Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?
Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.
Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.
Квартиру с долгами можно продать в 2022 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.
Что делать новому собственнику в случае наличия долгов за ЖКУ
В некоторых случаях задолженность по коммуналке переходит к новым хозяевам, если они вовремя не обратились в УК или получили от них отказ в переоформлении ЛС. Еще иногда в договорах пишут, что долги по квартире переходят к новым владельцам. Поэтому важно убедиться в этом еще на этапе проведения сделки, тщательно перечитав соглашение.
Большая опасность для нового владельца – это признание сделки недействительной из-за действий прежнего хозяина. Когда люди долго не оплачивают счета, управляющая компания подает в суд, и жилье попадает под арест.
Особо умные граждане умудряются продать квартиру под арестом и с долгами. Это обнаруживается, и служба приставов расторгает сделку в суде. И если покупатель ранее оформил бумаги не в свою пользу, не учитывая такие форс-мажоры, то он может долго ждать возврата денег или же совсем их не получить.
Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.
При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:
- Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
- На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
- Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
- Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
- Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Квартира под арестом или ограничением
Как пояснила юрист Евгения Свинтаржицкая, сами по себе долги за коммуналку или капремонт не влекут за собой ограничений прав владельца квартиры. Ему, в частности, не могут запретить продать квартиру. Однако если УК (или ТСЖ) подала судебный иск о взыскании долга, суд удовлетворил иск, а пристав исполнитель наложил арест на квартиру (или запрет на регистрационные действия с ней), то продажа квартиры требует дополнительных манипуляций.
Арестованная квартира – это, как правило, обуза для владельца. Часто он готов продать её с хорошей скидкой, лишь бы избавиться от долгов и уладить вопрос с органами правосудия. Сделка с участием такой квартиры достаточно сложна в оформлении. Такими обычно занимаются риэлторы. Самостоятельно продать квартиру, находящуюся под арестом, способен не каждый владелец.
Как узнать о долгах в ЖКХ
При приобретении недвижимости рекомендуется заранее узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги.
Это сделать можно несколькими способами:
- через интернет на сайтах поставляющих компаний. Очень удобная функция. Покупателю нужно знать всего адрес квартиры, после заполнения формы система выдаст всю интересующую информацию. К сожалению, не все организации заводят подобные сервисы,
- управляющие компании имеют свои сайты. Каждый собственник заводит там свой личный кабинет, в котором может оплачивать услуги. Покупателю потребуется взять данные от него, войти и просмотреть интересующую информацию,
- банки также могут предоставить информацию о наличии задолженности. При заполнении формы на оплату сервис выдает информацию о необходимой сумме к погашению. Сделать это можно в любом отделении банка или в личном кабинете пользователя,
- существуют банкоматы, в которых отражена информация о сумме, подлежащей к оплате. Если общий объем средств высок, это значит, что имеется непогашенная задолженность,
- в центре управления недвижимостью. Здесь собрана вся информация о внесении платы по коммунальным услугам, данные о владельце, а также о том, на кого возложена обязанность по уплате взносов. К сожалению, подобные центры существуют исключительно в крупных городах, например в Москве, Санкт Петербурге.
Имеет ли право ЖКХ отключить свет за неуплату?
Подобными способами можно оплатить существующую задолженность при желании нового собственника. Поставляющим компаниям не принципиально, кто погасит задолженность. Главное ее полное устранение. При наличии лицевого счета узнать о задолженности и оплатить ее не составляет труда.
Для этого стоит обратиться:
- к сотруднику почты России (он введет номер счета и расскажет, какая сумма подлежит к оплате),
- к терминалу оплаты коммунальных услуг (после введения счета выводится информация о наличии задолженности, и в какой период она образовалась),
- к банковскому сотруднику, осуществляющему прием платежей за коммунальные услуги,
- к сотруднику поставляющей услугу организации лично или по телефону.
Имея на руках номер лицевого счета, можно узнать не только о наличии и сумме задолженности, но и о времени ее образования.
На сумму долга по оплате коммунальных услуг ежедневно начисляются пени, штрафы, поэтому информация, отражаемая в интернете, может отличаться от настоящей. Точные данные можно узнать исключительно у сотрудника компании-поставщика.
Можно ли запретить сделку, если есть задолженность
В России сложилась ситуация, когда собственники квартир неохотно погашают коммунальные услуги. Это связано с низким уровнем дохода населения. Правительство РФ неоднократно вносило на рассмотрение законопроект, в соответствии с которым на недвижимость налагается запрет на продажу, если за ней закреплен долг. Только после его погашения можно распоряжаться помещением по своему усмотрению.
Предполагалось, что подобный подход стимулирует граждан к погашению коммуналки. Однако закон не был принят из-за его низкой эффективности. Ведь если у собственника нет средств на внесение платы, то долг будет только увеличиваться, а возможности его погашения не появится.
Законопроект прямо противоречит конституционным правам человека. Ведь право собственности предполагает полное обладание недвижимостью. Прежде всего, в защиту прав владельцев встает Гражданский кодекс Российской Федерации.
Однако реализовать проект можно без принятия новых законов, а с помощью внесения поправки. Необходимо обязать продавцов при продаже недвижимости предъявлять справку об отсутствии или наличии задолженности. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и позволит получать оплату услуг до перехода прав собственности на квартиру.
Важно отметить, что сейчас продажа квартиры с задолженностью не является нарушением прав, так как долг закреплен не за помещением, а за абонентом. Только после перехода собственности найти его становится сложно.
Учтите! Покупатель имеет право самостоятельно погасить задолженность. Однако мало кто согласится на это.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.
Памятка для покупателя недвижимости
Современный покупатель должен быть информационно вооружен, если пытается самостоятельно, без помощи грамотных риелторов приобрести жилье.
Если таковой поддержки нет, конечно, без помощи грамотного специалиста в области продаж недвижимости, то есть риелтора вам не обойтись.
Самостоятельно можете сделать следующие шаги:
Нашли подходящий квартирный вариант, сходите, посмотрите дом (квартиру) со стороны, невзначай поинтересуйтесь у бабушек на скамейке, что за квартира, которая продается у вас в подъезде, кто за соседи?
Есть утверждение, что выбирают не квартиру или дом, а тех, кто живет с тобой рядом.
- Аккуратно расспросите, не «проблемная» ли семья, есть ли маленькие дети (если вы приверженец абсолютной тишины).
- Зайдите в подъезд, поинтересуйтесь, кто убирает его?
- Имеется ли дверь с кодом?
- Ухоженная ли придомовая территория?
- Не являются ли хозяева активными любителями животных? Есть случаи, когда квартира продавалась с кошками или собаками, которых заблаговременно (на время) отпускали «погулять», а потом они шли в привычном направлении: домой, уже к новым хозяевам!
- В какой доступности находятся социальные объекты: поликлиника, магазины, рынки, детские сады, библиотеки, Центры развлечений и культуры и так далее?
После заключения договора на услуги риелтора, непременно занесите в договор момент, нет ли долгов по квартплате в выбранном варианте?
Риелтору легче это сделать, у него есть полномочия получить такую информацию, которую в ЖКХ не каждому дают.
Долги по платежам на капремонт
Отдельно следует рассмотреть проблему долгов по платежам в фонд капремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире. И обязательства по его погашению лежат теперь на новом владельце (покупателе квартиры).
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Большинство покупателей знают об этой особенности, поэтому многие даже не интересуются, как обстоят дела с долгами за услуги ЖКХ, но все настаивают, чтобы продавец обязательно полностью рассчитался с фондом капремонта. Именно на погашение этого долга, покупатель может выдать аванс или целевой заём продавцу, чтобы к моменту сделки квартира была чистой от долгов по капремонту.
Следует учесть, что есть дома, жильцы которых получают две отдельные квитанции: одну за услуги ЖКХ, вторую – со взносами на капремонт. Соответственно, если управляющая компания такого дома выдала справку, что у гражданина долгов нет, это касается только платежей за коммуналку, но не за капремонт.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Добросовестный риэлтор не ограничится изучением квитанции, а обязательно позвонит в фонд капитального ремонта. Но тут надо учесть, что взносы жильцов этого дома могут накапливаться не в фонде, а на счёте дома. В этом случае информации о платежах и задолженностях по этому дому в фонде капремонта не будет. Впрочем, в фонде, по крайней мере, скажут, где накапливаются взносы владельца продаваемой квартиры. Если эти деньги «живут» у них, то скажут, есть ли задолженность по данной квартире (но сумму не назовут). Если средства аккумулируются на счете дома – лучше звонить в управляющую компанию. Не в ЕРЦ! В ЕРЦ эту информацию не видят и справка из ЕРЦ ничего о наличии долга по капремонту не скажет. Если есть долг – в УК об этом сообщают охотней, ведь есть шанс, что по просьбе покупателя владелец квартиры свои долги перед сделкой погасит.
Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Платежи за капремонт часто проходят отдельной квитанцией, и УК не может предоставить справку об отсутствии долга по капремонту. Её может дать только фонд, который занимается этими платежами. По закону обязанность погашения долга лежит на новом владельце за исключением случаев, когда в договоре купли-продажи содержится формулировка – что продавец обязуется погасить задолженность до момента перехода прав собственности помещения. В этом случае у покупателя имеется возможность обратиться в суд с требованием о взыскании сумм с прежнего собственника.
Никита Словиковский также напоминает, что собственника квартиры нужно проверить по базе исполнительных производств на сайте ФССП России – иногда следы долгов по капитальному ремонту можно увидеть там.
Что же будет с теми, кто не платит? Ни собрание жильцов, ни ТСЖ, ни даже управляющая компания не могут принудить неплательщика к выплатам, а тем более – установить в отношении нарушителя определенное наказание.
Эта прерогатива принадлежит государственному органу правосудия, а именно – мировому или районному суду, инстанция определяется в зависимости от суммы искового заявления.
Суд может использовать различные виды наказания в зависимости от того, какие факты относятся к данному делу и какова величина неуплаты.
Ознакомившись с судебной практикой, мы составили список наиболее часто встречающихся видов воздействия на гражданина (по-другому, наказаний) которые несут своей целью восстановление справедливости и погашение долга. О том, как узнать долг и оплатить взнос за капитальный ремонт через интернет, как попасть в свой личный кабинет на сайте фонда по капремонту, читайте здесь.
Что будет, если не платить в фонд капитального ремонта многоквартирных домов? Начисление пени (проценты за просроченный платеж) – наиболее популярный способ воздействия на неплательщика.
Пеня начисляется за два месяца просрочки платежа и растет соразмерно сумме долга. Об этом говорится в статье 155 Жилищного кодекса нашей страны в части 14.1.
Размер начисляемой пени определяет суд. Конечно, никто не обратиться против вас с иском, если ваша задолженность составляет всего 100 – 200 рублей.
Но если просрочка носит более весомый характер с такими же весомыми суммами, то управляющей компании или вашему ТСЖ ничего не остается делать, как воздействовать на вас через судебную инстанцию.
Пеня не может начисляться вечно. При неуплате взносов на капитальный ремонт в течение полугода, суд прибегает к другой мере наказания и вызывает неплательщика в суд на разбирательство, больше не оставляя ему шансов на исправление.
Потребуйте у продавца справку об отсутствии долгов по коммуналке
Лучше схододить вместе с продавцом и получить эту справку. Она беретка в бухгалтерии его управляющей компании или ЕИРЦ. В общем, кто оформляет квитанции на оплату, туда обращаться и нужно. По газу всегда отдельная квитанция и компания — ГорГаз. Иногда и по электричеству. В квитанциях всегда указаны адреса организаций и телефоны, по которым можно проконсультироваться. Выглядит эта справка у каждой организации по разному, не вижу смысла вставлять сюда образец. Главное, чтоб справка была с печатью.
На всякий случай проверьте еще самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там может быть указано исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Нужно всего лишь указать ФИО и дату рождения.
Как безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы.Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь.
Особенности законодательства по вопросу покупки
Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.
Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.
Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.
Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.