Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование придомовой территории: на что мы имеем право?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Принадлежность придомовой территории
Покупая в собственность жилье в многоквартирном доме, мы не думаем, кому она принадлежит, на руках есть правоустанавливающая документация. Но кому принадлежит придомовая территория?
Придомовая территория может существовать только в виде земельного участка, на котором могут располагаться дополнительные постройки и сооружения для улучшения условий проживания и пользования собственников или иных пользователей жилых помещений.
Из этого следует, что придомовая территория является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится.
Придомовая территория определяется на основании землеустроительной и градостроительной документации, которая оформляется в процессе возведения здания. Этот участок земли передают в пользование жильцов безвозмездно при переходе прав на недвижимое имущество в доме.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Какие дома включаются в программу благоустройства?
Вопрос решается индивидуально в каждом субъекте. Будет ли включен конкретный дом в программу благоустройства на следующий год зависит от года постройки, внешнего вида, аварийности и других факторов. Так, обычно не включают в программу дома, которые:
- Признаны аварийными и подлежат сносу;
- Рядом планируется замена инженерных коммуникаций;
- Рядом находится новостройка;
- Работы, которые запланировали жители, уже были реализованы в рамках бюджетных средств.
Личное использование придомовой территории
Определив, кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома, можно определить, можно ли использовать ее для личных целей.
На практике собственники используют общий участок в следующих целях:
- возведение жилой пристройки (объект капитального строительства);
- строительство нежилой пристройки (некапитальный объект);
- выделение участка для личных посадок.
Чтобы возвести пристройку к квартире, расположенной на первом этаже, на придомовой территории многоквартирного дома по нормативам 2018 года (закон) можно действовать следующими способами:
- самовольная постройка;
- возведение законного объекта.
Особенности использования участка перед домом
Нельзя полностью ограничивать доступ к территории вокруг дома. Он нужен для проезда скорой помощи, пожарной и аварийной службы, проведения инженерных коммуникаций. Но они могут устанавливать ограждения с передачей информации о доступе на объект для соответствующих служб. Также допускается оборудование платной стоянки и установка рекламных щитов.
Средства, вырученные за коммерческие услуги, направляют на частичную оплату коммунальных платежей, благоустройство или своевременный ремонт общих мест. На собрании владельцы решают следующие вопросы:
- установка спортивных и детских площадок;
- высадка деревьев, цветов и кустарников;
- установка ограждений;
- обустройство парковочных мест, в том числе с навесами.
Полученная прибыль может распределяться только коллективно. Для этого требуется решение, принимаемое на общем собрании со сбором подписей. Важно, чтобы в голосовании участвовало не меньше половины лиц, проживающих в доме. Если после установки ограждений нарушаются права жильцов соседних домов, они могут обратиться в администрацию или суд. В результате соседи получают право свободно перемещаться по участку.
Оформление частной придомовой территории
Площадку, которая прилегает к забору, можно оформить как собственность или арендовать. Для этого необходимо иметь один из двух документов – потребуется или свидетельство о госрегистрации права на дом и прилегающий участок или договор покупки с регистрацией в БТИ. В любом случае для того, чтобы придомовая территория частного домовладения могла полноценно использоваться для личных нужд, следует обратиться в соответствующие органы местного самоуправления. Далее необходимо написать заявление и подготовить документ, подтверждающий, что земля на текущий момент является бесхозной. Как правило, на решение о статусе участка принимается в течение 3-х недель. Если решение будет принято в пользу заявителя, то участок заносится в единый реестр ЕГРП.
Придомовой территорией считается участок земли, прилегающий к жилому дому. Размеры и границы придомовой территории указаны в градостроительной документации.
На территории могут располагаться нежилые постройки, служащие для удобства проживания.
Определение количества квадратных метров, закрепленных за каждым жителей, производится индивидуально. Площадь участка вычисляется с учетом сведений, указанных в правоустанавливающих и градостроительных документах. В среднем такая площадь составляет от 3 до 6 кв.метров.
Расчет придомовой территории производится в соответствии со СНиП.
При этом учитываются:
- наличие проезжей части рядом с домом, находящейся в общем пользовании,
- этажность дома,
- плотность застройки в данном районе.
Законодательное регулирование вопроса
Внимание! Чтобы определить понятие придомовой территории, необходимо обратиться к следующим нормативным документам:
- строительные Нормы и Правила (СНиП III-10-75) описывают правила устройства придомовой территории и порядок расположения коммунальных объектов на ней,
- Жилищный Кодекс РФ (статьи 36-37 и др.) устанавливает, каким образом объекты расположены на придомовой территории, чтобы обеспечить комфорт и безопасность проживания,
- Гражданский Кодекс в части права собственности на недвижимость,
- Земельный Кодекс в части распоряжения недвижимым имуществом,
- КоАП (гл. 7) в части нарушений при эксплуатации территории, прилегающей ко дому. Если нарушен порядок пользования собственностью, то лица, совершившие противоправные действия, будут оштрафованы. Размер штрафа зависит от площади территории, использованной не по назначению.
Придомовая территория передается в пользование жильцам многоквартирного дома на безвозмездной основе, но подлежит оплате налога. Сумма, подлежащая оплате, складывается из количества жильцов, проживающих в квартире. Стоимость услуг пользования придомовой территорией относится к услугам ЖКХ.
Таким образом, поддержание чистоты и эксплуатация придомовой территории является ответственностью жильцов дома. Территория является общей собственностью.
Как правило, обязанности по уходу и обслуживанию территории, прилегающей к дому, возлагаются на:
- управляющую компанию, с которой жильцы установили договорные отношения,
- товарищество собственников жилья, которое работает за счет собственников жилья.
Собственники обязаны самостоятельно следить за эксплуатацией и состоянием придомовой территории. Жильцам следует проявлять инициативу и корректировать деятельность УК и ТСЖ в части контроля за состоянием придомовой территории. Жильцы вправе потребовать от уполномоченных организаций выполнять взятые на себя обязательства согласно договору.
При покупке квартиры жильцы также получают права и обязанности по уходу и использованию территории рядом с домом, а после продажи недвижимости лишаются этого права.
При этом для продажи квартиры потребуется только договор купли-продажи объекта недвижимости, а придомовая территория переходит в распоряжение автоматически. Также невозможно отдельно продать часть придомовой территории без продажи квартиры, поскольку передача прав в таком случае невозможна.
Кому принадлежит придомовая территория?
ВОПРОС:
В нашем многоквартирном доме в низу магазин.Свою машину я ставлю под своими окнами,они выходят на сторону где магазин.Мне постоянно говорят,что я не имею право там ставить.Но я ведь плачу и за территорию вокруг дома.Имею ли я право оставлять там свой автомобиль?
Мария, 21.06.2011
Отредактировано:
ОТВЕТ:
Вся придомовая территория, относящаяся к многоквартирному дому (см. также материал: «Как определить границы придомовой территории?»), принадлежит в равной мере всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Как исключение, бывают случаи, когда рядом с домом находятся объекты, не входящие в состав многоквартирного дома. В отношении таких объектов собственники помещений дома прав не имеют. Поэтому важно знать границы придомовой территории.
Выдержка из постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
Quote
Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
66.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Площадь придомовой территории
Помимо объектов, относящихся к придомовой территории, в ЖК РФ также указаны положения относительно того, как определяются границы придомовой территории многоквартирного дома.
По окончанию строительства компания застройщик, как правило, ставит на учет в кадастровой службе только саму недвижимость. Регистрация придомовой территории чаще всего осуществляется уже руководством ТСЖ. Для этого необходимо отметить границы, а после, зафиксировать эти данные в Кадастровой палате.
Важно! Если придомовая территория не будет отделена, то компания застройщик сможет начать возведение нового здания близко к уже сданной конструкции, тем самым уменьшив придомовой участок в несколько раз.
Основными нормативными документами, определяющими процедуру вычисления придомовой территории, являются Жилищный Кодекс РФ (статья 16), Градостроительный кодекс (статья 43.4), Приказ Минземстроя Российской Федерации № 59 (СП 30-101-98).
Обслуживание территории
Зимой ведутся следующие работы:
- обеспечение безопасности канализационных люков, их чистка;
- устранение снега, наледи, посыпка противогололедным материалом;
- очищение крыш парадных крыльцыв от снега;
- очистка урн, мытье контейнерных боксов;
- уборка парадных, а также площадок вокруг них.
Летом должно быть проделанное в текущем режиме следующее:
- уборка территории от мусора, листьев и прочего;
- чистка урн, контейнерных отделов;
- скашивание травы на газонах;
- забота о ливневой канализации – устранение сора, листьев, палок, мусора, камней;
- чистка крыльца (подметание) парадного и территории возле него.
О наличии ограничений в использовании земли
Вот лишь несколько правил, имеющих наиболее важное значение для территории рядом с домом:
- Обязанность по поддержанию порядка в доме возлагается на жителей. Обязанность учреждений по сети – произведение замены, если приспособления изнашиваются, на них появляются повреждения.
- Если администрация не оформляет согласование, с функцией ограждений используют заборы с максимумом высоты в 60 см. В противном случае без одобрений государственных служб не обойтись.
- На территории стоянок не должно быть автомобилей, двигатель которых не заглушен. Это касается и такси.
- Запрещено произведение работ, мытьё машин на придомовой территории.
- Автомобили паркуются только в местах, специально для этого отведённых. Зелёную зону для парковки использовать запрещается. Придётся оформить специальные разрешения, если хочется расширять парковку с применением зелёной зоны.
- Контейнеры с мусором размещаются на отдельных площадках.
Когда придомовая территория предоставлена ТСЖ, ЖСК, УК на праве пользования, то торопиться с созданием парковок, спортивных площадок и т. п. не стоит. Тем более если в договоре с городом у землепользователей нет такого права. Иначе любой желающий сможет оспорить в судебном порядке любые инициативы жильцов.
В этом случае на общем собрании собственников следует принять решение об оформлении придомовой территории в общедолевую собственность и избрать уполномоченное лицо, которое приступит к сбору необходимых документов. В ТСЖ, ЖСК обычно это члены правления. В УК – специалисты этой организации.
В районных судах Петербурга ежемесячно рассматриваются три-пять дел по оспариванию законности создания парковок. В половине случаев суд встает на сторону истца
Стоит признать, что чиновники не слишком охотно оформляют в общедолевую собственность придомовые участки в центральной части города, а также в районах давно сложившейся застройки – здесь зачастую собственникам предлагается межевать участки под обрез жилого здания. Не исключено, что для дома с историей необходимо будет поднимать множество архивных справок, и придется отстаивать свои права на землю в судебном порядке. Лучше всего в таких случаях прибегнуть к услугами юристов.
Грамотное оформление надела в общедолевую собственность позволит, помимо всего прочего, избежать таких неприятностей, как уплотнительная застройка, вырубка деревьев и т. д. Нюансов в использовании собственниками придомового участка более чем достаточно, но отстаивать свои законные интересы можно и нужно.