Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание самовольных строений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возведение капитального объекта требует получения разрешения на строительство. Отсутствие документов повышает риски по принудительному сносу здания, а также делает невозможными юридические сделки, ввиду отсутствия права собственности.
Какие документы нужны для получения разрешения?
Согласно Указу Главы Республики Крым от 06.08.2020 № 256-У, Службу государственного строительного надзора Республики Крым упразднили и с 1 сентября 2020 года разрешения на строительство выдаёт Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым. Чтобы получить уведомление, туда нужно подать следующий пакет документов:
- заявление (форму ищите на сайте ведомства);
- акт или свидетельство, подтверждающие право на землю на застройку участка;
- градостроительный план (ГПЗУ). Это выписка из правил землепользования и застройки, которая содержит информацию об ограничениях застройки;
- схема планировочной организации участка, с указанием места размещения постройки.
Где заказать межевание и какая цена услуг?
Обращаться придется в многофункциональные центры (МФЦ) и в отделы Росреестра автономной республики. Надо приложить чек пошлины 350 рублей. Но заявление не удовлетворят без соблюдения определенных условий.
Во-первых, земельная документация может быть не в полном объеме или отсутствовать вообще.
Во-вторых, потребуется кадастровый инженер для измерения размеров участка, дома, прочих построек.
Наша команда опытных специалистов поможет вам узаконить постройки не только в городе Симферополь и его окрестностях. Обращайтесь на любом этапе подготовки документов в Севастополе, других городах и поселках.
Заказывайте комплексные услуги по оформлению «под ключ» всего пакета для земли и строений с оформлением межевания, технических планов, деклараций. Стоимость работ у нас самая доступная, в зависимости от объема цена составляет 10 000 рублей и выше. Мы не будем менять условия, закрепленную договором сумму, а качественно исполним все обязательства.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Признание права на самовольную постройку через суд
Подача иска по самовольной постройке для легализации объекта осуществляется только в том случае, если получить разрешительные документы в упрощенном порядке не удалось. При этом суд при рассмотрении дела будет обращать внимание на следующие аспекты:
- соблюдены ли требования градостроительного законодательства и СНиП при возведении постройки;
- безопасно ли сооружение и не несет ли угрозы жизни и здоровью;
- учтены ли права соседей.
-
Важно! Основания для отказа органов местного самоуправления будут учитываться в первую очередь, поэтому следует изначально исправить все ошибки, допущенные при строительстве, отраженные в официальном ответе.
Для того чтобы суд принял положительное решение и узаконил право на самовольную постройку к иску необходимо приложить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю, в частности межевой план;
- схему всего участка, включая и самострой;
- технический план самовольной постройки;
- справку от инженера о возведении объекта с соблюдением всех нормативов;
- справку о стоимости сооружения;
- квитанцию об уплате госпошлины.
-
Исковое заявление подается в суд первой инстанции по месту расположения сооружения. При отсутствии нарушений при возведении самовольной постройки на земельном участке, решение принимается в пользу истца. После вступления в силу судебного акта он прилагается к документам на участок и техническому плану и проходит регистрацию в Росреестре.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Мина замедленного действия
Чтобы ввести построенный объект в эксплуатацию, потребуется подготовить технический план, а его нужно заказывать у кадастровых инженеров. В зависимости от сложности объекта изготовление этой бумаги стоит от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей. Спрос на услуги БТИ возрастет, и это вряд ли позволит им стать дешевле. В общем, заранее стоит готовиться к тому, что бюджет строительства дополнится значительными расходами на бюрократию.
На первый взгляд, изменения можно только приветствовать. Много лет назад государство практически самоустранилось из индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Была объявлена и многократно продлена так называемая «дачная амнистия». При этом частное домостроение почти полностью утратило строительный надзор со стороны государства. Хорошо это или плохо, можно спорить. Но в итоге на шести сотках стали появляться многоквартирные пятиэтажки, магазины и даже небольшие промышленные объекты.
Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.
Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!
С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.
В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:
- воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2021 года;
- воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2022 года.
Продление произошло в марте 2022 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.
Самострой: суть понятия
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Как рассчитывается штраф при легализации самостроя?
Административные штрафы за самовольное строительство с 2021 года начисляются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, количества нарушений в части ВРИ участка, необходимых классификаторов целевой эксплуатации зданий, числа увеличенных метров. Для физических лиц штраф составляет 0,5-1% от этой цифры; для должностных лиц — 1-1,5% от кадастра; для юридических лиц — 1,5-2%. В среднем штрафы за самострой в Москве составляют от 150 тыс. рублей до 3,5 млн рублей, но это не аксиома. По большим метражам и сложным ситуациям самостроя применяется формула расчета штрафа с применением большого количества критериев и факторов, учитывая все обстоятельства возникновения самостроя. Мы поможем официально уменьшить размер штрафа на 20-35%.
Как узаконить самовольную постройку в крыму 2021
Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.
Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:
- Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.
- Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).
- Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
- Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.
- Оформление права на недвижимость по доброй воле.
Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.
Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.
К объектам самовольного строительства относятся:
- Жилые и нежилые дома, капитальные хозяйственные постройки, возведённые без согласования с администрацией.
- Реконструированная без согласования недвижимость. К реконструкции относятся пристройки к объектам, изменение этажности, строительство нового дома на месте старого.
- Недвижимость, построенная на незарегистрированном земельном участке Такие участки с домами, не поставленные на кадастровый учёт, нередко достаются в наследство от престарелых родственников.
Во избежание санкций, предусмотренных за самострой, для полноценного распоряжения такой дом требуется легализовать.
Для оформления недвижимости в упрощённом порядке в 2021 году можно воспользоваться законом «о дачной амнистии» (Федеральным законом № 93-ФЗ). Его действие в очередной раз продлили и расширили. Если раньше упрощённая схема касалась объектов на участках для дачного хозяйства и садоводства, то теперь под «амнистию» попадают в том числе дома на земельных участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Воспользоваться возможностью упрощённой регистрации самовольного строительства можно до марта 2026 года. При этом дом должен соответствовать критериям объекта ИЖС: стоять отдельно, иметь не более трёх этажей (надземных); высота не должна превышать 20 м; предназначаться для одной семьи — не состоять из отдельных квартир, секций.
Для узаконивания нужно подать в Росреестр правоподтверждающий документ на земельный участок и технический план дома. Подготовку последнего поручают кадастровому инженеру. Если в регистрации отказали из-за нарушений при строительстве, в зависимости от причин отказа узаконить дом можно попытаться другими способами:
- Дом построен без соблюдения необходимых отступов. Если строение находится слишком близко к забору, существует несколько вариантов решения проблемы — выкуп части соседского участка или оформление перераспределения (если не возражает сосед), регистрация дома со статусом «нежилой» (в этом случае требуются меньший отступ).
- Постройка находится в области наложения границ участков соседей или муниципальной собственности. Решение — выкуп части соседнего участка, оформление в собственность и прирезка муниципальной земли (если этот участок в неразграниченной собственности).
- Строение находится на пересечении с лесным массивом. По «лесной амнистии» (закон № 280-ФЗ) участок можно прирезать в стандартном порядке до 2023 года.
После урегулирования споров новый пакет документов повторно подают в Росреестр. Если узаконить строительство в досудебном порядке не удаётся, признавать право собственности придётся в суде.
Стоимость легализации самостроя зависит от площади постройки, соблюдения норм градостроения, необходимости в тех или иных согласованиях, количества отказов. Тарифы на некоторые услуги: межевание — 12000 рублей; подготовка техплана дома — 16000 рублей; составление искового заявления и сопровождение в суде — 35000 рублей. Если суд признает право собственности на объект незаконного строительства, правообладатель будет обязан оплатить налог за весь период пользования недвижимостью, а также штрафы и пени.
Самовольное строительство лишает собственника официального права распоряжаться жилым домом и другими постройками. Такие объекты недвижимости нельзя поставить на кадастровый учёт и официально зарегистрировать в Росреестре. Это значит, что не получится продать, подарить, сдать дом в аренду, завещать наследникам; оформить залоговый кредит; решить возможные судебные споры.
При выявлении незаконного строительства законом предусмотрены штрафы от 200 тысяч рублей; принудительный снос объекта за свой счёт; в ряде случаев — изъятие земельного участка. Некоторые владельцы самовольных построек считают, если сделки с недвижимостью им не нужны, надзорные органы не заметят самострой, и санкции их не коснутся. Это иллюзия. С августа 2018 года власти Москвы, Московской области и других регионов обрели полномочия по выявлению объектов нелегальной недвижимости. Комиссии Госстройнадзора регулярно совершают рейды, проводят проверки. За каждым инспектором закрепляется территория, патрулируемая квадрокоптерами. Информация о самострое поступает и из других источников — органов местного самоуправления, обращений частных и юридических лиц.
В Подмосковье любому гражданину доступна простая проверка законности постройки с помощью специального мобильного приложения — достаточно навести камеру смартфона на объект. Если информации по нему не появляется на экране, есть повод заподозрить самострой и обратиться в Госстройнадзор. Скрыть факт нелегального строительства практически невозможно.
Залог успешного прохождения процедуры признания прав — знание Градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки. Кадастровые инженеры и юристы АН Истрариел организуют и реализуют процедуру узаконивания. Для этого мы проводим межевание участка, подготавливаем документы на регистрацию — межевой план, технический план дома. Если требуется составим исковое заявление и предоставим юридическое сопровождение в суде. Мы помогаем узаконить самовольное строительство практически без отказов.
Чтобы провести процедуру оформления потребуется совершить следующие действия:
1. Выявить возможность признания правомочий собственника на незаконно построенное здание.
Это может сделать владелец земли, на которой оно построено, а также субъект, использующий её на праве прижизненного владения или постоянного использования при выполнении следующих условий:
- Когда лицо вправе создавать на участке такое сооружение;
- Если на дату подачи заявления строение соответствует стандартам, предусмотренным документацией планирования территорий, а также правилами застройки и земельного пользования, либо требованиям, предъявляемым к размерам строения;
- Когда присутствие строения не ограничивает и не нарушает права иных субъектов и не несет угрозу их здоровью.
2. Подготовить иск с требованием признать возведенное здание собственностью её владельца.
Если участок нецелевой
Когда строение возводится на участке, который не предназначен для строительства, процесс легализации значительно усложняется. Чтобы оформление стало возможным, потребуется перевести землю в другую категорию.
Для перевода категории следует обратиться в муниципалитет и написать заявление. В тексте указывается обоснование для перевода. Сделать это может только собственник земельного участка.
К заявлению прикладываются:
- документы, подтверждающие наличие права собственности на землю;
- техническая документация на участок;
- общегражданский паспорт заявителя.
После рассмотрения заявления муниципальный орган вынесет решение. Оно выдается собственнику посредством оформления акта об удовлетворении или отказе в удовлетворении ходатайства.
Только после того, как перевод целевой категории будет осуществлен, можно приступать к легализации постройки. Это происходит в общем порядке.
Под самостроем понимается незаконное возведение или реконструкция объекта без прав на участок, при отсутствии разрешений и согласований, при нарушении строительных норм и правил. Узаконить самострой можно в административном или судебном порядке, в том числе путем исполнения предписаний Комиссии по выявлению и предотвращения незаконного строительства.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь
В ]Смарт Вэй[/anchor] вы получите полный комплекс услуг по легализации незаконных построек, от получения документов до сопровождения судебного разбирательства. Звоните, по всем возникшим вопросам вы можете получить бесплатную консультацию!
Как узаконить реконструкцию самостроя?
Реконструкция, т.е. изменение параметров объекта капстроительства и его частей (высоты, этажности, объема и площади), а также пристройка к недвижимости, надстройка дополнительных этажей, перепланировка, капитальный ремонт, расширение здания или сооружения, включая замену и (или) восстановление несущих конструкций и другие технические мероприятия, направленные на изменение основных технико экономических показателей капитального объекта, может проводиться только после получения разрешения на строительство. А в Подмосковье, помимо всего перечисленного, в этот список входят работы по благоустройству капитальных объектов, устройству и оборудованию газовых и тепловых сетей, подключению к системе энергоснабжения, водопроводу.
В данном случае оформить самострой в собственность можно как в административном, так и в судебном порядке. А порядок осуществления процедуры будет зависеть от конструктивных и объемно-планировочных особенностей реконструируемого объекта недвижимого имущества, характера и объема реконструкции и имеющейся документации.
Процедура легализации реконструкции самостроя практически идентична процедуре узаконивания нового строения, возведенного без специального разрешения. Однако имеются некоторые отличия. Легализация реконструкции самостроя проходит на более лояльных условиях, поэтому сопряжена с меньшим количеством сложностей и рисков.
Это связано с тем, что:
- все реконструкционные работы ведутся непосредственно на уже существующем объекте, а значит, органы власти знают о нем, ввиду чего не будут создавать лишние сложности и бюрократические препоны при легализации;
- при подаче искового заявления в суд исполнительная власть часто путает реконструкцию с капитальным ремонтом, перепланировкой или переделкой – видами деятельности, не влекущими изменение основных ТЭП объекта, как в случае с реконструкцией, а проводимыми для замены или восстановления строительных конструкций, систем инженерно технического обеспечения, а также отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или элементы, улучшающие показатели таких конструкций, то есть со случаями, которые гораздо проще согласовать в заинтересованных инстанциях;
- с точки зрения экспертов, во многих случаях, реконструкция идет на пользу как самому объекту, так и обществу. К примеру, необходимо предотвратить аварию на объекте и вывести его из аварийной стадии. В данной ситуации, когда вообще нельзя медлить, т.к. каждая минута на счету, процедура подготовки документации, которая требует немалых временных затрат, кажется нереальной.
Легализация самостроя в Москве или МО – одна из ключевых видов деятельности правового центра Град Девелопмент, тонкости и нюансы которой им досконально известны, как и пути обхода всех встречающихся в процессе прохождения процедуры подводных камней, поэтому они достигают успеха в деле с первого раза.
- Узаконивание реконструкции нежилого здания / коммерческой недвижимости
Легализовать реконструкцию нежилого здания, в частности, коммерческого можно при соблюдении следующих условий:
- использование здания соответствует цели ВРИ ЗУ;
- объект соответствует градостроительным нормативам, требованиям СНиП и ГОСТ;
- застройщик делал попытки получить разрешительные документы на реконструкцию и ввод в эксплуатацию.
- Узаконивание самостроя через суд
Перед тем как обращаться в суд с исковым заявлением застройщик должен:
- попытаться получить разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
- заказать проведение строительной экспертизы для проверки соответствия объекта требованиям экологической безопасности (в т.ч. СНиПам и ГОСТам), а также чтобы удостовериться, что объект не угрожает общественным интересам, здоровью и жизни людей;
- собрать все необходимые правоустанавливающие и иные документы.
Суд либо местная администрация может признать постройку законной, если она будет отвечать требованиям отечественного законодательства. Так, недвижимость может стать собственностью, если она соответствует условиям, утвержденным законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ.
- наличие в отношении конкретного надела прав, дозволяющих возведение постройки. Например, земля принадлежит лицу на праве собственности, или же он пользуется ей на основании имеющегося договора.
- постройка возведена в соответствии с существующими нормами права;
- отсутствие нарушений прав и интересов 3-х лиц, а также какой-либо угрозы жизни или здоровью;
- нет каких-либо претензий к объекту недвижимости со стороны органов власти.
В том случае, если выявленные недостатки будут устранены, и постройка станет соответствовать установленным требованиям, то лицо приобретет право собственности на данное сооружение. В иных случаях будет вынесено решение о сносе.