Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что является перепланировкой в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие владельцы квартир ошибочно полагают, что перенос дверного проема в ненесущей стене не относится к перепланировке. На самом деле такой тип строительных работ требует согласования в МЖИ. Сделать это лучше заранее, чтобы не платить административный штраф и быть уверенным в допустимости таких изменений.
Можно ли сделать в ненесущей стене проем?
Ненесущие стены являются перегородками и не влияют на общую конструкцию дома. Они могут быть выполнены из гипсокартона, кирпича, пенобетона и другого строительного материала.
Ситуации, когда для более комфортного проживания требуется капитальный ремонт или перепланировка – не редкость. Разрешается ли делать арки и дверные проемы в ненесущих стенах? Да, такой капремонт считается простым и согласовывается по упрощенной схеме. Несмотря на это, устройство проема в ненесущей стене стоит доверить профессионалам, нарушение нормативов может привести к ухудшению эксплуатационных характеристик помещения и его безопасности. В некоторых случаях стены придется усилить металлоконструкциями, балками, колонами или другими способами.
В каких случаях в ненесущих стенах делают проемы:
- расширение дверного проема — проем либо подрезают, либо демонтируют имеющуюся перегородку (частично или полностью) и строят новую нужного размера; изменение высоты проема не нуждается в согласовании
- перенос дверного проема в ненесущей стене – предполагает закладку проема в одном месте и его высверливание в другой.
- проем без двери – в помещениях, где наличие двери не продиктовано соображениями безопасности, можно оставить проем пустым.
Отвечает главный архитектор компании «Идея Плюс» Александр Горбульский:
Существует технический план (план БТИ). В соответствии с ним, любое изменение, которое будет внесено в план и приведет к несоответствию с ним, считается перепланировкой. Под это понятие подходит как снос и строительство перегородок, так и перенос дверей, перенос и увеличение мокрых точек, заделка дверных проемов. Перепланировкой считается даже изменение формы дверного проема.
По закону Вы обязаны согласовать перепланировку перед ее произведением, а потом узаконить ее. Однако многие этого не делают, оставляя все на свой страх и риск. Данный факт может вскрыться, например, если Ваш сосед пожалуется на подозрительные манипуляции и сообщит в соответствующую инстанцию.
Другое «узкое место» – это приобретение квартиры в ипотеку. Если покупатель берет у продавца квартиру в ипотеку, банк в качестве одного из обязательных условий может отправить оценщиков на объект, а те сразу заметят несоответствие планировки плану БТИ, будут применены соответствующие предписания и штрафные санкции. Вы можете продать квартиру вне ипотечной программы (единоразово за полную сумму) с неузаконенной планировкой, но в этом случае ответственность переходит от клиента к клиенту.
Перепланировка дверных проемов в квартире
Прежде чем начинать процедуру перепланировки, следует выяснить, какие мероприятия она включает.
К перепланировке относятся:
Важно! Перепланировка квартиры требует согласования в предусмотренном порядке.
В некоторых случаях перепланировку удается согласовать в соответствии с подготовленным эскизом. Но иногда требуется фундаментальный подход, который подразумевает подготовку большого количества документов.
Перенос дверного проема не требует регулирования на основе схемы перепланировки. Несмотря на это владельцы квартир пытаются сделать перепланировку самовольно.
Как правило, при самостоятельной перепланировке не учитываются многие факты, негативно сказывающиеся на прочности многоэтажного здания.
Важно! Перенос прохода в квартире на первый взгляд, кажется незначительной перепланировкой. Но действия без соответствующего разрешения, подготовки инженерного вывода, конструкторской техдокументации могут негативно сказаться на функциональных свойствах здания, капитальных конструкциях и перегородках.
Как перенести межкомнатную дверь в комнате
Важно! Межкомнатную дверь лучше приобретать после непосредственного монтажа проема. Поскольку подгонять проем по размерам проблематично.
Прежде чем переходить к работе производят следующие подготовительные работы:
Далее производят разметку, рисуют контур нового проема. Для работы используют рулетку и уровень. Разметку наносят по обе стороны дверной конструкции. После определения с размерами проема по разметке высверливается и выбивается перенесенный дверной проем.
Ту часть стены, которую планируется убирать подпирают опорами с двух сторон и фиксируют.
Если строение не обладает высокими прочностными свойствами, целесообразно установить перемычки. Такой элемент позволит снизить непосредственную нагрузку на дверной косяк.
Важно! Если не предусмотреть перемычку, возможно частичное обрушение стены.
Алгоритм произведения работ:
Важно! Между конструкцией и полом оставляют зазоры.
В месте прошлого дверного изделия в большинстве случаях устанавливают пеноблоки. Швы замазывают и наносят грунтовку. Иногда предпочтение для облицовки отдается гипсокартону. Для этих целей в проем устанавливается «скелет» конструкции и обшивается стройматериалом.
Дверной проем в перегородке
Если при перепланировке московской квартиры требуется расширить или перенести дверной проем, расположенный в ненесущей стене, то в большинстве случаев данный вид работ можно согласовать по эскизу.
Однако, даже в том случае, когда перепланировка квартиры ограничивается только этим мероприятием, для согласования может потребоваться разработка проекта и технического заключения.
Чаще всего подготовка проектной документации требуется в следующих случаях:
- Перенос или расширение двери санузла.
- Перенос и демонтаж двери в газифицированную кухню.
- Устройство дверного проема между газифицированной кухней и комнатой.
- Любые виды перепланировки в домах с деревянными и смешанными перекрытиями.
При перепланировке входа в помещения санузла должны соблюдаться нормы, требующие их гидроизоляции и мер по предупреждению залива соседних помещений (устройство порожка и т.п.). Кроме того, санитарными нормами запрещено устраивать выход из помещения с унитазом в жилую комнату и кухню.
Какие изменения при переустройстве нужно согласовывать
В соответствии со статьей 25 Жилищного Кодекса РФ под переустройством могут пониматься изменения, производимые со следующими инженерными сетями:
- с электрической проводкой;
- с трубами водоснабжения;
- с вентиляцией и так далее.
Под это же понятие попадает замена газового оборудования электрическим или перенос элементов санузла. Перепланировка влечет за собой изменение внутренней конфигурации квартиры.
Под это понятие попадают следующие операции:
- перенос перегородок или проемов под двери или окна;
- увеличение общей жилой площади и количества комнат;
- устройство дополнительных нежилых помещений под технические нужды, подвалов и так далее;
- устройство тамбуров в подъездах и на территории, относящихся к лестничным площадкам.
Все вышеназванные операции нужно в обязательном порядке согласовать с уполномоченными представителями контролирующих инстанций. Важно помнить, что несмотря на то, что некоторые мероприятия не требуют получение особого разрешения, их осуществление в каждом конкретном случае завершается внесением новых сведений в техническую документацию на квартиру.
Если собственник отказывается делать это, то перепланировка автоматически становится самовольной, что противоречит законодательным нормам. Стоит отметить, что до обнаружения данного факта владельцу жилого помещения ничего не грозит, однако проблемы возникнуть сразу же при попытке продажи/обмена квартиры или ее передачи в дар.
Какая перепланировка не узаконивается
В российском Жилищном кодексе применяется 2 термина, которые касаются внутренних модификаций квартиры – перепланировка и переустройство. Законодательство обязует собственников заносить все сведения о модификациях в технический паспорт.
Переустройство – это изменения инженерных коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция. Это указано в ст. 25 Жилищного кодекса.
Внимание! Если газовая плита заменяется на электрическую, оборудуются новые или перемещаются имеющиеся санузлы, это тоже переустройство.
Смена конфигурации внутри квартиры называется перепланировкой. К этому понятию относятся переносы перегородок между помещениями, дверных проемов, сокращение или увеличение количества квадратных метров и комнат, а также возведение подсобок. Создание тамбуров в подъезде тоже является перепланировкой.
Обращаться в БТИ не нужно, если собственник задумал обычный косметический ремонт, поскольку это не подразумевает изменения конфигурации квартиры.
Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен
Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?
Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.
2 действия, которые нельзя делать без разрешения:
- увеличивать санузел;
- переносить сантехнику за пределы санузла.
Запланировав перепланировку рекомендуется предпринять следующие действия:
- Самостоятельно определить, следует ли согласовывать запланированные изменения помещения;
- Обратиться в Бюро технической инвентаризации для получения/оформления технического паспорта;
- Получить паспорт. Отменить в нем запланированные изменения;
- Составить план перепланировки;
- Со всей оформленной документацией обратиться в Жилищную инспекцию;
- Совершить перепланировочные действия;
- Составить акт о произведенных действиях;
- Передать акт в Бюро технической инвентаризации. По факту поданного документа уполномоченный работник учреждение повторно явится в квартиру для составления нового плана помещения (с перепланировкой);
- После этого собственник получит новый технический паспорт с внесенными изменениями.
Виды перепланировок, которые не требуют согласования
Переустройство – это изменения инженерных коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция. Это указано в ст. 25 Жилищного кодекса. Внимание! Если газовая плита заменяется на электрическую, оборудуются новые или перемещаются имеющиеся санузлы, это тоже переустройство. Смена конфигурации внутри квартиры называется перепланировкой. К этому понятию относятся переносы перегородок между помещениями, дверных проемов, сокращение или увеличение количества квадратных метров и комнат, а также возведение подсобок.
Создание тамбуров в подъезде тоже является перепланировкой. Обращаться в БТИ не нужно, если собственник задумал обычный косметический ремонт, поскольку это не подразумевает изменения конфигурации квартиры.
Как оформить переустройство
Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.
Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.
Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.
Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.
Что не нужно согласовывать при перепланировке квартиры
Имеются правила, ограничивающие возможность смены целевого назначения того или иного помещения. Это касается кухонь, туалетов и прочих нежилых помещений. Их перенос или прямо запрещен или требует проведения дополнительных работ по обеспечению безопасности соседей.
- установка остекления на лоджии или балконе (но без изменения вида фасада);
- заделка или перенос, расширение или уменьшение проемов дверей во внутренних перегородках квартиры, за исключением несущих и межквартирных;
- снос и монтаж перегородок, не являющихся несущими и не увеличивающих нагрузку на перекрытия (деревянных, гипсокартонных, реже кирпичных и т.д.);
- замена ванны душевой кабиной;
- перемещение кухонной плиты в пределах кухни.
Какая перепланировка не узаконивается
В российском Жилищном кодексе применяется 2 термина, которые касаются внутренних модификаций квартиры – перепланировка и переустройство. Законодательство обязует собственников заносить все сведения о модификациях в технический паспорт.
Переустройство – это изменения инженерных коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция. Это указано в ст. 25 Жилищного кодекса.
Смена конфигурации внутри квартиры называется перепланировкой. К этому понятию относятся переносы перегородок между помещениями, дверных проемов, сокращение или увеличение количества квадратных метров и комнат, а также возведение подсобок. Создание тамбуров в подъезде тоже является перепланировкой.
Обращаться в БТИ не нужно, если собственник задумал обычный косметический ремонт, поскольку это не подразумевает изменения конфигурации квартиры.
Когда необходимо усилить проем в стене
Учитывая, что встроенный шкаф не станет проблемой при продаже квартиры, имеет смысл заключить все необходимые соглашения при проведении полноценного капитального ремонта, реконструкции или переоборудования квартиры.
Бывают случаи, когда домовладелец думал, что для совершения какого-либо действия не требуется согласие, но ошибался. Вам все равно придется подавать заявление на разрешение при продаже недвижимости, так как вы можете не найти никого, заинтересованного в покупке неожиданной недвижимости.
Несущая стена — это стена, которая поддерживает конструкции и элементы здания, расположенные над ней. Фактически, несущие стены являются основным элементом, наряду с фундаментом и перекрытиями, от которого зависит устойчивость и надежность здания. Расположение несущих конструкций указано в первоначальном проекте здания.
Согласно жилищному законодательству, изменение конфигурации жилища должно быть согласовано с властями. Иногда, однако, домовладельцы сталкиваются с вопросом, следует ли узаконить изменение внутренних перегородок и несущих конструкций.
-) Если переоборудование простое, оно может быть узаконено после реконструкции без необходимости получения предварительного разрешения на перепланировку. Однако условием является то, что изменения должны быть незначительными.
Ненесущие строительные конструкции называются строительными перегородками. Они не воспринимают нагрузки от других стен, потолков, крыш, лестниц и других элементов. Назначение ненесущей стены — отделять внутренние помещения здания от общих частей.
Без разрешения на строительство вы можете проводить только косметический ремонт, который не влияет на несущую способность стены (например, покраска, оклейка обоями). Любые работы по переустройству/перепланировке должны проводиться в соответствии с законом и только после согласования с органами, уполномоченными решать эти вопросы.
Большая часть жилого фонда состоит из сборных бетонных блоков. Современное жилищное строительство постепенно переходит от технологии панельного домостроения к новым технологиям. Однако владельцы квартир в сборных домах не хотят отставать от прогресса и активно участвуют в переделке своих квартир. Одной из самых популярных операций является перепланировка.
Некоторые люди могут улучшить квартиру по своему желанию и жить так годами, но иногда имеет место мошенничество. Например, при продаже дома. Может случиться так, что душ будет установлен без чьего-либо ведома. Но если он вдруг затопит соседей, информация о перепланировке может стать известна государственным органам.
Расширение дверного проема в кирпичной стене
После завершения работ вам нужно будет уложить облицовку, выровнять ее и установить дверную коробку.
Часто владельцы квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентиляционный канал, где помимо самих труб есть много пустого пространства. Это очень трудно утвердить. Площадь внутри форточки не входит в площадь квартиры, поэтому собственник квартиры ее не приобрел и она ему не принадлежит.
Чтобы лучше понять, что считается перепланировкой квартиры, давайте рассмотрим виды работ, которые проводятся для переустройства помещений.
Согласно пункту 5 приложения № 3 к постановлению Правительства Москвы № 508, для присоединения площади необходимо провести собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче площади в безвозмездное пользование или аренду. Кроме того, согласие должны дать не менее 2/3 всех владельцев квартир во всем здании.
Перепланировкой считаются:
- перенос, удаление или установка дополнительной сантехники (ванна, унитаз, биде, раковина и т.д.);
- перенос кухонной плиты;
- замена газовой плиты на электрическую;
- перенос коммуникаций.
Если расположение двери изменено без ведома надзорных органов, велик риск штрафа до 5 000 рублей и предписания вернуть дом в первоначальное состояние. Незаконная перепланировка может быть обнаружена, например, при продаже или приватизации квартиры, во время плановой проверки или по требованию соседей. Поэтому не следует пренебрегать разрешением на строительство.
Существуют правила, ограничивающие возможность изменения использования помещения. Это относится к кухням, туалетам и другим нежилым помещениям. Их удаление категорически запрещено или требует дополнительных работ для обеспечения безопасности соседей.
Вопросы, непосредственно связанные с проведением ремонтно-строительных работ по перепланировке, регулируются рядом общественных организаций. В противном случае на владельца будет наложено административное взыскание, и он будет обязан вернуть недвижимость в первоначальное состояние.
Отвечает главный архитектор компании «Идея Плюс» Александр Горбульский:
Существует технический план (план БТИ). В соответствии с ним, любое изменение, которое будет внесено в план и приведет к несоответствию с ним, считается перепланировкой. Под это понятие подходит как снос и строительство перегородок, так и перенос дверей, перенос и увеличение мокрых точек, заделка дверных проемов. Перепланировкой считается даже изменение формы дверного проема.
По закону Вы обязаны согласовать перепланировку перед ее произведением, а потом узаконить ее. Однако многие этого не делают, оставляя все на свой страх и риск. Данный факт может вскрыться, например, если Ваш сосед пожалуется на подозрительные манипуляции и сообщит в соответствующую инстанцию.
Другое «узкое место» – это приобретение квартиры в ипотеку. Если покупатель берет у продавца квартиру в ипотеку, банк в качестве одного из обязательных условий может отправить оценщиков на объект, а те сразу заметят несоответствие планировки плану БТИ, будут применены соответствующие предписания и штрафные санкции. Вы можете продать квартиру вне ипотечной программы (единоразово за полную сумму) с неузаконенной планировкой, но в этом случае ответственность переходит от клиента к клиенту.