Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Последствия нецелевого использования недвижимости
Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.
Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:
Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.
Изменение функционального назначения нежилого помещения
Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.
Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.
Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.
На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.
Перепрофилирование чаще всего требует:
изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
устройства вентиляции;
установки технологического оборудования;
переноса перегородок;
проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.
Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:
заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.
Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.
Виды нежилых помещений
Существует несколько видов НП:
Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
Административные. Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.
Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.
Примечание: нежилыми считаются любые ТЦ и ТРЦ, крытые рынки и иные здания, предназначенные для коммерческой деятельности. Перевести жилое помещение в нежилое в МКД можно, но довольно затратно по времени и деньгам.
Несоответствие недвижимости виду разрешенного использования земельного участка — признак самовольной постройки
Как мы знаем, объект недвижимости на момент возведения должен соответствовать различным требованиям, в первую очередь, земельного и градостроительного законодательства (правилам землепользования и застройки; градостроительным и строительным нормам и правилам и т.п.).
Несоответствие возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположено такое здание, как указывает законодатель, повлечет за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.
Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства, и блокирует применение положений ст. 222 ГК о признании права собственности на объект самовольного строительства, и создает предпосылки для удовлетворения судом иска о признании такого объекта самовольной постройкой и приведение его в соответствие с установленными требованиями.
Недавно Верховный Суд рассмотрел дело № А40-31402/2017, в рамках которого, направив дело на новое рассмотрение, указал нижестоящим судам, что строительство гостиницы (объект капитального строительства — двухподъездное, четырехэтажное здание с подвальным этажом площадью застройки 240 кв. м.) на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.
Помимо этого, Экономколлегия указала, что проведение судебной экспертизы по данной категории споров является обязательным, в частности, для определения соответствия возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка.
Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором возводится соответствующий объект недвижимости; соответствует ли он такому объекту. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.
В случае судебного разбирательства (будучи истцом по иску о признании права собственности, либо ответчиком по иску о признании постройки самовольной), полезным будет провести досудебную строительно-техническую экспертизу (либо заявить соответствующее ходатайство в суде), которая установит, соответствует ли возведенная недвижимость виду разрешенного использования земельного участка.
