Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Как все-таки взять ипотеку и не разориться?
Как мы ранее уже сказали, российские банки продолжают повышать стоимость ипотеки вслед за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ: Сбербанк поднял ставку уже второй раз за месяц, еще несколько кредитных организаций не так давно тоже пересмотрели свое предложение в сторону удорожания, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости. Сбербанк в январе повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,5 процентного пункта — до 9,3%, на вторичное жилье — на 0,2 процентного пункта, также до 9,3%. Последний раз банк поднимал ставки 15 ноября. Тогда стоимость кредита на новостройки выросла на 0,4 процентного пункта, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта.Банк «Санкт-Петербург» скорректировал процентную политику по ипотечным ставкам с 1 декабря. «Изменения процентных ставок обусловлены корректировкой ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, повышением для банка стоимости фондирования по долгосрочным средствам», — пояснили в кредитной организации. Не исключает изменения ставок до конца месяца «Московский кредитный банк», планирует рассмотреть данный вопрос и банк «Зенит». В конце ноября Промсвязьбанк повысил ипотечные ставки по классическим ипотечным программам на 0,6-0,75 процентного пункта. «Абсолют Банк» также увеличил ставки по стандартным ипотечным программам в ноябре, до конца года новых повышений не планирует. Не планирует на текущий момент рост ставок и «МТС банк». Банк «Дом.РФ» на данный момент не планирует повышать процентные ставки по ипотеке, но допускает, что до конца года этот вопрос будет дополнительно рассмотрен. В крупнейшем банке Крыма РНКБ указали, что внимательно следят за ситуацией на финансовом рынке в целом и будут принимать решения с учетом общих тенденций. В связи со сложившейся тенденцией на увеличение ставок, необходимо действовать на опережение: нужно следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и как только она устаканится — необходимо сразу же брать ипотечный кредит, если вопрос жилья перед вами стоит «ребром». Также не стоит забывать о том, что государство в некоторых случаях помогает гражданам с выплатами ипотеки.
Плюсы и минус покупки жилья на вторичном рынке
Заемщики, не имеющие желания или возможности приобрести недвижимость в новостройке, обращаются на рынок вторичного жилья. Именно там можно подобрать квартиру, отвечающую всем требованиям и соответствующую нужным параметрам.
Достоинства такого варианта:
- возможность приобретения недвижимости в престижном районе с развитой инфраструктурой;
- большое количество предложений, что позволяет подобрать для себя наиболее подходящий объект;
- высокое качество построек, оставшихся еще с советских времен;
- возможность снизить стоимость при обнаружении внешних дефектов, поддающихся косметическому ремонту;
- возможность заселиться в меблированную квартиру с уже установленной бытовой техникой.
Преимущества и недостатки ипотеки на вторичку
Покупка вторички – сложный процесс, состоящий из нескольких шагов по оформлению, регистрации, исполнению обязанностей. Основными положительными сторонами приобретения жилья на банковские деньги являются:
- Вселение в квартиру после заключения сделки с банком. Если жилье берется в новостройке, будущие жильцы будут вынуждены искать аренду для ожидания постройки. Далее понадобятся деньги на окончательное заселение и время ожидания сдачи имущества.
- Вторичный рынок предлагает более разнообразный выбор, если сравнивать с новостройками.
- Процентная ставка меньшая. Банки предлагают такие условия по причине того, что покупаемое имущество попадет в залог банка во время погашения задолженности. У готовой квартиры имеются пониженные риски, если сравнивать с возводимыми и квартирами, находящимися в начале эксплуатации.
- Выгодное расположение. Районы, предлагающие такие здания, уже умеют обустроенные торговые центры, больницы, школы и т. д. Новостройки возводятся практически в пустых микрорайонах, где только планируется инфраструктура.
- В процессе приобретения вторичного имущества, потенциальный заёмщик может не надеяться на добросовестность строительной компании. Передаются все документы на имущество от бывшего владельца.
Несмотря на немалое количество преимуществ, такая сделка не лишена и недостатков:
- Дополнительная трата на проверку правомерности договора. В некоторых случаях после заключения договора появляются другие граждане, которые желают оспорить договор купли-продажи. К таким лицам относятся: супруги, другие прописанные в квартире и т.д.
- Незаконные перепланировки. Характерно для вторичного жилья, что отодвигает заключение договорных отношений с банком на несколько месяцев.
- Не каждый продавец согласится реализовать свое имущество через банк, та как налогообложение не будет выгодным. Часто подделывают сумму в договоре, чтобы снизить налог, чего нельзя сделать в банке.
- Возникающие коммуникационные проблемы, характерные для старых построек в плохом состоянии.
- Ограничения от банков, которые связаны с регламентированным требованием к квартирам, домам и заемщикам.
Банки имеют похожие условия для получения ипотеки, а также программы с льготным кредитованием. Среди известных банков: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и другие. Практически каждый банк имеет следующие послабления для граждан: «ссуду с государственной поддержкой» и «деньги под материнский капитал».
Эти кредитные продукты сокращают заемные средства и предоставляют низкий процент.
Кредиторы принимают решения о предоставлении договора на покупку вторичного жилья на протяжении одной недели. Оценка имущества, сделанная преждевременно, действует на протяжении полугода.
Для того, чтобы выбрать банк, обращаются к брокерам и другим посредникам. Специальные компании заключают сделку с финансовыми учреждениями для привлечения клиентов. Денежная плата, совершенная во время работы брокеров, будет окупаться со временем.
Особенности ипотеки для вторичного рынка
За прошлый 2021 год банки выдали рекордные 2 миллиона ипотечных кредитов на рекордную сумму в 5,7 триллионов рублей. Но основной вклад в это внесли продажи жилья в новостройках – когда заемщик вкладывается в строительство жилья по договору долевого участия или покупает квартиру в готовом доме у застройщика. Именно на новостройки рассчитаны две основные программы – льготная ипотека (под 7%) и семейная ипотека (под 6% годовых).
Это сделано не просто так – кроме того, что государство решает жилищный вопрос для россиян, оно помогает строительной отрасли. Если же субсидировать ипотеку на вторичное жилье, застройщики, наоборот, будут в минусе – ведь покупатели предпочтут купить уже построенную квартиру. Причин этому несколько:
- квартиры на вторичном рынке могут быть дешевле, к тому же, покупатель уже не будет вкладываться в ремонт с нуля;
- уже давно сданные и заселенные дома имеют более качественную инфраструктуру – они обеспечены транспортом, поликлиниками, школами и парками. К тому же, это чаще малоэтажное жилье, поэтому соседей не будет слишком много;
- не придется ждать первые пару лет, пока все соседи одновременно доделают ремонт;
- по сравнению с самыми бюджетными новостройками вторичное жилье более качественное, и т.д.
Но купить жилье на вторичном рынке можно только по стандартной ипотечной программе одного из банков. Это означает, что по такой ипотеке заемщик будет платить стандартную процентную ставку, а государство не будет субсидировать часть процентов.
«Сбербанк» ипотека — Ипотечный калькулятор 2019-2020
Ипотечный калькулятор Сбербанка России, или онлайн калькулятор ипотеки 2019-2020, позволяет онлайн рассчитать ипотеку (ипотечный кредит), рассчитать сумму ипотеки 2019-2020 года, без посторонней помощи сотрудников Сбербанка.
Ипотечный калькулятор «Сбербанк ипотека 2019-2020», это инструмент с которым вы сможете самостоятельно произвести онлайн расчет ипотеки, узнать сумму ежемесячного платежа и переплату за весь срок ипотечного кредитования, а так же сравнить и проанализировать результаты расчета.
Полученные данные, позволят Вам заранее определить для себя максимальную сумму ипотеки, срок ипотечного кредитования и оптимальную ставку по ипотеке, в соответствии с вашими возможностями.
Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в ипотеку, советуем использовать новый онлайн ипотечный калькулятор Сбербанка.
Как получить ипотеку на вторичное жилье
Для оформления кредита с целью приобретения вторичного жилья следует получить:
| Разрешение банка | на указанный объект недвижимости |
| Согласие собственника | На приобретение при помощи заемных средств. Эта процедура чуть более сложная, чем за наличные средства (в особенности, еще с использованием государственного содействия) |
Сервис электронной регистрации
Классически регистрация недвижимости проходит через МФЦ, который принимает документы у продавца, покупателя и банка. По результатам регистрации право собственности переписывается на заемщика, а на банк регистрируется обременение. После погашения ипотеки обременение снимается также через МФЦ.
Сбербанк решил упросить процедуру регистрации, внедрив специальный электронный сервис. Клиентам не обязательно посещать МФЦ – все можно сделать через банк.
Сервис Сбербанка предлагает:
- оплату госпошлины (2000 рублей);
- выпуск УКЭП для всех участников сделки (подпись на флешке, аналог собственноручной подписи);
- отправку документов в Росреестр в электронном виде;
- контроль регистрации со стороны банка.
Самый низкий процент по ипотеке
Для получения ипотеки на выгодных условиях с максимальной выгодой следует знать, каким образом можно понизить ставку по ней:
| Предоставить банку полный комплект документов | Даже в ипотечных программах, в которых не нужно подтверждать свои доходы, заемщик может получить самый низкий процент, если он предоставит все необходимые документы |
| Являться постоянным или зарплатным клиентом банка | и иметь в нем кредитную историю. Этот способ может быть неплохим вариантом снизить процентную ставку.
Положительное значение будет иметь не только наличие кредитов в этой организации, но и наличие вклада, это также может уменьшить ставку |
| Заключить договор страхования | Кредиты на покупку недвижимости обязательно подлежат страхованию, однако можно заключить полную страховку (страхование жизни и здоровья, трудоспособности, потери работы и др.), и снизить ставку |
В 2020 году топ-20 банками всего было принято 6 млн заявок на ипотечные кредиты: 1 млн. заявок по льготной ипотеке и 5 млн заявок по рыночным программам. После кризисного апреля, в среднем в 2020 году в банки подавали около 560 тыс. заявок ежемесячно, из них 123 тыс. (23% от всех поданных заявок) – по программе льготной ипотеки «6,5%». Максимальное количество заявок пришлось на сентябрь (638 тыс. шт.), из них по льготной ипотеке 162 тыс., что связано с активностью клиентов перед планируемым окончанием действия льготной программы (01.11.2020 г.). Несмотря на введенные ограничения в связи с пандемией, в течение года в банках по заявкам был стабильно высокий уровень одобрения: по льготной программе 6,5% на всем периоде действия он составил 68%, по рыночным программам 58%.
В декабре банки получили 562 тысячи заявок на ипотеку, что на 11 тысяч заявок меньше, чем в ноябре:
— 114 тыс. заявок по льготной ипотеке (+21 тыс.);
— 448 тыс. заявок по рыночным программам (-32 тыс.) – возвращение к летним значениям 2020 г.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье: там, где не учитывают иждивенцев
Раньше максимальная величина займа определялась, исходя из дохода заемщика и созаемщика. С недавнего времени ситуация изменилась, и банки начали учитывать не только сумму зарплаты, но и вычитывать средства, которые уходят на детей, недееспособных родственников и прочих иждивенцев. То есть теперь, чем больше неработающих членов семьи, тем меньше шанс получить большой заем. Средняя сумма понижения – от 5 до 10 тысяч рублей в месяц на каждого иждивенца.
Такая тактика позволяет минимизировать риски, поскольку в ситуации кризиса, потери работы заемщик сначала будет кормить детей, а только потом оплачивать кредит. Теперь, если у потенциального заемщика заработная плата 50 000 рублей и один ребенок, то фактически будет считаться, что доход – 40-45 тысяч.
Но не все финансовые компании придерживаются данного порядка. Самая выгодная ипотека на вторичное жилье без учета иждивенцев – программа Вторичное жилье от ВТБ.
Условия:
- процентная ставка – от 9,7%. Минимальный процент для партнеров банка;
- первый взнос – не менее 10% от стоимости жилья;
- максимальная сумма займа – от 600 000 до 60 млн. рублей;
- возможность заключить сделку без подтверждения дохода – тогда будет сделана надбавка на ставку в размере 0,25%;
- срок кредитования – до 30 лет.
Где выгоднее взять ипотеку: там, где не учитывают кредитные карты ( или учитывают только одну)
Многие граждане пользуются кредитками. Это удобно, особенно если оплачивать задолженность в льготный период, то есть до момента начисления процентов. Но пользование карточкой воспринимается банками как кредитование, поэтому при просмотре кредитной истории наличие кредитки равно действующему займу на сумму лимита. Есть два выхода. Либо закрыть полностью кредитку или уменьшить лимит по ней. Либо искать, где выгоднее брать ипотеку с кредитной картой.
Но есть третий вариант. Банки против, если кредитка, которой вы пользуетесь, принадлежит другой финансовой организации. Но если у вас карточка, которую выпустил кредитор, и вы по ней оперативно и без задолженностей расплачиваетесь, то это становится плюсом при заполнении документов.
Ставки ниже, цены выше: надолго ли в России рекордно дешевая ипотека
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2020 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляет 5,82% ( -2,42 п.п. год к году), на вторичном — 8,02%
(-1,3п.п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок. - Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.