Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартир с применением военной ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс оформления может занять около 2 месяцев. Но максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше всего заранее начать присматривать жилье.
Документы, необходимые в росреестре
В росреестр, необходимо взять следующие документы:
- договор купли-продажи;
- кредитный договор, со всеми приложениями;
- закладная;
- договор ЦЖЗ (некоторые регистраторы требуют предоставления Свидетельства участника НИС);
- паспорт военнослужащего;
- согласие супруги/супруга военнослужащего на приобретение недвижимости;
- брачный договор, если таковой имеется;
- паспорт собственника-продавца недвижимости;
- разрешение супруги/супруга продавца;
- разрешение органов опеки на продажу объект сделки (в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи, недееспособные граждане или ограниченно дееспособные, являются владельцами/совладельцами объекта сделки);
- заявление от военнослужащего о регистрации права;
- заявление от собственника-продавца о регистрации перехода права.
Почему могут отказать в оформлении военной ипотеки?
Как и обычные заемщики, военнослужащие иногда получают от банков отказы в выдаче ипотечных займов.
Причинами отказа могут стать:
- Плохая кредитная история;
- Имеющиеся крупные кредиты (например, иной ипотечный кредит в другом банке);
- Покупка квартиры средствами военной ипотеки у родственников — банк может принять ее за попытку обналичить средства ЦЗЖ;
- Ложная информация в заявлении на получение кредита.
Шаг 3. Найдите подходящую квартиру
Когда Свидетельство о праве на ЦЖЗ окажется на руках, приступайте к поиску квартиры. Вы можете купить жилье в любом регионе России — не обязательно в том, где служите. Это могут быть:
- квартира в новостройке или вторичке;
- частный дом с земельным участком (купить участок без дома нельзя);
- таунхаус или коттедж;
- комната в коммуналке или общежитии;
- квартира на стадии котлована, но только если проект аккредитован Росвоенипотекой. В этом случае обязательно заключайте предварительный договор долевого участия.
Купленное жилье перейдет в залог к банку и Росвоенипотеке. Они, скорее всего, не одобрят аварийные квартиры в ветхих домах, комнаты в общежитиях и коммуналках.
Выбирая квартиру, помните, что государство оплатит не больше 2,4 млн. ₽. Если вам нужен кредит побольше, придется доплатить собственными деньгами.
- Средства с именного накопительного счета военного можно использовать на первоначальный взнос, погашение основного долга или процентов по ипотеке. Отслужив 10 или 20 лет, военный может использовать накопленные средства по своему усмотрению.
- В сделке с военной ипотекой участвуют три стороны: военный, Минобороны и банк. Если используются средства маткапитала, добавляется еще один участник — Пенсионный фонд.
- Максимально государство заплатит за ипотеку 2,486 млн ₽.
- Государство будет платить за вас, пока вы служите. Если вы досрочно уволитесь, вам придется заплатить банку оставшийся долг и проценты
- Порядок действий такой:
- подайте рапорт на внесение себя в реестр участников НИС, если не участвуете в программе автоматически;
- спустя 3 года подайте рапорт о предоставлении свидетельства участника НИС;
- найдите подходящую квартиру;
- выберите банк, подайте заявку, подпишите кредитный договор и договор ЦЖЗ;
- проведите сделку и подпишите договор купли-продажи;
- подпишите договор о страховании;
- оформите квартиру в собственность.
- Квартира будет в двойном обременении в пользу банка и государства, пока вы полностью не расплатитесь за ипотеку или не отслужите 20 лет.
Кaк cтaть yчacтникoм пpoгpaммы вoeннoгo кpeдитoвaния
Пpи пocтyплeнии нa cлyжбy в oбязaтeльнoм пopядкe oфopмляeтcя кapтoчкa yчacтникa нaкoпитeльнo-ипoтeчнoй cиcтeмы, кoтopaя вклaдывaeтcя в личнoe дeлo. Этoт дoкyмeнт и личный 20-ти знaчный нoмep пoдтвepждaют фaкт зaнeceния в oбщий peecтp.
Пpи oфopмлeнии личнoй кapтoчки НИC нeoбxoдимo пoдaть:
✔ кoпию пacпopтa;
✔ кoпию кoнтpaктa.
3aпиcь нoвыx yчacтникoв пpoгpaммы вoeннoгo кpeдитoвaния пpoвoдит yпoлнoмoчeнный coтpyдник вoинcкoй чacти, кoтopый oтвeчaeт зa cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию. Ecли вoeннocлyжaщий пoлyчил пpaвo cтaть yчacтникoм НИC и нe был внeceн в peecтp нa пpoтяжeнии тpex мecяцeв, peгиcтpaтop пишeт oбъяcнитeльнyю.
Кaкиe ycлoвия кpeдитoвaния пo pocвoeнипoтeкe
Уcлoвия выдaчи цeлeвoгo жилищнoгo зaймa мoгyт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт бaнкa, в кoтopый вы oбpaтитecь. B cpeднeм кpeдитныe opгaнизaции пpeдлaгaют oфopмить pocвoeннyю ипoтeкy:
📃 вoeннocлyжaщим вoзpacтoм oт 25 лeт;
📃 нa cyммy дo 2,6 млн pyблeй;
📃 c пepвым взнocoм oт 10%;
📃 c пepeплaтoй 10-12% гoдoвыx;
📃 нa cpoк дo 20 лeт, нo нe бoлee 45 лeтнeгo вoзpacтa зaeмщикa.
Baжнo! B бoльшинcтвe cлyчaeв, чeм мoлoжe вoeннocлyжaщий, тeм бoлee лoяльныe ycлoвия пpeдлaгaют бaнки.
Кaкиe pacxoды нe пoкpывaeт вoeннaя ипoтeкa
Bocпoльзoвaвшиcь гocyдapcтвeннoй пpoгpaммы пoддepжки, чacть pacxoдoв вoeннocлyжaщиe кoмпeнcиpyют зa cвoй cчeт, a имeннo:
☑ ycлyги пo oцeнкe cтoимocти нeдвижимocти;
☑ oфopмлeниe выпиcoк и cпpaвoк пpи пoкyпкe втopичнoй нeдвижимocти;
☑ нoтapиaльныe ycлyги пpи вcтyплeнии в пpaвo coбcтвeннocти;
☑ пoмoщь pиэлтopoв и дpyгиx cпeциaлиcтoв пpи пoдбope жилья, cбope и зaпoлнeнии дoкyмeнтoв;
☑ пoкyпкy cтpaxoвoгo пoлиca нa нeдвижимocть;
☑ бaнкoвcкиe кoмиccии и cбopы;
☑ в oтдeльныx cлyчaяx, зaдaтoк пpoдaвцy (зaвиcит oт ycлoвий пpoдaжи).
Как делится квартира при разводе
Все имущество, приобретенное за годы супружеской жизни, считается совместным. Однако, если ипотека была оформлена на дом или квартиру в рамках льготной программы для военнослужащих, такое жилье не считается совместным имуществом. Ведь при его покупке использовались не кредитные средства плательщика, а государственные. Разделить среди участников льготной жилищной программы смогут только личные средства, вложенные сверх государственной поддержки.
Размер доли участников льготной жилищной программы может прописываться в брачном договоре. Некоторые супруги также предпочитают указывать в документе первоначальный взнос и количество средств, которые каждый из участников программы потратил на обустройство квартиры. Также супруги могут разделить дом на равные части и взять кредит на каждую из долей. Взнос уже будет осуществляться по условиям потребительской ссуды. Также ипотека может остаться на супруге-военнослужащем, а он, в свою очередь, компенсирует часть средств супруге. Кроме того, по желанию заявителя банк может выставить дом на продажу через аукцион. Полученными средствами супруги погашают кредит, остаток делят между собой.
Военная ипотека позволила улучшить жилищные условия почти миллиону человек из разных регионов страны. Для участников льготной программы банки предоставляют разные условия кредитования. Для выбора места жительства подходит новостройка и дома вторичного фонда. Советы, приведенные в статье, позволят быстро и правильно оформить льготный кредит.
JCat.Недвижимость продолжает информировать о действующей поддержке со стороны государства при кредитовании на жилье разных категорий граждан, а также о том, как выгоднее купить недвижимость без каких-либо программ. Следите за нашими новостями!
Последовательность покупки вторичного жилья по ипотеке для военнослужащих
Приобрести имущество на вторичном рынке по программе военной ипотеки допустимо самостоятельно, не используя услуги риелторских компаний.
Алгоритм быстрой покупки имущества:
- Через три года военной службы участнику НИС выдаётся определенное Свидетельство, служащее основанием для получения вторичного жилого объекта по ипотеке.
- Затем осуществляется выбор коммерческого банка, поддерживающего программы Военной ипотеки. Необходимо изучить максимально подробно подробные сведения о финансовом кредиторе. Учитывается максимальный размер кредита, наличие/отсутствие страхования, оплата комиссии и другое.
- После этого следует уточнить вопрос о максимально допустимой сумме кредита.
- Допускается начать поиск жилья на вторичном рынке недвижимости по программе Военной ипотеки. На всю подготовку уходит много времени и сил. Для покупателя все сроки по покупке объекта сжаты, по сравнению со временем для продавца.
- В том случае, если продавец недвижимости согласился со всеми условиями, можно начать составлять договор аванса.
- Последующий этап — составление оценки имущественного объекта сотрудником выбранной оценочной компании.
- Весь пакет документации направляется в банковское учреждение на рассмотрение.
- В случае вынесения положительного решения по заявке начинается последующий ход действий. Заемщик подписывает договора с банком и страховщиком. Далее осуществляется документальная сделка купли-продажи недвижимости, после чего документы передают в Росреестр для осуществления государственной регистрации сделки.
- По истечении недели ипотека будет считаться официально зарегистрированной. После этого продавцу передается вся сумма, стороны подписывают акт приема-передачи.
- Для подтверждения факта регистрации права военный должен предоставить в банк не более чем за 3 дня копию свидетельства о праве собственности, договор купли-продажи и выписку, полученную от ЕГРИП.
Плюсы и минусы оформления военной ипотеки на вторичное жилье
Главные преимущества ипотеки на вторичное жилье:
- Если семья военнослужащего в срочном порядке нуждается в собственном жилье по причине предстоящего переезда в другой населенный пункт, рекомендуется делать выбор в сторону вторичного рынка недвижимости при оформлении военной ипотеки. Во вторичное жилье либо в готовый объект от компании застройщика военный со своей семьей сможет въехать сразу по окончании проведенной сделки по покупке недвижимости.
- Можно использовать квартиру после перевода на расчетный счет нужной суммы средств от государства для осуществления вступительного взноса. Принимая во внимание необходимость срочного заселения, а также особенности заключения договора по военной ипотеке, вторичная недвижимость имеет больше преимуществ, чем жилье в новых домах.
- Дополнительным плюсом вторичного жилья является наличие современной и предпочтительной инфраструктуры вблизи жилого дома. Как правило, в районах со вторичным жильем уже есть большое количество детских садов, школьных учреждений, а также ТРЦ и магазинов различной площади, находящихся вблизи дома. Вместе с тем, транспортная инфраструктура в таких населенных зонах тоже развита.
- Несомненным плюсом приобретения имущества по военной ипотеке на рынке вторичной недвижимости считается простота осуществления ипотечной сделки. Кредитное учреждение практически всегда положительно расположено к военнослужащим, обратившимся для получения денег в долг для приобретения личной собственности в готовом виде. При оформлении ипотечного кредита по программе накопительно-ипотечной системы военный должен помнить, что каждый банк выдвигает ряд определенных требований к покупаемому имуществу. В некоторых случаях, жесткие требования банка могут снизить количество потенциальных предложений.
Среди основных минусов приобретения вторичного жилья является завышенная цена. По данным статистики, она больше стоимости жилья, находящегося на этапе постройки — примерно на 20%. Данный показатель зависит от местонахождения объекта.
Жилье на вторичном рынке
Офицеры и контрактники охотнее и чаще покупают квартиру по военной ипотеке в старом жилом фонде, нежели в новостройках. Связано это с рядом факторов:
- помещение готово к заселению сразу после оформления сделки;
- инфраструктура района более развитая, нежели там, где жилье находится на этапе строительства или только сдано в эксплуатацию.
Однако существует ряд существенных недостатков покупки квартиры вторички по военной ипотеке:
- процедура обязательной оценки квартиры по военной ипотеке, оплачиваемая за счет офицера или контрактника;
- отслужившие часть срока коммуникации и ремонт, который может не устроить новых жильцов.
Преимущества и недостатки военной ипотеки
Как и любая сделка военная ипотека имеет свои положительные и отрицательные стороны. Преимущества у такой ипотеки следующие:
- возможность приобрести квартиру через три года участия в программе за счет государства;
- приобрести квартиру можно в любом регионе;
- ранее оформленную гражданскую ипотеку можно совместить с военной;
- сделка проходит под контролем аккредитованного банка и является безопасной;
- к предоставленным государством средствам можно добавлять собственные, а также средства материнского капитала;
- сниженная процентная ставка;
- приобретенное жилье не является совместно нажитым имуществом;
- квартиру можно сдавать в аренду, оплачивая при этом налог на прибыль;
- приобретенное жилье можно продать;
- наличие в собственности жилья не препятствует участию в программе;
- супруги-военнослужащие оба могут принять участие в программе и приобрести более дорогостоящую недвижимость;
- площадь приобретаемого жилья не ограничена требованиями законодательства;
- военную ипотеку можно рефинансировать под более выгодный процент.
В качестве недостатков можно отметить:
- более длительный срок оформления сделки;
- выбор банков-кредиторов ограничен;
- государство платит за заемщика только в период его службы;
- получение налогового вычета возможно только с той суммы, которую заемщик внес собственными средствами.
Требования к объекту недвижимости
Законодателем установлено, что допускается оформление договора купли-продажи в отношении объектов в новостройках, а также жилья, предлагаемого на вторичном рынке. Однако необходимо соблюдение требований к квартире, которые проверяются банками при оформлении сделки.
Таблица №1 «Виды покупаемой собственности»
| Квадратные метры в новостройке | Вторичное жилье | Частный дом |
|---|---|---|
| Сооружение сдано в эксплуатацию | Проект жилья должен предусматривать отдельную кухню и ванную комнату | По отдельности рассматриваются жилой дом и земельный участок |
| Подтверждение правильной техники строительства и безопасности дома | Установление главных коммуникаций ЖКХ | Отсутствие обременений на объекты |
| Признание правовых оснований для реализации квартир в указанном доме | Должны присутствовать наружные двери и окна | По соседству должны быть и другие жилые сооружения |
| Расположение квартиры в аварийном либо ветхом строении не допускается | Наличие коммуникаций, позволяющих обитать в жилье в любые погодные условия и время года | |
| Подтверждение рабочего состояния сантехники | Отсутствие видимых дефектов и повреждений | |
| Дом должен быть изготовлен из металлических или железобетонных плит, а также с обязательным наличием фундамента | ||
| Сооружение, где располагается недвижимость, не может быть ниже 6-ти этажей | ||
| Квартира должна быть отдельной без каких-либо обременений | ||
| Наличие прописанных граждан не допускается | ||
| Обязательно расположение объекта недвижимости в том же населенном пункте, где и банк, оформляющий кредит |
Соблюдение указанных требований важно для банка, поскольку приобретаемая недвижимость является залогом. Нужно подтвердить, что собственность стоит тех денег, которые запрошены на ее оплату. Также в случае формирования задолженности по кредиту финансовое учреждение вправе реализовать объект на рынке недвижимости по заниженной стоимости. Вырученных денег должно хватить для оплаты остатка по займу.
Условия военной ипотеки в Сбербанке
- ВИ выдаётся только в рублях РФ.
- Минимальная сумма кредита составляет 300 000 руб.
- По состоянию на декабрь 2018 г. максимальная сумма по военной ипотеке Сбербанка составляет 2 398 000 руб.
- При этом размер кредита не должен быть больше 85% цены жилья как по договору купли-продажи, так и по оценке стоимости на основании экспертного заключения. Первый взнос (15%) уплачивается либо полностью из средств ЦЖЗ, либо с добавлением личных сбережений заёмщика.
- Процентная ставка по военной ипотеке в Сбербанке составляет 9,5% в год.
- Максимальный срок предоставления денежных средств – 20 лет.
- Возраст заёмщика на момент погашения ипотеки не должен превышать 45 лет.
- В качестве обеспечения по ипотеке выступает залог прав требования (если приобретается недвижимость на первичном рынке с помощью договора долевого участия), и сам объект недвижимости, для приобретения которого оформляется кредит (после регистрации права собственности).
- Обязательному страхованию подлежит объект недвижимости (от риска повреждения или утраты), жизнь и здоровье заёмщика страхуется в добровольном порядке.
- Досрочное погашение обязательств по ипотеке возможно в любой момент без каких-либо ограничений и дополнительных комиссий.
Процесс выплаты военной ипотеки
Ответ на вопрос, кто платит военную ипотеку за военнослужащего зависит от составляющих сделки. Законом предусмотрены возмещение расходов на приобретение жилья (в том числе по ипотеке) в размере 2,4 млн. рублей. Если военнослужащий приобретает квартиру за 3 млн. рублей, разницу в 600 000 рублей ему нужно оплатить собственными деньгами.
Не включается в состав возмещаемых расходов платежи за услуги по оформлению сделки. Например, услуги риэлторов и сборы за регистрацию залога заемщик оплачивает самостоятельно.
Процесс оплаты долга определяется кредитором и Росвоенипотекой. Если сумма сделки не превышает установленную, то государство производит выплаты кредитной структуре и заемщик ничего не должен оплачивать из своих денег.
По окончании срока службы (20 лет и более), у заемщика нет обязательств перед кредиторами, залог с квартиры снимается и имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению.
В случаях досрочного увольнения возникает вопрос: кто платит остаток ипотеки? Закон регламентирует и эти отношения заемщика с государством. При увольнении после 10 лет службы, выплаты из бюджета не придется возвращать, но остаток долга переходит на заемщика. Это правило действует в определенных случаях: при достижении предельного возраста военнослужащего, ухудшении здоровья, при семейных обстоятельствах.
Если же досрочное увольнение происходит по желанию военнослужащего, ему придется вернуть долг государству полностью. Отсюда совет экспертов потенциальным участникам военной ипотеки: перед заключением договора оценивайте возможные риски и создавайте финансовые резервы на случай непредвиденных обстоятельств.
- Будьте внимательны на любом этапе сделки. Не забывайте проверять, чтобы на каждой подписанной вами бумаге данные совпадали с указанными в документах.
- Страхование недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика – обязательное условие. Договор страхования перезаключается ежегодно до окончания срока выплат по займу.
- Услуги по проведению оценки жилья и услуги нотариуса осуществляются за счет заемщика.
- Досрочное погашение при военной ипотеке разрешено. Платежи при факте частичного погашения остаются фиксированными, сокращается лишь срок кредитования.