу не взимается, поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.
Строительство на садовых участках объекта ИЖС допускается, если земля включена в зону застройки и имеет утвержденные параметры строительства, дополняет Сабурова.
Законом, который вступает в силу с 1 января 2019 года, определяются понятие объекта индивидуального жилищного строительства и правила застройки садовых участков и земель для индивидуального жилищного строительства. К объектам ИЖС относятся отдельно стоящие здания высотой не более 20 м, не более трех наземных этажей, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях. К садовым домам относятся постройки для сезонного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для строительства объекта площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти, а потом заявить о его завершении. Если же площадь дома превышает 500 кв. м, то для его строительства уже потребуется разработать проектную документацию и согласовать ее, провести экспертизу, затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Отступы при строительстве между постройками
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Отличия участков под ИЖС от земель других категорий
Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.
Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.
Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.
Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.
Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса, на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.
Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.
Отличия между участками этих категорий:
- Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
- На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
- Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
- Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.
Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.
Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».
Как получить разрешение на строительство на участке ИЖС
Процедура получения разрешения на ИЖС включает в себя несколько этапов. Пакет документов (см. перечень ниже) и заявление на получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство подаются в департамент архитектуры местного самоуправления, расположенного по месту нахождения выбранного земельного участка. Заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, затем застройщику-заявителю выдается либо письменное разрешение на ИЖС (срок его действия составляет 10 лет) либо мотивированный отказ, оспорить который можно в судебном порядке. По окончании строительства на участке ИЖС застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В список необходимых документов для получения разрешения на строительство ИЖС входит (для большинства стандартных ситуаций):
- градостроительный план земельного участка по материалам межевания;
-
материалы, содержащиеся в проектной документации;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
Для того чтобы провести реконструкцию объекта (ИЖС) индивидуального жилищного строительства, нужно в обязательном порядке оформить разрешение. К реконструкции относится пристройка подсобных помещений и гаража, увеличение жилой площади, изменение инженерно-технического снабжения и этажности.
Не относится к реконструкции внутренняя отделка, замена сантехники и прочее. При оформлении разрешения необходимо пройти те же этапы согласования, что и при получении разрешения на строительство.
Справка: в случае незаконно проведенной реконструкции, несогласованные объекты подвергнутся сносу или демонтажу, а на владельца будет наложен штраф.
После получения разрешения и завершения строительства, готовый дом нужно оформить. Подробно о том, как это сделать, мы рассказывали в нашем материале.
Вид разрешенного использования ИЖС ориентирован на безопасное возведение частных жилых домов. Именно поэтому нормы строительства жестко регламентированы. Во избежание неприятных последствий перед покупкой участка и началом строительства необходимо детально изучить все условия и ограничения.
Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом. В нем содержатся нормы, которые касаются особенностей распоряжения, владения и пользования землями.
Именно это деление земель на разные виды влияет, в конечном итоге, на то, обязательно ли будет получать разрешение на строительство недвижимости на участке земли.
Но главный, регулирующий данный вопрос закон – это Градостроительный кодекс РФ. В нем сказано, что для строительства любого капитального здания нужно иметь разрешение.
К числу таких объектов, в первую очередь, относятся:
- жилые здания со всеми примыкающими строениями;
- промышленные строения;
- инженерные комплексы.
О том, как его получать и в каких случаях, будет далее подробно.
О противопожарных требованиях
Конечно же, соблюдая требование ГПЗУ по обеспечению противопожарной безопасности, нужно выдержать противопожарный разрыв (СП 53.13330.2011. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» (утверждён Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 N 849):
- между каменными — 6 м,
- между каменным и деревянным — 10 м,
- между двумя деревянными — 15 м,
- расстояния в 1 м внутрь от границ собственного участка при строительстве гаража и других надворных построек.
- при взаимной договоренности с соседями разрешена блокировка соседних хозяйственных построек на соседних участках .
- расстояния между различными постройками в пределах участка не нормируются.
Тем не менее, если какие-то хозяйственные постройки будут примыкать к дому, то расстояние до участка соседа необходимо измерять от каждого объекта.
Так, если к дому примыкает гараж, то:
- от дома до границы участка со стороны соседа должно быть не менее 3 м,
- от гаража до границы участка — не менее 1 м внутрь,
- если к дому примыкает постройка для птицы и скота, то расчет ведется такой:
- от дома до границ участка с соседом — от 1 до 3 м,
- от хозяйственной постройки для птицы и скота — 4 м и больше.
Также должно соблюдаться и противопожарное расстояние между домами, находящимися на противоположных сторонах дороги (проезда).
Правила застройки земельного участка под ИЖС в 2021 году
Теперь вы знаете о том, как оформить участок под ИЖС в собственность и как зарегистрировать дом. Теперь рассмотрим вопрос постройки дома. Дело в том, что существуют определенные требования и нормы строительства на земельном участке ИЖС в 2021 году, которых следует придерживаться. СНиП для строительства частного дома ИЖС в 2021 году гласит следующее:
- Получение разрешение на строительство. Перед постройкой дома на участке вы должны получить соответствующее разрешение. Для этого сперва вам следует сходить в БТИ по месту жительства, чтобы получить план участка. Также вы можете заказать в БТИ план будущего здания. Если вы не доверяете БТИ, вы можете заказать план будущего строения в частной компании. После этого вам необходимо собрать документы для строительства дома на участке ИЖС — личный паспорт, план участка, план дома, а также любой документ, который подтверждает право собственности на землю. С этими документами вам следует посетить органы местного самоуправления и написать заявление. После этого вашу заявку рассмотрят, а в случае одобрения вам выдадут разрешение на строительство.
- Строительство дома. На данном вам вы занимаетесь постройка дома в соответствии с планом.
- Ввод в эксплуатацию. После постройки дома вам необходимо ввести дом в эксплуатацию. Для этого вы должны посетить органы местного самоуправления и заказать выезд на дом специальной комиссии. Эта комиссия должна проверить, что вы построили дом согласно плану строения (этот план вы подавали в органы местного самоуправления на этапе получения разрешения на строительство). Если все хорошо, то составляется специальный акт; вы этот акт подписываете и передаете в органы местного самоуправления. Если же во время строительства вы отступили от плана, то комиссия не примет такой дом (а такой дом нужно перестроить, чтобы он соответствовал плану). Если вы построили на участке дачный или садовый дом для сезонного проживания, то выезд специальной комиссии не требуется. Чтобы ввести такой дом в эксплуатацию, вам следует заполнить специальную декларацию, в которой следует отразить некоторые технические характеристики дома (тип материалов, размер стен и так далее); потом эту декларацию следует передать в органы местного самоуправления.
- Регистрация дома. Следует помнить, что после постройки вам необходимо внести данные о доме в Росреестр. Узнаем, как зарегистрировать дом на участке ИЖС — для этого нужно обратиться в отделение Росреестра, написать заявление и предоставить все необходимые документы (документы на землю, личный паспорт, план участка, план строения и некоторые другие); также вам следует оплатить госпошлину, которая составляет 1.200 рублей. После этого ваш дом зарегистрируют.
Что нельзя делать на участках ИЖС с апреля 2021 года
Данное изменение не может трактоваться как запрет на возведение подсобных сооружений на земельных участках под ИЖС. Замена термина «подсобные сооружения» на «хозяйственные постройки» обусловлена необходимостью гармонизации законодательства, поскольку до настоящего времени в разных законодательных актах единой терминологии для вспомогательных строений нет. Вместе с тем, налогообложение хозяйственных строений/сооружений налогом на имущество физлиц производится независимо от их наименования (см. письмо Минфина РФ от 16.05.2021 № 03-05-04-01/29325), а решающее значение отдано 2 критериям:
При сравнении редакций видно, что ранее плодовые, ягодные и бахчевые были выборочно перечислены как понятия из общей категории «сельскохозяйственные культуры». Декоративные культуры были упомянуты отдельно (через разделительный союз «или»). Отсюда многими был сделан вывод о том, что на участках ИЖС теперь запрещено выращивать овощи.
Если для вас важен момент максимальной безопасности в экологическом плане, то необходимо обследовать местность, в пределах которой намечена покупка земли для строительства. Вблизи не должно быть промышленных предприятий, мусорных свалок, автомагистралей. Можно поинтересоваться у представителей местной администрации, как будет осуществляться застройка местности в будущем.
Немаловажные факторы:
- живописный вид;
- удобный подъезд;
- наличие соседних строений;
- свободный выбор при расположении построек и при выборе их высоты;
- достаточная освещенность участка, разрешение на вырубку деревьев;
- подходящее для земледелия качество грунта;
- телефонная связь, интернет;
- в населенном пункте осуществляется вывоз твердых бытовых отходов;
- муниципальное обслуживание дорог;
- доступность медобслуживания, присутствие торговых точек, детских садов, школ и другой инфраструктуры;
- есть возможность застраховать дом;
- отсутствует криминал.
Какой земельный участок подходит для строительства дома?
Согласно земельному законодательству России, постройка жилья возможна на таких участках:
- участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ИЖС;
- участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ЛПХ (приусадебный участок);
- участок в садово-некоммерческом товариществе; ВРИ – «для садоводства».
Обратите внимание: Земли сельскохозяйственного назначения, выделенные под ЛПХ, называются полевыми участками – на них строительство жилья не предусмотрено.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех вариантов земель, пригодных для жилых застроек.
|
Категория/ВРИ |
Плюсы |
Минусы |
|
Земли поселений ИЖС |
Гарантии централизованного водоснабжения, электричества Прописка и адрес Удобная инфраструктура |
Самые дорогие участки Двойные налоги, если дом не построен за 10 лет |
|
Земли поселений ЛПХ |
Участки дешевле, чем ИЖС Налоги ниже Возможность заниматься приусадебным хозяйством |
Самостоятельное проведение коммуникаций |
|
Земли сельхоз назначения СНТ |
Самые дешевые участки Хорошая экология Живописная местность Плодородная земля |
Проведение коммуникаций затруднено Сложности с регистрацией дома, с пропиской, с инфраструктурой Регулярные членские взносы Площадь не более 15 соток |