Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как делится недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Какие долги признаются совместными
Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:
- те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
- те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).
Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.
Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:
- как эти долги были оформлены;
- на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
- можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Имущество, приобретенное в браке
Заключение брака является юридическим фактом, наступление которого несет определенные правовые последствия. По общему правилу квартира или иное имущество, приобретенное супругами, считается совместной собственностью. При этом не имеет значения, на кого это имущество оформлено.
Важно знать: в соответствии с гражданским законодательством, по соглашению супругов квартира может быть приобретена в долевую собственность с определением доли для каждого супруга.
В ином случае недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам. Если один из супругов захочет по своему усмотрению распорядиться собственностью, на это необходимо согласие другого супруга.
В случае, если сделка с общей собственностью подлежит государственной регистрации, согласие супруга должно быть оформлено в нотариальной форме.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.
Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.
Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.
Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.
Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.
Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.
При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.
Последствия неуплаты ипотеки
Квартира в ипотеке при разводе накладывает на супругов обязанности по уплате кредита. При неисполнении данного требования, банк получает право на обращение в суд с исковым заявлением. Ответчиком выступает то лицо, на которое договор оформляется. В процесс вызывается и супруг. Ходатайство о его приглашении подает ответчик, истец или суд делает это по своей инициативе.
При неисполнении договора банк вправе требовать реализации недвижимости с торгов. Если после погашения долга остается сумма, она делится между мужем и женой пополам. Если цены продажи недостаточно, сумма взыскивается с ответчика.
Наличие брачного договора позволит избежать спорных ситуаций. Банки также часто требуют оформления такого соглашения перед выдачей ипотечного кредита. Договор исключит противоречия и сведет на нет попытки затянуть процесс и переложить на второго супруга выплату.
Развод при ипотеке не запрещается. Но у супругов могут возникнуть трудности с разделом обязательств перед банком и недвижимого имущества. С одной стороны, вся приобретенная в браке собственность считается совместной. С другой, заменить должника в обязательств нельзя без согласия кредитора. В результате создаются сложности, которые разрешаются через суд. В ряде случаев один из супругов сохраняет за собой квартиру, тогда как второй получает обязанность по выплате компенсации.
Если у вас возникли проблемы с ипотекой при разводе получить юридическую помощь можно на нашем сайте.
Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов?
Да, если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в их совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.
Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака
-
Распределение долга и недвижимости поровну
Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.
-
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности
Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.
Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
-
Денежная компенсация по договоренности супругов
Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.
При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.
-
Выдел доли в натуре
В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.
Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).
-
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе
Без брачного договора
При отсутствии брачного контракта решить судьбу ипотеки можно по обоюдному согласию супругов либо через суд. И нет разницы, когда встанет вопрос о разделе, – в браке, в период его расторжения или после развода.
При самостоятельном достижении супругами консенсуса по поводу раздела ипотечного имущества мировое соглашение должно считаться с интересами банка. Кредитору нужно знать, кто именно будет возвращать долг. Так что, если супруги сошлись, к примеру, что жилье получает жена, а оставшийся долг переходит безработному мужу, ничего не выйдет из-за слишком высокого для банка риска невозврата денег.
В случае достижения всеми тремя сторонами согласия раздел может произойти до обращения в суд. Здесь супругам нужно составить документ с перечнем своих договоренностей о жилье и кредите и поставить подписи.
Возможен и вариант, что один из участников подаст иск. Второй же во время рассмотрения в суде согласится с требованиями истца, что будет отражено в соответствующем постановлении.
При отказе одного из экс-супругов от совместной ипотеки при разводе и выходе из договора кредитования стоит заранее уведомить банк о данном намерении. Делается это посредством заявления об отказе, шаблон которого можно получить в отделении кредитного учреждения. Также понадобятся свидетельство о расторжении брака и справка об уменьшении дохода. При наличии достаточных оснований финансовая организация даст добро на вывод заемщика из кредитного соглашения.
Отстранение одного из супругов от ипотечных обязательств предоставляет второму заемщику возможность рефинансировать займ в другом банке, предварительно заверив у нотариуса вывод мужа (жены) из кредитного договора. Разумеется, для переоформления документов заемщик должен располагать необходимыми доходами, иначе придется искать нового созаемщика/поручителя.
Отказ от ипотечного кредита стоит принимать взвешенно с учетом всех плюсов и минусов. Всё потому, что заемщик, который хочет выйти из договора, потеряет возможность оформления налогового вычета, плюс уменьшит свои шансы в случае повторного кредитования.
Оформление искового заявления
Раздел ипотечной квартиры целесообразно производить отдельно от развода в суде. При отсутствии соглашения между мужем и женой исковое заявление, с учетом стоимости недвижимости, оформляется в районный суд по месту проживания ответчика. Заявление оформляется по правилам ГПК РФ – ст. 131-132.
В иске следует указать следующую информацию:
- наименование судебной инстанции;
- сведения об истце – Ф.И.О., место жительства;
- информацию об ответчике – Ф.И.О, место проживания;
- данные о третьих лица — кредитной организации, оформившей ипотечный заем, Росреестр.
- цену иска – необходимо для расчета государственной пошлины.
В исковом заявлении следует изложить следующие обстоятельства: заключение брака, развод, заключение договора ипотечного кредитования, сумма, погашенная на момент подачи искового заявления. Если ипотека обеспечена дополнительным имуществом, то об этом также следует указать. Если жилье находится в собственности одного супруга, а выплачивают кредит двое, то подобные обстоятельства также желательно обозначить в иске.
Как выплачивать ипотеку после развода
Как делится ипотека при разводе супругов? Развод не влияет на выплату ипотечного кредита, график погашения необходимо соблюдать во избежание продажи квартиры с торгов за долги. Если после продажи вырученных средств будет недостаточно для погашения кредитного долга, то оба бывших супруга останутся должниками банка. Далее долг уже будет взыскиваться судебными приставами до полного погашения. Такой ситуации надо постараться избежать, так как будет арестовано все имущество, будет установлен запрет на выезд за рубеж, из любого дохода будет удерживаться 50% суммы, а после оплаты долга в пользу судебных приставов дополнительно придется уплатить 7% от суммы долга – исполнительский сбор.
При этом есть несколько вариантов того, как поступить бывшим супругам с кредитом и как оплачивать ипотеку после развода.
Раздел квартиры, взятой в ипотеку в гражданском браке
Гражданским браком принято называть совместное проживание пары семьей, ведение общего хозяйства без регистрации брака в органах ЗАГС, хотя по терминологии, используемой в семейном законодательстве, наоборот, зарегистрированный в органах ЗАГС брак является гражданским.
Действующее законодательство признает совместно нажитым имуществом только то, которое было приобретено с момента именно официальной регистрации брака. В связи с этим, если до регистрации брака была куплена в ипотеку квартира, то она признается собственностью того, на кого она оформлена.
Если квартира, купленная до заключения официального брака, была продана в период брака, то вырученные от ее продажи средства тоже являются личной собственностью того супруга, на которого квартира была оформлена.
Конфликты по поводу купленной в гражданском браке квартиры возникают чаще всего из-за того, что куплена она была на средства обоих гражданских супругов, а оформлена на одного. В этом случае при разделе такой квартиры важно собрать доказательства, показывающие, что и второй гражданский супругу финансово участвовал в покупке. Например, переводил денежные средства на карту второго супруга с пометкой «на покупку квартиры», лично оплачивал часть стоимости квартиры продавцу и может это письменно подтвердить. Такие дела вызывают особенную сложность, так как доказательства участия в покупке обоих гражданских супругов не сохраняются.
Ипотечная недвижимость приобретена в браке
Иначе обстоит дело с разделом после развода квартиры в ипотеке, купленной в браке. При таком кредитовании обычно муж и жена имеют одинаковые права на жилье и несут общую ответственность по кредитным обязательствам. Если супруги приняли решение расстаться, желательно решить вопрос раздела мирным путем. Большую популярность приобретает добровольное соглашение, которое поможет супругам избежать судебных исков и разбирательств, финансовых просрочек по выплате кредита.
Существует несколько способов, как поделить ипотечную квартиру мирным путем:
- Муж и жена могут принять решение о погашении в дальнейшем ипотеки в равных долях.
- Одна сторона может отказаться от своей доли квартиры в пользу второй стороны, получив денежную компенсацию от половины уже выплаченной стоимости.
- С разрешения банка супруги могут продать квартиру, погасить имеющийся кредит, а остальную сумму разделить поровну.
- Стороны находят денежные средства, полностью погашают долг перед банком, а затем приступают к продаже уже собственной недвижимости.
Порядок раздела квартиры, купленной в ипотеку при разводе
Банки не очень охотно идут на внесение любых изменений в кредитные договоры, поскольку такие поправки могут отразиться на окончательной выплате кредита. Юристы, специализирующиеся на бракоразводных процессах и семейном праве, советуют в первую очередь подать исковое заявление на раздел совместной собственности.
У многих супругов, которые решили расстаться, но имеют кредит в банке, возникает вопрос, как возможно разделить квартиру в ипотеке после развода.
Следует придерживаться такого порядка действий:
- Муж или жена подают исковое заявление в суд, не указывая наличие финансовых обязательств перед банком.
- Суд выносит решение о разделе имущества. После этого оба супруга с судебным решением обращаются в Росреестр для переоформления права собственности на общую квартиру. В ЕГРН вносятся изменения относительно выделенных долей каждому супругу.
- Супруги обращаются в банк, оформлявший ипотеку, с заявлением на заключение двух раздельных договоров на выделенные доли в общей квартире. После судебного раздела недвижимости банк не будет возражать.