Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какая зарплата нужна для ипотеки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для ипотеки без подтверждения дохода в банках нередко действует более высокая ставка — по данным компании Frank RG, в среднем она выше на 0,5 п.п. В Сбербанке общая процентная ставка жилищного кредита по двум документам увеличивается в среднем на 0,6 п.п. В Альфа-банке и ВТБ ставка не повышается. Однако все зависит от программы, по который заемщик берет кредит.
Также при ипотеке по двум документам зачастую увеличивается сумма первоначального взноса. В ВТБ для любого варианта ипотеки сумма первоначального взноса сейчас составляет не менее 20% от стоимости недвижимости. В Сбербанке и Альфа-банке процент первоначального взноса при ипотеке без подтверждения дохода также не изменяется.
В ряде случаев действуют особые условия по сумме кредита. Например, в ВТБ максимальная сумма сокращается в два раза — с 60 млн до 30 млн руб. В Альфа-банке и Сбербанке сумма кредита не отличается в зависимости от того, какой вариант ипотеки выбрать.
«Как правило, банки, предоставляющие ипотеку по двум документам, не принимают в качестве первоначального взноса материнский капитал, но при этом погасить часть долга по ипотечному кредиту после оформления залога можно смело, так как ограничений по этому пункту у кредитных организаций обычно нет», — рассказала Митрошина.
Как увеличить шанс одобрения ипотеки
Вне зависимости от того, какой доход нужен для ипотеки, при рассмотрении заявки банк учитывает не только текущую, но и предполагаемую будущую финансовую ситуацию. Залогом благонадежности заемщика, который хочет увеличить шансы на положительное решение, могут быть:
-
поручительство состоятельных граждан;
-
наличие залогового имущества, ценного и ликвидного, стоимость которого эквивалентна сумме кредита;
-
хорошее здоровье заемщика, средний возраст;
-
небольшое количество иждивенцев в семье или их отсутствие;
-
участие в программе банка, корпоративной или зарплатной;
-
факты выезда за границу для отдыха или лечения на дорогих курортах.
Какой доход можно считать оптимальным
Важен не столько сам доход, сколько его соотношение с размером платежей по кредиту и другими статьями расхода заемщика.
-
Во-первых, на погашение кредита должно уходить не более 50% общего дохода. При этом если у потенциального заемщика уже есть другой кредит, то это будет учитываться. То есть 50% будут рассчитываться от суммы, которая остается после выплаты обязательных платежей по этому кредиту, а также других обязательных выплат и трат (алиментов, оплаты аренды жилья и пр.).
Например, зарплата потенциального заемщика составляет 40 000 рублей, а платеж по ипотеке (при условии одобрения заявки) составит около 15 000 рублей каждый месяц. Это меньше 50% от 40 000 рублей, но есть одно но: у потенциального заемщика уже есть автокредит, на который он выделяет ежемесячно по 15 000 рублей. Остается 25 000 рублей, от которых останется 10 000 рублей в месяц, если ко всему этому добавится ипотечный кредит.
В такой ситуации банк имеет законное основание отказать в получении ипотеки. Также, скорее всего, получит отказ и гипотетический клиент, который зарабатывает те же 40 000 рублей, не имеет других кредитов, но содержит ребенка. Зато если потенциальный получатель ипотечного кредита на жилье при доходе в 30 000 рублей не имеет других долгов и иждивенцев, то вероятность одобрения заявки будет выше.
-
Во-вторых, формально доход должен быть таким, чтобы после выплаты ежемесячного платежа по кредиту на одного члена семьи, включая заемщика, приходился как минимум один прожиточный минимум (по данным региона). Хотя стоит иметь в виду, что жизнь на прожиточный минимум далеко не всем кажется комфортной, так что здесь не стоит ориентироваться только на формальный подход финансовой организации.
-
В-третьих, если жилищный кредит берет семья, банк учитывает совокупный доход — сумму заработков обоих супругов, полученных из официальных источников. Если один из супругов зарабатывает, но никак не может официально это подтвердить, то для банка он будет выглядеть иждивенцем, а первый супруг будет «терять очки» платежеспособности.
Ипотека на маленькую зарплату
Иногда зарплата может быть белой, но в вопросах ипотечного кредитования это заемщику никак не помогает: банк считает его неплатежеспособным по причине низкого дохода, и отказывается в выдаче требуемой суммы в несколько млн рублей.
Что можно сделать в такой ситуации?
-
Наиболее очевидный и простой вариант — выбрать жилье подешевле. Сэкономить можно, если рассмотреть квартиры в новостройках на значительном удалении от центра города, а также попробовать купить жилье на раннем этапе строительства — пока еще не началась рекламная кампания, и не взлетели цены.
-
Обратиться к программам льготной ипотеки — их несколько, и каждый может найти что-то для себя. Например, Дальневосточная ипотека предназначена для тех, кто планирует переезжать в ДФО или участвует в программе «Дальневосточный гектар».
-
Предоставить залог в виде ценного имущества высокой ликвидности — например, жилья в собственности.
-
Накопить на первоначальный взнос в размере 50% и более от полной стоимости недвижимости.
-
Выбрать максимальный срок кредитования. Конечно, в таком случае увеличится сумма, которую вы выплатите по факту. Однако размер ежемесячных платежей ощутимо сократится.
-
Привлечь созаемщика или созаемщиков — некоторые банки позволяют привлекать до 3 человек. Только обратите внимание на то, что это должны быть люди с безупречной кредитной историей и желательно не старше 45 лет.
Несмотря на то, что у финансовых организаций, как вы видите, достаточно собственных требований к вашему доходу, первое, на что следует ориентироваться — ваши личные ощущения и трезвая оценка возможностей. Перед тем, как брать на себя ответственность в виде кредита на жилье, нужно реально оценить свои доходы и определить примерный размер платежей, который был бы для вас комфортным. При этом нельзя учитывать только размер заработной платы — помните о том, что каждый месяц у вас уже есть платежи, которые вы никак не можете отменить, например, оплата аренды жилья.
Ипотека — это отличный способ получить в собственность жилье без необходимости сразу выкладывать за квадратные метры несколько миллионов рублей. Однако без предварительного здравого расчета такой кредит может превратиться в тяжкое бремя и для самого заемщика, и для его близких.
Кратко: какая должна быть зарплата для получения ипотеки?
-
Для семей банки учитывают при рассмотрении заявки суммарный доход и наличие иждивенцев. На семью при ежемесячной выплате по ипотеке должно оставаться не менее 50%.
-
Банк требует подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Серая зарплата не учитывается. Но если зарегистрироваться в качестве самозанятого и отчислять налоги, сможете подтвердить доход.
-
Ипотеку могут одобрить даже при минимальном доходе. Но это в том случае, если заемщик приводит поручителя или берет ипотеку под залог другой недвижимости.
-
Если у заемщика есть неофициальная подработка, банк будет учитывать этот доход. Но придется предъявить выписку по карте о дополнительном заработке. И регистрироваться в качестве самозанятого в этом случае необязательно.
Преимущества, недостатки, подводные камни
К преимуществам ипотечных программ по двум документам можно отнести:
- отсутствие необходимости запроса у работодателя справок о доходах;
- отсутствие дополнительных комиссий, ограничений по досрочному гашению;
- возможность выбора схемы начисления процентов (дифференцированная или аннуитетная) в некоторых банках при оформлении заявки;
- быстрый срок вынесения кредитного решения — от 24 часов.
Недостатками получения таких кредитов являются следующие условия:
- обязательное привлечение супруга (супруги) в качестве созаемщика;
- более высокие ставки по сравнению с иными ипотечными продуктами банка;
- в качестве залога выступает, как правило, приобретаемое жилье;
- высокий первоначальный взнос в размере 30–50% от стоимости квартиры, дома;
- обязательное страхование жизни заемщика и созаемщика для получения льготной процентной ставки.
Подтверждение доходов
Сбербанк может потребовать от клиента подтвердить свой доход, при необходимости. Общий стаж работы у заемщика за последние 5 лет не может быть меньше 1 года. Супруг заемщика обязательно должен выступать как созаемщик.
В ВТБ24 доходы подтверждать не нужно, но для заключения договора необходимо привлечь поручителя. Общий стаж работы заемшика должен быть больше 1 года.
Россельхозбанк не требует от клиента предоставлять справки о доходах, при этом супруг заемщика должен быть созаемщиком. Общий стаж клиента за последние 5 лет не может быть меньше 1 года.
Банк Дельтакредит не требует подтверждения доходов, но требуются созаемщики или поручители, кроме этого, необходимо передать банку в залог недвижимость, которая находится в собственности на момент одобрения заявки.
Чтобы выбрать выгодные условия по ипотеке, будущему заемщику целесообразно подавать заявления в несколько кредитных учреждений.
Перед подписанием договора с банком необходимо изучить все предлагаемые документы во избежание начисления штрафов и пеней. Возможные подводные камни нужно уточнять у кредитных менеджеров до подачи заявки и фиксирования её в кредитной истории.
Перечень дополнительных доходов физических лиц на поверку оказывается далеко не бесконечным. А банки осторожно относятся к «экзотическим» источникам прибыли.
Как, например, поясняет Татьяна Хоботова, для ее банка не будет решающим аргументом наличие у претендента антиквариата. Пусть даже коллекция стабильно растет в цене из года в год.
Впрочем, опосредствованно, при общей оценке финансового положения клиента, наличие в собственности предметов старины все же будет учтено.
Также не является гарантией получения ипотечного кредита владение долей какой-нибудь фирмы. Для начала заемщику следует доказывать, что данная собственность действительно ему принадлежит. «В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации дополнительно представляются копии учредительных документов, заверенные печатью организации», – поясняют в «Банке Москвы».
В большинстве банков заемщику придется доказывать, что компания, акционером которой он является, приносит прибыль. Подтверждением чего, например, может служить налоговая отчетность.
Третьим рассматриваемым источником доходов являются деньги от сдачи в аренду «старой» квартиры. Но, опять же, эти суммы банк будет готов учесть, только если доходы документально подтверждены и уплачены соответствующие налоги.
Между тем собственники малого бизнеса и владельцы сдаваемого жилья не всегда готовы обращаться в налоговые органы за различными справками. Например, по приводимой на сайте СПб ГБУ «Горжилобмен» статистике всего 5% сделок на рынке аренды являются прозрачными, остальные 95% – «серые схемы». Иначе говоря, варианты, когда о сдаче квартиры знают только владелец и жилец, а плата за услугу передается в конверте. Малый бизнес также нередко предпочитает оставаться в тени.
Если же заемщик предполагает сдавать приобретенную с привлечением ипотеки квартиру, ему придется брать на это у банка отдельное разрешение. Причем кредиторы дают подобные разрешения неохотно.
Также среди потенциальных заемщиков могут встретиться владельцы ценных бумаг. Таковым тоже придется подтверждать наличие активов, например, выписками из реестров владельцев ценных бумаг. К зачету принимаются и подтвержденные обязательства по страховым выплатам. Например, если гражданин являлся вкладчиком лишившегося лицензии банка.
Ну и, как ответили БН в Райффайзенбанке, в качестве будущих доходов кредитор может засчитать пенсионные выплаты. Напомним, такие выплаты начиная с 1 июля 2012 года могут получать российские пенсионеры, имеющие средства пенсионных накоплений.
Обязательства по подтверждению доходов аналогичным образом ложатся на плечи и созаемщиков. Напомним, созаемщик – это лицо, которое делит бремя ежемесячных выплат по кредиту вместе с заемщиком.
«В нашем банке все заемщики по кредиту являются солидарными должниками и обладают равными правами и обязанностями, – поясняет директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев. – При этом количество солидарных заемщиков может доходить до пяти. Вместе с тем существует возможность принимать к рассмотрению доход только одного заемщика».
То есть в зависимости от выбранных условий договора в одних случаях созаемщик и заемщик выплачивают ипотечный кредит в равной степени. В других – созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит. Но независимо от того, давал ли в реальности созаемщик деньги на погашение кредита или нет, впоследствии он становится совладельцем приобретенной квартиры.
«Привлечение созаемщиков без учета дохода также допустимо, – комментирует начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин. – В этом случае от созаемщика требуется минимальный пакет документов – заполненная анкета и паспорт. Если же доход созаемщика учитывается, он собирает тот же пакет документов, что и заемщик».
Кстати, отдельные игроки могут при расчете максимального размера кредита учесть и доходы поручителя.
Впрочем, последние годы институт поручительства теряет былую популярность. «На данный момент времени мы отмечаем увеличение количества ипотечных сделок без предоставления поручительства, – говорит заместитель управляющего петербургского филиала «Абсолют Банка» Антон Горнушкин. – В портфеле ипотечных займов филиала доля кредитов с поручителями составляет 4%».
Проще говоря, поручительство поглощается институтом совместного займа. «Поручительство остается актуальным по всем программам приобретения готового и строящегося жилья, однако понятно, что поручителями в настоящий момент, как правило, выступают супруга, супруг заемщика или его близкие родственники», – поясняет Ирина Зуева.
Кстати, претендентам следует учитывать, что зачастую созаемщикам и поручителям придется не только собирать подтверждающие доходы справки, но и страховаться. «Поручитель должен страховаться в случае, если он гарантирует своим доходом более чем 25% от суммы сделки», – например, констатируют в ВТБ24.
В общем, именно возможность расширять круг созаемщиков лишает банки необходимости либерализовать условия по дополнительным доходам одного заемщика.
Дальнейшее развитие ситуации зависит от макроэкономических факторов. Чем больше негативных тенденций будет наблюдаться в российской экономике, тем важнее для кредиторов будет связать клиента «круговой порукой» с его родственниками. Чтобы потеря работы не прерывала ежемесячные выплаты.
Серая зарплата в конверте — это распространенное явление. Если официальной части зарплаты вам недостаточно, чтобы получить ипотеку или автокредит, придется подтвердить полную сумму дохода по форме банка.
Этот документ подтверждает неофициальные доходы заявителя, то есть ту часть зарплаты, с которой не платятся налоги.
Она содержит следующие данные:
Банку все равно, платила ли организация налоги и другие платежи в бюджет, самое главное — убедиться, что клиент имеет стабильный заработок и сможет исполнять обязательства по выплате долга.
Справка должна быть подписана работодателям. По сути этот документ подтверждает факт нарушения закона, поэтому далеко не каждая компания пойдет на это.
Справки подтверждения платежеспособности
Аббревиатура НДФЛ расшифровывается как «налог на доходы физических лиц». 2-НДФЛ является формой бухгалтерской отчетности, в которой отражаются сведения за определенный период (как правило, за год) об источнике дохода работника, заработной плате и удержанных налогах. Кроме того, справка содержит данные о работодателе. Она визируется руководителем организации или уполномоченным лицом и заверяется печатью. Без формы 2-НДФЛ трудно обойтись, если вы собираетесь оформить кредит на крупную сумму. Документ обязателен для ипотечных заемщиков и, как правило, необходим для заключения договора по автокредиту.
Однако в ряде случаев, когда работники получают зарплату по «серым» схемам, официальный доход по форме 2-НДФЛ оказывается недостаточно высоким для одобрения кредита. Такую ситуацию редкой не назовешь, поэтому расстраиваться не стоит — существует несколько способов, как обойти это требование. Но учтите: подделка справки в их число не входит. Указание в форме 2-НДФЛ пусть реальной, но «черной» зарплаты преследуется по закону (ст. 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования»). Даже если банковский работник не проверил должным образом документ при оформлении кредита, вам не избежать проверки, если, не дай бог, вы просрочите оплату, и дело дойдет до службы безопасности банка. Самое минимальное, что грозит в этом случае — испорченная кредитная история.
Справка по форме банка заполняется в соответствии с шаблоном, разработанным банком, а справка по форме организации — в соответствии с правилами, действующими в организации. При этом обе формы в обязательном порядке содержат реквизиты компании-работодателя заемщика, дату его принятия на работу, должность и данные о зарплате за последние шесть месяцев. Заемщики с такой справкой относятся к категории менее надежных, поэтому банк нередко увеличивает для них процентную ставку по кредиту.
Отдельные финансовые организации идут на еще больший риск и предлагают оформить справку о заявленном доходе. Здесь уже заемщик волен самостоятельно вписать любую информацию и поставить только одну подпись – свою собственную. В данном случае следует ожидать дополнительных проверок со стороны банковских служб и повышенных процентов. Вместе с подобной формой, как правило, требуется предоставить копию трудовой книжки или трудового договора, заверенную работодателем.
❗️ То, как вы подтверждаете доход, влияет:
◽ На процентные ставки.
Часть банков поднимает ставки более рисковым группам, но можно найти те, которые не сделают этого завышения. Для этого вам нужно изучить программы банка.
◽ На список документов, который нужен для рассмотрения заявки.
Как пример, можно не собирать документы от работодателя и податься по СЗИ (пакет документов будет маленький, но это не заявка по двум документам). Или собственники бизнеса в одних банках должны предоставить огромный перечень документов, анализов только не хватает, а в других банках можно одобрить по тому же списку документов, что и наемные работники.
◽ Размер первоначального взноса.
Я думаю все знают, что по двум документам надо иметь взнос больше, чем по полному комплекту документов.
Какие нужны документы
К заявке на ипотеку потребуется приложить два подтверждающих личность документа — это паспорт гражданина РФ и, как правило, СНИЛС. Вместо последнего банк иногда может запросить водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего или сотрудника федеральных органов власти, военный билет или загранпаспорт.
Наряду с этими документами надо будет заполнить анкету, указав в ней такие сведения, как доход, информацию об организации, в которой работает заемщик, и пр. В свою очередь банк проверит налоговые отчисления, сведения бюро кредитных историй, также возможна проверка информации в интернете (включая социальные сети), звонок работодателю с целью уточнения сведений о доходе и месте трудоустройства.
Как увеличить шансы на одобрение
Перед выдачей ипотеки банки будут искать все «слабые места» заемщика. Одним из оснований для отказа могут послужить просрочки по ранее взятым кредитным обязательствам в течение последних 10 лет. Не будут плюсом и сомнительного характера репосты на странице заемщика в социальных сетях (их тоже могут проверить). Например, если человек интересуется материалами на тему финансовых махинаций, как обмануть кредитора и пр.
Также есть несколько простых полезных рекомендаций перед подачей заявки:
- Убедиться в отсутствии задолженностей по штрафам и другим кредитам.
- «Почистить» социальные сети от нежелательного контента.
- Иметь на руках сумму, достаточную для первоначального взноса.
- Заполнить все документы без ошибок в написании ФИО, номера телефона и пр.
- Заявку лучше подавать в несколько банков параллельно.
- Если есть имущество, которое можно предоставить в залог (например, автомобиль или объект недвижимости), это можно использовать.
- Постарайтесь подтвердить косвенными документами все дополнительные источники дохода в виде пособий, дивидендов от ценных бумаг, сдачи в аренду квартиры и пр.
Почему ИП не всегда дают ипотеку
Банки зачастую не рискуют работать с индивидуальными предпринимателями в силу ряда причин.
- Во-первых, кредитная организация резонно опасается банкротства бизнесмена. Мелкий бизнес в этом отношении самый нестабильный. Для банка надежным клиентом является сотрудник крупной компании, которая давно на рынке. Такой человек может представить кредитору все необходимые документы и, вероятнее всего, будет стабильно вносить платежи по кредиту.
- Индивидуальный предприниматель часто имеет проблемы с подтверждением дохода. А для получения ипотеки это один из ключевых моментов. Банк должен быть уверен в его стабильности. И если наемный работник без проблем возьмет на работе справку 2-НДФЛ и сделает копию трудовой книжки, то ИП не всегда готов представить документы, доказывающие его постоянный высокий доход.
Заключительные советы ИП для получения ипотеки
Сделать инструкцию по упрощению процесса оформления ипотеки, которая подходила бы всем бизнесменам, работающим как ИП, невозможно. Всё-таки банки рассматривают каждую заявку индивидуально. Однако всё же дадим несколько советов.
- Имеет смысл предварительно связаться с банком-кредитором и выяснить, какие документы потребуются конкретному ИП для оформления заявки на ипотеку, каким образом нужно будет подтвердить свой доход.
- ИП лучше всего работать с банками, которые имеют специальные программы по кредитованию малого и среднего бизнеса. Скорее всего, это упростит весь процесс, ведь такие кредитные организации имеют свои отработанные алгоритмы взаимодействия с ИП.
- Шансы на одобрение ипотеки увеличатся, если заявка подана в банк, в котором у ИП имеется расчетный счет. Он наглядно продемонстрирует наличие дохода.