Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ремонт неприватизированной квартиры нанимателя: за чей счёт замена окон, труб?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Остается прежней функциональность помещений, восстанавливается материальный ресурс здания. Ситуация неоднозначная. Плесень вредит здоровью человека, портит поверхности, вещи. Снаружи окна просматриваются. Политика конфиденциальности. Вызвать замерщика. Главная Статьи Меняют ли окна при капитальном ремонте дома?
Муниципальная квартира: права и обязанности проживающих
Несмотря на программу приватизации жилья, длящуюся в Российской Федерации не первое десятилетие, еще достаточно много квартир находятся в собственности муниципалитетов (муниципальное жилье).
Такие квартиры бывают нескольких видов:
- Предоставляемые нуждающимся в жилье на общих условиях по договору социального найма;
- Предоставляемые лицам, по каким-либо причинам вынужденным отчуждать свое жилое помещение муниципалитету;
- Резервное жилье, принадлежащее муниципальным властям, предоставляемое гражданам для временного проживания на срок до двух лет (к примеру, на время ремонта аварийного жилья и т. д.);
- Муниципальная недвижимость, предоставляемая госслужащим (муниципальным служащим) на время исполнения ими своих обязанностей.
Кто должен менять окна в муниципальной квартире
Объем муниципального жилья, сдаваемого собственником по договорам соцнайма, достаточно велик, и большая часть его находится в домах, построенных не одно десятилетие назад. Соответственно, такие дома требуют не только текущего или капитального ремонта, но и других улучшений: замены входных дверей, ремонта кровли, замены окон.
Необходимо знать, что согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены в (капремонта) составляет 40 лет (для деревянных) или 50 лет (для металлических) конструкций.
Если подошел срок менять окна в подъездах многоквартирного дома (то есть общего имущества, принадлежащего всем собственникам дома), то муниципалитет, как один из собственников МКД, будет оплачивать новые стеклопакеты пропорционально своей доле в имуществе дома (так, если 1/3 квартир неприватизированы и являются муниципальными, а 2/3 — частные, то за счет муниципалитета будет оплачена треть общей суммы).
Сложнее обстоит решение проблемы, если необходима замена окон в муниципальной квартире (ряде квартир). Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. отнесло окна, находящиеся внутри квартир к имуществу собственника, а не общему имуществу дома. При этом окна не являются ни элементом инженерного оборудования, ни элементом благоустройства, и согласно ст. 210 ГК РФ за них, как за частное имущество, отвечает собственник-муниципалитет.
Таким образом, замена окон в квартирах, занимаемых по соцнайму, должна проводиться за счет городской (поселковой) власти.
Правда, далеко не всегда муниципалитет соблюдает права проживающих и готов оплатить новые окна добровольно.
Что входит в это понятие?
Чтобы стало немного понятнее, для чего всё же нужен капремонт и так ли весомо его значение, чтобы нужно было каждый месяц делать денежные взносы на него, следует отметить, что входит в ремонтные работы данного типа:
- Ремонтирование стен, цоколей и фасадов дома для продления срока службы здания, утепления, устранения трещин и прочих изъянов, поскольку без основы объект достаточно быстро начнёт разрушаться;
- Монтаж козырька, громоотвода, остекление балконов и их ремонт;
- Установка новых пожарных лестниц, реконструкция шахты лифтов снаружи;
- Устранение неисправностей наружных водостоков;
- Починка подвалов и фундамента, изношенность которых обычно сокрыта от глаз жильцов;
- Работы по герметизации участка с пересечением инженерных коммуникаций;
- Починка кровли и чердаков с противопожарной обработкой;
- Процессы по восстановлению влажностного и температурного режимов;
- Починка заземления;
- Исправность перил, лестниц, ограждений.
Капремонт, за который платит владелец квартиры, включает в себя и починку входных дверей, тамбуров, системы вентиляции, отопления, канализации, системы газоснабжения.
Дорогие читатели!
Муниципальная квартира: права и обязанности проживающих
Несмотря на программу приватизации жилья, длящуюся в Российской Федерации не первое десятилетие, еще достаточно много квартир находятся в собственности муниципалитетов (муниципальное жилье).
Такие квартиры бывают нескольких видов:
Большую часть муниципального жилья, составляют, конечно, квартиры, передаваемые в пользование гражданам по найму. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами, между гражданами-физлицами и муниципалитетами-собственниками заключаются договоры социального найма, и квартиры передаются во временное пользование.
Проживающие по соцнайму семьи и граждане (квартиросъемщики) не являются собственниками квартиры, и не вправе ее завещать, продавать, оставлять по наследству, в остальном список прав нанимателей достаточно широк. Права эти определены в ст. 154
Жилищного кодекса и включают в себя:
У нанимателей могут быть и иные права, предусмотренные как в ГК РФ, так и в самом договоре найма, а также имеются ряд обязанностей:
Дополнительными обязанностями нанимателя согласно ст. 678 ГК РФ является обеспечение сохранности квартиры, проведение реконструкции/переустройства только с разрешения собственника. Особенно подчеркивается необходимость своевременных платежей за жилье.
Можно ли заменить старые окна в квартире за счёт государства?
Разбираемся, как действовать жильцам муниципальных квартир.
— Живу в муниципальной квартире, окна очень старые. Кто должен их менять? Какой порядок и куда обратиться?
Возможность заменить окна за счёт государства предусмотрена только для жильцов неприватизированных квартир, да и то не у всех.
Согласно п. 4 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель муниципального жилья должен сам проводить текущий ремонт жилого помещения. По типовому договору соцнайма в него входит и замена окон. Однако если эти работы с момента сдачи дома в эксплуатацию никогда не производились, их всё же можно заменить бесплатно.
Согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены до капитального ремонта составляет 40 лет для деревянных конструкций и 50 лет для металлических конструкций.
Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. отнесло окна в квартирах к имуществу собственника, а не к общему имуществу дома.
А так как собственником квартиры является муниципалитет, то оплатить замену окон, если в течение указанных выше сроков она не производилась, должна горадминистрация. Однако есть нюанс: замену окон произведут, только если деньги на это были запланированы в городском бюджете.
А сроки принятия решения по проведению капитального ремонта муниципалитетом в законе не оговорены. Так что рассчитывать на быстрое решение вопроса не стоит.
Для того, чтобы вам заменили окна, нужно обратиться с заявлением в произвольной форме в горадминистрацию. Один образец нужно обязательно сохранить себе.
После подачи заявления к вам направят специалиста, который определит износ окон и сделает вывод о том, требуется ли замена.
Если ваше заявление будет проигнорировано или специалист сделает вывод о том, что замена окон не требуется, вы вправе обратиться в суд.
Таким образом, если в неприватизированной квартире срок эксплуатации окон ещё не истек, то их замена относится к текущему ремонту, так что муниципалитет в данном случае вам ничем не поможет.
Впрочем, в одной из управляющих компаний Кирова добиться замены окон за счёт наймодателя в любом случае будет практически невозможно. Это связано с тем, что замена оконных заполнений сама по себе не будет являться капитальным ремонтом. Капитальный ремонт — комплекс работ по замене или ремонту всех изношенных элементов квартиры.
Если у вас есть вопросы, требующие ответа, задайте их здесь.
Кто должен менять окна в муниципальной квартире
Объем муниципального жилья, сдаваемого собственником по договорам соцнайма, достаточно велик, и большая часть его находится в домах, построенных не одно десятилетие назад. Соответственно, такие дома требуют не только текущего или капитального ремонта, но и других улучшений: замены входных дверей, ремонта кровли, замены окон.
Необходимо знать, что согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживании жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 срок эксплуатации окон и балконных заполнений до их замены в (капремонта) составляет 40 лет (для деревянных) или 50 лет (для металлических) конструкций.
Если подошел срок менять окна в подъездах многоквартирного дома (то есть общего имущества, принадлежащего всем собственникам дома), то муниципалитет, как один из собственников МКД, будет оплачивать новые стеклопакеты пропорционально своей доле в имуществе дома (так, если 1/3 квартир неприватизированы и являются муниципальными, а 2/3 — частные, то за счет муниципалитета будет оплачена треть общей суммы).
Сложнее обстоит решение проблемы, если необходима замена окон в муниципальной квартире (ряде квартир). Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. отнесло окна, находящиеся внутри квартир к имуществу собственника, а не общему имуществу дома. При этом окна не являются ни элементом инженерного оборудования, ни элементом благоустройства, и согласно ст. 210 ГК РФ за них, как за частное имущество, отвечает собственник-муниципалитет.
Обязанности квартиросъемщиков
Оплата жилья, будь оно частным или муниципальным, составляет существенную часть в расходах домохозяйств россиян, поэтому любая строка в квитанции ЖКХ должна быть обоснована и законна.
Наниматель квартиры, не являясь собственником не должен оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. На лиц, являющихся нанимателями, а не собственниками, гражданским и жилищным законодательством накладываются только обязанности платить за сам наем квартиры и ЖКУ, содержать жилье в надлежащем виде, пользоваться им в соответствии с назначением (только для проживания), и своевременно оповещать собственника о вселении временных жильцов (на строк до полугода).
Проживать в муниципальной квартире в настоящее время, несмотря на отсутствие возможности в полной мере распоряжаться ею, выходит несколько дешевле, чем в собственной: наниматель не платит налогов на жилье, не оплачивает взносов на капитальный ремонт дома.
Порядок пользования квартирой определяется ГК РФ и ЖК РФ, а квартира передается во временное владение и пользование. Решение же, приватизировать или нет муниципальную квартиру, каждый из нанимателей принимает самостоятельно.
Замена окон за счет капремонта
Поскольку перечни работ по текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома являются рекомендуемыми, невозможно утверждать, что определенный вид работ, произведенный за счет дополнительных взносов на капитальный ремонт, относится к работам, производимым при текущем ремонте. Таким образом, при наличии соответствующего решения общего собрания, и прочих условиях, указанных выше, оплата указанных в решении общего собрания работ за счет дополнительного взноса за капитальный ремонт является правомерной.
Еще почитать: Приватизация квартиры если один из прописанных против
Вместе с тем, указанное Приложение N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации является рекомендуемым. Также, рекомендуемым является Приложение N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации, которое устанавливает примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.
Как отразить в договоре?
Где отражаются требования к оплате квартиросъемщика? Условия оплаты включают отдельным пунктом в договор аренды квартиры.
Обязательно следует установить размер арендной платы, остальные платежи можно не расписывать. Если не оговаривать их подробно или не изменять распределение обязанностей по платежам, то можно руководствоваться положениями Гражданского кодекса.
Во избежание споров рекомендуется подробно прописывать обязанности по осуществлению всех платежей в договор аренды.
Вне зависимости от того, включена ли оплата ЖКХ в фиксированную арендную плату или указана отдельным пунктом в договоре, ее размер должен соответствовать установленным.
Раскошелится чиновник
В стране еще много старого и проблемного жилья. И не секрет, что квартиры в таких «пожилых» домах в основном заселены небогатыми, старыми и больными гражданами. Жители обветшавшего фонда, как правило, уже не в состоянии взять ипотеку и приобрести что- то новое. По мнению экспертов, именно в таких домах больше всего муниципального жилья, то есть того, чьим хозяином являются местные власти. А граждане живут в них по договорам социального найма. Наше «ремонтное» судебное дело касается именно старого муниципального жилья.
Итак, в районный суд обратился прокурор с иском в защиту жильца муниципальной квартиры, инвалида 3 группы. Гражданин, по мнению прокурора, устав от холода в комнатах, самостоятельно сделал то, что обязаны были делать чиновники. А конкретно — поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены. По мнению прокурора, наниматель потратился, и теперь чиновники просто обязаны вернуть ему расходы на капремонт.
В суде с мнением надзорного ведомства согласились. Местную администрацию муниципального образования суд обязал возместить жильцу расходы. Чиновники обиделись и опротестовали это судебное решение.
Апелляция отменила решение райсуда и вынесла другое решение, по которому муниципалитет инвалиду ничего не должен, потому как замена окон, по мнению горсуда, это текущий ремонт и жилец обязан делать его сам. Но прокурор не успокоился и пошел защищать интересы гражданина дальше. Так дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там мнение прокурора поддержали и сказали, что подобный ремонт должен оплатить собственник жилья.
Вот какими нормами законодательства руководствовался Верховный суд, вынося свое решение. Суд установил, что квартира, ремонт которой стал причиной иска, была муниципальной и давно требовала капитального ремонта. В конце концов жилец не выдержал и самостоятельно, а главное — за свой счет, полностью заменил все оконные блоки и сделал наружное утепление стен.
Апелляция, когда отменяла победное для инвалида решение райсуда, заявила, что в квартире был сделан текущий ремонт. Верховный суд взял в руки Жилищный кодекс и сказал, что по 65-й статье этого кодекса, «наймодатель жилого помещения», то есть муниципалитет, обязан делать в доме капитальный ремонт. В Гражданском кодексе (статья 681) записано, что капремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя. В следующей статье того же Гражданского кодекса — 676-й, черным по белому написано — наймодатель обязан: «осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в доме». Из договора социального найма, который жилец подписал с администрацией, следует, что наймодатель обязан делать в доме капремонт. А при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей по капремонту гражданин вправе требовать возмещения своих расходов на «устранение недостатков жилого помещения».
И вот важное положение, на которое указал Верховный суд и которое большинство граждан не знает. Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной.
Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса. Там сказано, что обязательства, прописанные в договоре, «должны исполняться надлежащим образом. А односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий договора не допускаются».
Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым. Поэтому пришла в негодность кровля, все оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, а фундамент дома надо усиливать.
На заявление апелляции, что утепление стен и замена окон — не капитальный ремонт, Верховный суд процитировал «Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте в жилых домах». Этот перечень является приложением к специальному постановлению Госстроя (от 27 сентября 2003 года № 170) «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Исходя из этих документов, и окна и утепление стен — капитальный ремонт.
Верховный суд разъяснил, что наниматель может по желанию требовать возмещения расходов на ремонт
В итоге Верховный суд РФ сказал, что самое первое решение по делу районного суда — что чиновники должны полностью возместить расходы на ремонт — было правильным, и оно остается.
Возможна ли установка пластиковых изделий на площади общего пользования, или нет?
В действующем законодательстве не предусмотрены какие-либо ограничения в части установки в подъезде жилых домов пластиковых окон. Самое главное, чтобы они по своим эксплуатационным характеристикам соответствовали требованиям, установленным в рамках Постановления Госстроя РФ № 170.
Таким образом, установка окон ПВХ в подъезде многоквартирного здания вполне возможна. Однако в данном случае зачастую возникает вопрос иного характера – кто должен финансировать данное мероприятие?
Однако в случае, если старые окна находятся в исправном состоянии, жилищно-эксплуатационная контора не обязан их менять. В этом случае должно быть проведено собрание собственников квартир, принято решение о замене окон и собраны необходимые денежные средства.
Что должно входить в текущий и капитальный ремонт?
Если включить логическое мышление и разобраться, в каком случае нужно ожидать от коммунальщиков тех или иных действий, можно составить примерный план работ.
Установка металлопластиковых окон
Как правило, под текущим ремонтом подразумевают покраску, штукатурку и незначительную реставрацию подъезда. К примеру, если будет обнаружена разваливающаяся ступенька либо начнет отпадать кусок потолка, эту проблему устранят на этапе работ по текущему ремонту здания.
Окна в подъезде
Что касается вопроса относительно того, замена окон — это текущий или капитальный ремонт, то, как утверждает большинство представителей коммунальных служб, на покраске и штукатурке их обязанности по текущему ремонту исчерпываются. То есть, если в подъезде плохие либо вовсе отсутствуют окна — это уже является проблемой самих жильцов. Они могут собраться и решить этот вопрос своими силами либо же дожидаться, пока до их дома дойдет очередь на капитальный ремонт.
Что ЖКХ должны и могут отремонтировать в квартире бесплатно
Большинство собственников жилых помещений и арендаторов сталкиваются лицом к лицу с проблемой ремонта коммунальных сетей в квартире, но чаще всего они не имеют понятия, какого рода услуги должны предоставить управляющие компании (УК) бесплатно. Этой ситуацией активно пользуются жилищно-коммунальные службы, взимая незаконным образом дополнительную оплату за услуги, стоимость которых уже вошла в счета, приходящие каждый месяц собственникам жилья.
- Плиты газовые и электрические.
- Батареи центрального отопления.
- Индивидуальные приборы учета. К ним относятся счетчики газа, воды, электричества.
- Электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир.
- Сантехника – краны, ванны, смесители, сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины.
- Домофоны.