Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.
Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.
Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).
В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.
Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья
Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.
Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.
Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.
Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.
Основания для расторжения
Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:
- у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
- если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
- если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
- если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
- когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.
Когда заключается основной ДКП?
Как только был подписан предварительный договор купли-продажи, его вместе с остальными документами направляют в банк на рассмотрение. По истечении 5-10 рабочих дней банк выдает решение об одобрении или неодобрении выдачи ипотеки. Если было выдано положительное решение, подписывается сначала ипотечный договор, а затем основной договор купли-продажи.
К документу предъявляются следующие требования:
- Он должен быть составлен в письменной форме; в договоре должны присутствовать подписи собственников жилья, покупателя и уполномоченных сотрудников банка.
- В документе обязательно должна быть указана настоящая дата его подписания.
- Должна содержаться информация, в каком населенном пункте происходит сделка с участием банка.
- Вся форма договора должна соответствовать регламенту банка-кредитора. В некоторых случаях при несоответствии регламенту банк или предлагает помощь от штатных юристов, или вовсе приостанавливает сделку.
В составлении и подписании договора участвуют на этот раз три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор. В связи с этим объем и юридическая сложность договора многократно возрастает, поэтому составителю документа рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным юристам — это уменьшит вероятность сорванной сделки, увеличит финансовую безопасность сторон, а также позволит в будущем без проблем зарегистрировать данный документ в Росреестре.
Текст соглашения можно составить самостоятельно или попросить образец у знакомого юриста. Существенными условиями являются цена и предмет сделки (конкретная недвижимость). По этому вопросу у сторон не должно быть никаких разногласий, так же как и по всем остальным.
Структура предварительного ДКП:
- персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
- адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
- документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
- цена недвижимости (окончательно согласованная);
- порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
- порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
- дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
- личные подписи и реквизиты сторон.
Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.
В пункте, где фиксируется цена сделки, должна быть указана сумма, которая передается предварительно, размер кредита со ссылкой на кредитный договор и сумму остатка, которая составляет личные средства покупателя. Обязательно фиксируется, кто и в каком размере несет расходы по оформлению сделки. Если для расчетов арендовалась банковская ячейка или открывался счет, то будут нужны ссылки на соответствующие договоры.
Предварительный договор можно составить самостоятельно, без обращения к юристу и нотариусу. В этом случае все обойдется бесплатно. Составление соглашения у юриста будет стоить до 10 тыс. рублей.
Если услугу оказывает агентство недвижимости, то услуги по подготовке всей юридической документации могут стоить до 1% от стоимости квартиры. Расходы, связанные с заключением ДКП и регистрации перехода прав, обычно оплачивает покупатель.Вопросы, касающиеся темы купли-продажи квартиры и ипотеки, в настоящее время очень актуальны. Мы подготовили для вас статьи о том, как купить недвижимость в ипотеку в новостройке и на вторичном рынке, как оформить переуступку прав и каковы риски у продавца и покупателя при купле-продаже с использованием ипотечных средств.
Предварительный договор купли-продажи – важный документ, особенно если оформляется ипотечный кредит. Прописав условия расчетов, можно не потерять аванс в том случае, если банк задержит выдачу кредитных средств или неожиданного откажет в кредитовании. Заранее продумав все этапы сделки, условия и сроки, покупатель и продавец могут избежать срыва договоренностей в будущем.
Как составить основной ДКП?
Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель.
- Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога. Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным. Справка! ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры.
-
Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством. Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях:
- продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры;
- банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя;
- иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной;
- если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте.
При составлении договора купли-продажи квартиры с обременением третьей стороной по договору выступает банк (залогодержатель). Оформляется ДКП в стандартной форме нотариально. В нем содержатся:
- Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака.
- Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке.
- Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО).
- Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности.
- Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите.
- Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости.
- Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем.
- В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку.
- Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты.
- В разделе «Права и обязанности сторон» рассказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон.
- Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя.
- Реквизиты участников. Подписи и печати.
Как правильно составить предварительный договор купли продажи по ипотеке
[divider top=»no» style=»dotted» size=»2″ margin=»10″] [/divider]
- Типовая форма договора — может быть взята лишь за основу и дополнена.
- Стоит однозначно прописать: сроки выполнения всех договоренностей (берите с запасом), способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон — при этом стараться избегать расплывчатых формулировок.
- Необходимо учесть нюансы, относящиеся именно к вашей ситуации. Если же вам отказывают в изменении договора или условия не устраивают, то стоит задумать. Так как может сложиться ситуация, когда сделка сорвется или будут нарушены ваши права, но добиться ничего не сможете.
Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика.
В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком.
Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.
Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.
Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость.
До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости.
В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Стоит ли регистрировать договор в госорганах?
Предварительный документ, на основании которого будет заключаться основной договор купли-продажи при ипотеке, не подлежит государственной регистрации. В нем отражаются всего лишь намерения продавца и покупателя к проведению сделки, что не влечет за собой переход права собственности на объект недвижимости.
Но это совсем не значит, что при отказе одной из сторон от подписания основного договора, пострадавшая сторона не может подать в суд. С отказника еще могут потребовать и возмещение убытков, если они возникли по его вине в результате несоблюдения договоренностей.
В случае, когда срок, отведенный на заключение основной сделки по купле-продаже недвижимости истек, а она так и не была заключена, и ни один из участников предполагаемой сделки не напомнил другой стороне о ее проведении, то обоюдные обязательства прекращаются.
Если продавцом был взят аванс (задаток) и подписан предварительный документ, то возвращать деньги, возможно, придется через суд при несостоявшейся сделке.
Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Когда покупка недвижимости проходит в несколько этапов, либо участникам сделки необходимо время на подготовку документов или помещения для осуществления сделки, можно заполнить бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, закрепив тем самым намерения участников совершить сделку и приобрести или продать оговорённое жилое помещение.
- Предварительный договор — не основная сделка
- О купле-продаже недвижимости сказано много, соответствующего материала достаточно и на нашем портале.
- Оформление договора по продаже недвижимости занимает некоторое время, требуется государственная регистрация и совершения ряда других необходимых процедур.
С предварительной договорённостью всё намного проще, так как она – предварительная, не порождающая правоотношений между участниками, а лишь подтверждающей их твёрдое намерение оформить основной договор. Если, конечно, не был передан задаток за жилище.
В предварительной договоренности потребуется лишь закрепить тот факт, что в определённый срок участники согласны заключить сам договор купли-продажи квартиры в порядке, предусмотренном нормативными документами.
Неисполнение предварительной сделки, а значит, отказ от купли или продажи квартиры, не несёт последствий в обычных случаях. Исключение – опять же, передача задатка за жильё.
- Передача задатка по предварительному соглашению
- Если стороны, как гарантию заключения основного договора, предусматривают передачу задатка условием предварительного соглашения, к составлению договора, хоть и предварительного, следует отнестись достаточно серьёзно.
- Передача денег – самостоятельный акт, порождающий определённые последствия в виде прав и обязательств участников такой передачи.
- Чтобы не допустить нарушений законных прав, все условия, на которых передаётся задаток, сроки заключения основной сделки, последствия неисполнения договора, судьба задатка при разрыве совместных отношений, нужно достаточно полно и чётко описать в договоре.
- Перед передачей задатка и подписанием предварительного соглашения, раз уж материальная составляющая имеет место в договорённости, необходимо убедиться, что для совершения непосредственной купли-продажи нет препятствий, то есть подготовить и предъявить документы на само жилище и о праве собственности на квартиру продавца.
Задаток по предварительной договорённости необходимо передать при специально уполномоченном свидетеле – нотариусе. Следовательно, договор нуждается в нотариальном заверении.
Ниже расположен типовой образец и бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, вариант которого можно скачать бесплатно.
Заключать предварительный договор в большинстве случаев не обязательно, это делается по желанию сторон. Например, участники сделки могут оформить преддоговор на покупку квартиры с авансом или задатком.
Документальное подтверждение их передачи оформляется отдельно от предварительного договора.
ЗАДАТОК И АВАНС
Задаток — это сумма — гарант выполнения обязательств, вносимая покупателем в счет частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора купли-продажи. Размер задатка устанавливается в преддоговоре и не может превышать стоимости приобретаемого имущества. В случае обоюдного отказа от сделки сумма задатка возвращается покупателю в полном размере.
Если сделку отклонил покупатель, задаток ему, как правило, не возвращается. А если инициатор разрыва — продавец, то он обязан вернуть задаток покупателю, причем нередко даже в двойном размере.
Некоторые риелторы и частные продавцы вместо задатка предлагают внести аванс. Главное отличие такого платежа: в случае отказа покупателя от сделки аванс возвращается ему за вычетом издержек (например, затрат на оформление документов).
Как правило, на рынке недвижимости предпочитают использовать ПДКП с задатком — это влечет более серьезные последствия при отказе от сделки.
Что обязательно нужно учесть в ПДКП
К преддоговору предъявляется два общих требования:
1. Он обязательно заключается в той же форме, в которой будет заключен основной договор — в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
2. ПДКП должен содержать описание предмета основного договора и те его условия, которые хотя бы одна из сторон хочет зафиксировать заранее.
До 2015 года предварительный договор должен был полностью дублировать основной договор купли-продажи, то есть в нем следовало прописывать все существенные условия, без которых он считался незаключенным (предмет и цену сделки). Но после изменения законодательства обязательным остался только предмет, цену же стороны указывают по желанию.
Главному пункту договора — описанию его предмета — следует уделить пристальное внимание. Если жилой объект уже существует, то в принципе достаточно указать его кадастровый номер (найти его можно на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН), но для надежности можно добавить полный адрес и площадь.
Если недвижимости пока нет, следует описать ее как можно подробнее, чтобы по описанию можно было точно определить будущую квартиру или дом. Для этого подойдут любые уже известные координаты, например, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерная площадь, строительный адрес, а в случае ИЖС — кадастровый номер участка и ориентировочная площадь.
Законодательных ограничений на подписание преддоговора на продажу строящихся или пока еще не принадлежащих продавцу объектов нет. Например, продавец Иванов заключил ДДУ с застройщиком, дом вскоре сдается, но он решил продать квартиру, нашел покупателя и заключил с ним ПДКП. Или продавец Петров получил по наследству дом, во владение им он сможет вступить через полгода, а пока заключил преддоговор с соседом, который хочет купить дом и не желает упустить объект.
Исключением тут выступают банки, которые не принимают ПДКП на несуществующие объекты при оформлении ипотеки. В банк в таком случае предоставляют договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Но если застройщик уже сдал дом в эксплуатацию и оформил на себя право собственности, предварительный договор заключить возможно.
На практике в ПДКП стороны, как правило, включают массу дополнительных пунктов, заранее договариваясь о цене, сроках, ответственности и прочем.
Если в преддоговоре прописывается сумма сделки, лучше сразу указать, каким образом продавец ее получит: наличными, банковским переводом, после наступления каких-то условий и т. п. Можно также зафиксировать возможность изменения суммы и условия, при которых это происходит. Предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка, что также отражается в документе.
ВАЖНО
Если по предварительному договору заплатить существенную часть цены недвижимости, то в случае спора суд может признать его основным, а не предварительным.
Отказ или уклонение от заключения основного договора — главное нарушение, которое должен предотвратить ПДКП. В таком случае вторую сторону можно принудить к этому через суд. Кроме того, «уклонист» должен будет возместить убытки, например, расходы покупателя на съемную квартиру, в которой ему пришлось жить, пока продавец тянул время.
ВАЖНО
Подписать основной договор через суд можно только в течение шести месяцев с момента, когда он должен был быть заключен согласно предварительному договору.
В ПДКП нужно заранее описать конкретные последствия полного или частичного отказа от заключения основного договора. Также в раздел «Ответственность сторон» часто включают информацию о том, в каком виде жилье передается покупателю. Делается это, чтобы объект остался именно в таком виде, в каком покупатель согласился его приобрести.
Если в преддоговоре не прописаны сроки, в течение которых должен быть подписан основной договор, то действует он один год. Если до истечения этого срока стороны так и не совершат сделку, ПДКП перестанет действовать.