Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать долю в квартире незначительной?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
|---|---|
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Какая доля в квартире считается незначительной
Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:
- Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
- предоставления отдельной комнаты;
- наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
- установления индивидуальных лицевых счетов.
- Малая доля в квартире:
- в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
- в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.
- Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
- наличии иной полноценной недвижимости;
- задолженности по коммунальным платежам;
- неучастии в ремонте материально и физически;
- оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Как признать долю в квартире незначительной?
Что значит незначительная доля в квартире, как ее признать незначительной? Для ответа на данные вопросы обратимся к положениям п.4 ст. 252 ГК РФ и судебной практике.
Согласно положениям гражданского кодекса, суд может возложить на других участников долевой собственности обязанность выплатить собственнику незначительной доли компенсацию, при этом должны иметься следующие факты:
- доля должна быть незначительная. При определении незначительности доли может учитываться, например, то, что в квартире не имеется изолированной комнаты, которая бы соответствовала доли в праве собственности конкретного лица, и нет возможности определить порядок пользования спорной квартирой
- долю нельзя реально выделить
- собственник доли не имеет существенного интереса в том, чтобы использовать общее имущество. Нуждаемость долевого собственника в использовании имущества определяется с учетом его возраста, состояния здоровья, его профессиональной деятельности, наличия детей и т.п. Выясняется, зарегистрировано ли лицо в спорной квартире, проживает или не проживает в ней
Для признания доли в квартире незначительной порядок действий будет такой:
- необходимо определить наличие оснований для того, чтобы признать долю незначительной
- подготовить иск в суд, заявив соответствующие требования к собственнику незначительной доли, и собрав перечень документов в обоснование своих требований
- направить один экземпляр иска ответчику, а другой экземпляр иска с приложением подать в суд
- уточнить информацию в суде о принятии иска к производству и поучаствовать в судебном процессе, обосновывая свои требования по делу
- дождаться решения суда
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Согласно текущему законодательству, незначительная доля в квартире должна быть меньше четверти жилья и самого маленького по площади помещения. При этом речь идет только об изолированных комнатах.
Нередко возникают случаи, когда незначительная доля составляет менее одного квадратного метра.
У собственников не возникает обычно проблем с порядком использования. Можно привести пример с 1/10 частью жилья. При площади объекта, равного 250 квадратам и наличии 10 комнат, такой доле может соответствовать целая комната. Но бывают случаи, когда под незначительной долей понимается какой-то отдельный участок. Его невозможно как-то обособить. Гражданин имеет право выкупить такую долю с учетом специфики цен на недвижимость. Но судебный процесс будет сопровождаться сложностями. И далеко не всегда решения принимаются в пользу истца.
Пример №1: Чебоксары, 2021 год. Семенов Г.К. подает иск на признание доли его дальней родственницы незначительной для того, чтобы ее выкупить принудительно. Исходя из материалов дела, Семенов Г.К. владеет 9/10 трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. Оставшаяся 1 часть принадлежит ответчице, Роминой В.С., которая получила ее в наследство и с тех пор не пользовалась, не оплачивала коммунальные услуги и вообще ни разу не заинтересовалась в ее применении. 1/10 доля от квартиры площадью 60 кв.м., это всего 6 кв.м. Их невозможно выделить в натуре. Учитывая все сказанное выше, опираясь на ст.252 ГК РФ, суд принял решение в пользу Семенова Г.К.
Пример: №2: Москва, 2021 год. Заявитель Воронов П.С. подает заявление в суд с требованием признать долю его брата в их общей квартире незначительной. Исходя из материалов дела складывается такая ситуация: братья владеют на праве совместной долевой собственности двухкомнатной квартирой. Истец Воронов П.С. является владельцем 3/5 частей квартиры, а его брат – 2/5. Последний отказывается продавать свою часть и выселяться из жилья так как другой недвижимости у него нет и его доли вполне достаточно для того, чтобы безраздельно пользоваться одной комнатой в этой квартире. Суд установил, что у ответчика действительно нет другого жилья, а 2/5 части составляют 25 кв.м. что соответствует размеру одной комнаты данного жилья. При таких условиях доля не может быть признана незначительной. Суд отказывает истцу.
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.
Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.
При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.
Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.
В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
|---|---|
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.
Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.
Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.
Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.
Тогда Романов обратился в суд с требованием признания долей Казанцевой И.Н. и Казанцева А.Р. незначительными и подлежащими принудительному выкупу. В обоснование своих требований Романов привел доказательство того, что Казанцевы в квартире фактически не проживали, коммунальные платежи оплачивали. Так же истцом было представлено заключение специалиста по оценке стоимости недвижимости (долей). В суде первой инстанции истцу было отказано. Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по апелляции ответчиков) встал на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.
В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Если вы собственник пусть даже малозначительной доли, а другой совладелец не дает вам ключи от квартиры, можно просто взломать дверь. Это не самоуправство, за которое наступает уголовная ответственность. Человеку на законных основаниях принадлежит часть квартиры, но поскольку другой собственник возражает, то он вправе так поступить. Закон это допускает.
При этом нужно четко помнить о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). Ломать замки и двери можно, а вот крушить чужую мебель, пускать в ход кулаки, брать злодея и его семью в заложники – нельзя. Это уже будет квалифицироваться как уголовное преступление.
Закон не дает четкого определения понятию «незначительная доля». Отсюда и сложности с трактовкой условий к признанию малых частей в квартире. Отчасти ясность внесли рекомендации Верховного суда РФ. И если раньше суды не учитывали данные экспертизы, то сейчас этот пункт является обязательным.
Прежде чем вынести решение, суд изучает:
- жилищные условия – есть ли потребность в комнате;
- отношения между собственниками;
- минимальные нормы по региону;
- схожие дела в судебной практике.
Рассмотрим один из споров между совладельцами.
Квартира с долей – понятие, нормативное регулирование
Понятие долевой собственности квартиры фактически означает, что на основании каких-либо правомерных событий, заключавшихся в дарении, вступлении в наследство, разделении имущества, жилищная площадь имеет несколько собственников, каждому из которых принадлежит определенная документом часть.
Вопросы, касающиеся долевой собственности, регулируются такими законодательными актами:
- Статья 16 ГК РФ – регулирует отношения, складывающиеся между собственниками в процессе получения части и дальнейшие их взаимоотношений;
- Часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ – определяет право владения, пользования, а также распоряжения имеющейся у гражданина целой или долевой частью площади. В частности, данная статья регулирует вселение в квартиру с долевой собственностью;
- Пункт 2 статьи 288 ГК РФ определяет назначение жилых помещений, находящихся в полной и частичной собственности (их использование);
- Статья 304 ГК РФ содержит информацию о регулировании ситуаций, касающихся нарушения прав кого-то из собственников.
Владение и пользование по соглашению сторон имуществом, находящимся в долевой собственности, регулируется статьей 247 ГК РФ. В том случае, если имеются спорные вопросы, то их решение осуществляется в судебном порядке.
Особенности принудительного выкупа доли
Рассмотрим подробнее особенности, влияющие на возможность принудительного выкупа. Отсутствие весомых оснований может послужить суду основанием для отказа истцу в удовлетворении его требований.
Так, при рассмотрении дела суд обратить внимание на следующее:
- Технические характеристики квартиры, позволяющие признать долю собственника незначительной. Так, например, ¼ доля в однокомнатной квартире безусловно не может быть выделена в натуре и будет признана судом незначительной. Такая же доля в четырехкомнатной квартире не может быть признана таковой, так как позволяет выделить отдельную комнату.
- Определение интереса собственника по отношению к спорной доле. Если собственник живет в жилом помещении, где является владельцем незначительной доли, и не имеет другого жилого помещения, то обязать его продать свою часть будет невозможно. Судебная практика подтверждает, что в этом случае факт незначительности доли не имеет решающего значения (определение ВС РФ от 30.04.2012 № 5-В11-134).
- Наличие фактов нарушения собственником незначительной доли прав других собственников (отказ от оплаты коммунальных платежей, незаконная сдача в аренду).
Судебная практика по таким делам не всегда однозначна, ведь принимая решение суд исходит их обстоятельств каждой конкретной ситуации и оценивает совокупность факторов.
Ведь даже факт проживания собственника в другом месте не всегда говорит об отсутствии заинтересованности в доле, так как данное жилое помещение может быть его единственным местом регистрации, а место фактического проживания – арендованное жилье.
Как, если Вас уведомляют, оставить себе шанс
В случае, если у Вас в текущий момент нет денег на выкуп предлагаемой Вам доли, но в последствии Вы хотели и смогли-бы это сделать, можете пойти на опробованную, на деле хитрость.
Поручите извещение получить любому из своих родственников, имеющих одинаковую с Вами фамилию. В наших почтовых отделениях это проходит на раз.
Или второй вариант, когда почтальон принесет Вам заказное письмо домой, пусть его получит любой совместно проживающий с Вами член семьи.
Естественно в первом и втором случае расписаться он должен своей подписью. Иногда работники связи сами дописывают в бланке «получила бабушка адресата Иванова Марья Ивановна» (на таком мы тоже «обжигались»).
В этом случае нотариус получает корешок о вручении и выдает требуемый для совершения сделки купли-продажи документ, но в нем ни слова не говорится о том, кто именно получил заказную корреспонденцию.
Что это даёт впоследствии? Пока Содольщик найдёт покупателя, пока идёт регистрация сделки, одним словом это может занять несколько месяцев, ещё плюс три месяца даёт закон на оспаривание сделки, а там и у Вас могут деньги найтись.
Таким образом, если сильно прижмёт Вы в течение 3-х месяцев, с момента, когда Вам станет известно о совершенной сделке, можете подать иск в суд о переводе прав покупателя на себя за сумму, которая указана в договоре. При этом, лицо, которое фактически поставило подпись в документе в суде должно заявить что-то типа «забыл передать адресату» или «выбросил не читая». За это ни ему, ни работникам связи ничего не будет, т.к. покупателю затраченные деньги вернутся в полном объеме.
Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!
Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.